Сопровождение сделок с недвижимостью

Все сделки с недвижимым имуществом проходят в письменной форме. После заключения договора аренды, купли-продажи, мены или дарения информация о новых правообладателях вносится в ЕГРН. Вне зависимости от того, решили ли Вы зарегистрировать право самостоятельно или с привлечением квалифицированного юриста, всю процедуру следует разделить на несколько стадий:

1. Поиск подходящего недвижимого имущества;
2. Проверка юридической чистоты квартиры, дома, помещений в них или земельного участка;
3. Анализ добросовестности продавца (арендодателя, дарителя);
4. Подготовка договора и приложений к нему;
5. При необходимости – обращение в банк для согласования финансовых вопросов и ипотеки, а также нотариальное удостоверение;
6. Визит в МФЦ или офис Росреестра.
7. Взаимодействие со специалистом Росреестра при наличии спорных моментов.

Однако без сомнений сопровождение юриста практически полностью исключит вероятность возникновения судебных споров в будущем. Предлагаем ознакомиться с примерным порядком действий на каждом этапе.

Поиск недвижимости.

Сразу стоит оговориться, что ознакомление с рынком и выбор наиболее подходящего варианта осуществляется, как правило, непосредственно покупателем или арендатором, так как это субъективный процесс. 
В некоторых случаях возможно обращение к риэлтору. У работников агентств неплохое знание рынка, однако юридический анализ проводится достаточно поверхностный. 

Юридическая проверка недвижимости и продавца.

Самый ответственный этап, поскольку ценой ошибки может стать потеря права пользования или владения в будущем. Анализ должен включать в себя следующий минимальный набор проверок:

1. Возможность банкротства продавца и его дееспособность;
2. История перехода прав;
3. Наличие явных обременений: ипотека, нахождение в залоге, сервитуты, действующие аренда и субаренда, арест и запрет регистрационных действий;
4. Наличие скрытых обременений: использование материнского капитала и правильное выделение долей детям, список зарегистрированных и выписанных лиц, находится ли кто-то в МЛС или армии, использовалось ли право на приватизацию, незаконные перепланировки, является ли здание аварийным и подлежащим сносу.
5. Для земельных участков: возможно ли строительство на земле определённых зданий или сооружений;
6. Увеличенный размер налогов ввиду завышенной кадастровой стоимости.

Подготовка договоров.

Соглашение является результатом сделки между двумя сторонами: в нём прописан четкий объём прав и обязанностей. При возникновении споров в дальнейшем фундаментальное значение будет иметь, под какими положениями были проставлены подписи. В связи с этим, к оформлению соглашения стоит подойти крайне осмотрительно. Чего мы не можем рекомендовать ни в каком случае – брать образец контракта из сети Интернет из непроверенного источника, т.к. они не содержат персональной подстройки для индивидуальной ситуации.
Законодательство в области недвижимости меняется довольно часто: важно держать руку на пульсе и быть в курсе важных нововведений.

Сопровождение сделки в банке.

Если обе стороны не связаны ипотечными обязательствами, данный блок можно пропустить. Однако потребуется найти грамотное решение, если в текущий момент банк является залогодержателем недвижимого имущества или покупатель намерен взять ипотечный кредит. 
В нашей практике мы выделяем 3 основные схемы для сделок с ипотечной недвижимостью, которые мы разбирали в рамках отдельной публикации (ссылка на блог). В зависимости от специфики сделки они потребуют разного объёма затрат, а также получения необходимых согласий.

Нотариальное удостоверение сделки.

Часть соглашений подлежат обязательному заверению у нотариуса: к примеру, при долевой собственности. Обойти данный императив невозможно – Росреестр в противном случае откажет в проведении регистрационных действий. Полный перечень случаев, когда визит к нотариусу необходим, мы разбирали в статье по ссылке.
Мы рекомендуем нашим клиентам прибегать к услугам нотариуса, если вторая сторона не внушает доверия, и велик риск возникновения споров в будущем. Удостоверительная надпись позволит с большой вероятностью выиграть суд, если будет такая необходимость. 

Сопровождение в МФЦ.

Большинство сделок проходят в многофункциональных центрах. Это позволяет сэкономить время, так как они расположены в каждом районе населенного пункта. Уровень компетенции сотрудников там относительно средний. Фактически специалист выполняет функцию приема бумаг и формирования заявления. Поэтому при нестандартных и сложных сделках иногда требуется указать на ошибки в заявлении, а также отстоять свою позицию относительно необходимого пакета документов.
После приема бумаг работу над ними начинает регистратор Росреестра. В течение 5-10 рабочих дней, если не будет замечаний, сведения о переходе или возникновении прав будут внесены в ЕГРН. При наличии негативных моментов заявителю будет осуществлён звонок, где попросят исправить ошибки в документации. Если поданный комплект бумаг содержит серьёзные недочёты, будет вынесено уведомление о приостановлении регистрационных действий. Именно поэтому так важно с самого начала полностью проверить объект недвижимого имущества и оформить идеальный пакет документов.