Разрешение на строительство дома на землях сельхозназначения

Сельскохозяйственные земли имеют особый статус в РФ: они предназначены для выращивания растений, скотоводства и рыболовства. В связи с этим строительство объектов капитального строительства на них преимущественно запрещено.
До марта 2022 года на землях сельхозназначения допускалось возводить садовые дома и хозяйственные постройки, но строительство жилых домов было под запретом. Правовой статус изменился с принятием поправок с ФЗ-217 от 29 июля 2017 года: фермеры получили возможность возвести ИЖС на своём наделе.

Требования к жилым домам.

Должны выполняться все предписанные ограничения – только в этом случае здание будет поставлено на учёт в Росреестре с регистрацией права собственности:

• Надел находится в собственности заявителя;
• Разрешено построить только 1 дом;
• Параметры дома: не более 3 этажей и высоты в 20 метров;
• Общая площадь не более 500 кв. м.; 
• Площадь застройки не превышает 0,25% площади всего земельного участка (пример: для надела в 100 000 кв. м можно построить дом не более 250 кв. метров);
• Регистрация и постановка на кадастровый учёт допускается до 1 марта 2026 г.;
• Нельзя строить на сельхозугодиях (пашни, сенокосы, пастбища, виноградники);
• Заявителем является крестьянское (фермерское) хозяйство или ИП в данной сфере. При отсутствии статуса КФХ или ИП оформить права не получится. Кроме того, стоит учесть, что дом будет в собственности КФХ или ИП, а не физического лица.

Мы хотели бы обратить внимание, что закон допускает запрет региональными властями использования с/х территорий для создания там новых жилых домов. Так уже поступили в Республике Чувашия, Московской, Костромской и Ленинградской областях.

Правовые последствия регистрации дома на землях сельхозназначения.

Главная особенность: после оформления недвижимости не получится изменить конфигурацию земельного надела, если новые параметры не позволили бы построить дом такой конфигурации. 
К примеру, построен дом 250 кв. м. на участке 10 000 кв. м. Собственник хочет разделить участок на два самостоятельных: 7 000 кв. м для дома и 3 000 кв. м для сельскохозяйственных нужд. Это недопустимо, так как минимальная площадь участка для ИЖС 250 кв. м составляет 10 000 кв. м.

Порядок получения разрешения.

Процедура предполагает получение письма местной администрации о соответствии параметров планируемого строительства. В администрацию направляется заполненное уведомление – в ответ выдаётся также уведомление о соответствии в течение 7 рабочих дней. Это разрешение, которое позволяет начинать строительство.
Допускается оформление по дачной амнистии: сначала возводится постройка, а затем в МФЦ или Росреестр направляется разработанный техплан для её регистрации. Процедура не подходит для застройщиков, которые используют материнский капитал или ипотеку.
Мы хотели бы предостеречь от самовольного строительства без разрешения (уведомления), поскольку такие постройки при выявлении подлежат сносу. Более того, земли сельхозназначения могут быть изъяты, если будет выявлено их нецелевое использование (ст. 285 ГК РФ).