Кадастровая стоимость. Вопросы аренды и выкупа.

Кадастровая стоимость применяется в целях определения размера следующих налогов: земельного налога и налога на имущество организаций и физических лиц, а также для определения размера арендной платы за землю, а также размера выкупной стоимости государственной или муниципальной земли.

Кадастровая стоимость. Вопросы аренды и выкупа.

Ранее нами был рассмотрен вопрос о том, какое значение имеет кадастровая стоимость объекта недвижимости для целей налогообложения. Однако нами не были освещены вопросы значения кадастровой стоимости для выкупа участка из государственной или муниципальной собственности и для определения арендной платы.

Как определяется размер арендной платы за землю?

Согласно Земельному кодексу РФ – за использование земли необходимо платить. Действующий закон выделяет две формы платы за землю: арендная плата и земельный налог. Если о втором мы подробно поговорили в прошлых статьях, то на аренде земли следует подробно остановиться.

Случаи и основания предоставления земельных участков из муниципальной и государственной собственности в аренду перечислены в ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

Размер и порядок расчета арендной платы зависит напрямую от того, кому принадлежит земельный участок – Российской Федерации, субъекту Российской Федерации (региону), муниципальному образованию, либо собственность на него не разграничена.

Значит, указанные обстоятельства закрепляются в соответствующем нормативно — правовом акте: постановлении Правительства, постановлении Правительства субъекта РФ, решением местной представительного органа власти.

Следовательно, рассчитать арендную плату можно обратившись к нужному правовому акту.

Отметим, что в отдельных случаях арендная плата устанавливается в фиксированном размере и не зависит от переменных показателей (в частности, таких как кадастровая стоимость и какие-либо коэффициенты). Речь идет об участках, приобретенных на аукционе, поскольку размер ежегодной арендной платы определяется по результатам аукциона.

Примеры расчета арендной платы.

Изложенное выше можно разобрать на простых примерах.

Например, Вы арендуете участок, на который зарегистрировано право собственности за Саратовской областью. Его кадастровая стоимость равна 1 000 000 рублей, площадь 500 кв. м, а вид разрешенного использования —  для индивидуального жилищного строительства.

Если участок принадлежит региону, следует искать постановление регионального Правительства. Так, например, в Саратовской области принято Постановление Правительства Саратовской от 27 ноября 2007 г. № 412-П «Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемые в аренду без торгов» (далее – Постановление).

Годовой размер арендной платы в данном случае определяется как процент от кадастровой стоимости, который зависит от вида использования и целевого назначения земли. Для нашего случая установлен коэффициент – 0,1 %. Произведем расчет: 1 000 000х0,1% = 1000 рублей / год, в квартал – по 250 рублей.

Если государственная собственность на участок не разграничена, т.е. отсутствует регистрация права за регионом, муниципалитетом или Российской Федерации, то формула действует другая. Предположим, что ситуация та же, но на участок собственность не разграничена, тогда согласно Постановлению, годовой размер арендной платы определяется по формуле:

S (площадь земельного участка) х УПКС (удельный показатель кадастровой стоимости) х К (коэффициент в процентах от кадастровой стоимости по видам разрешенного использования земель).

Коэффициент уже указывается в муниципальном правовом акте. В нашем случае – это Решение Саратовской городской Думы от 15 декабря 2016 г. № 9-66 «Об установлении коэффициента для расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории муниципального образования «Город Саратов», предоставляемые без проведения торгов». Согласно указанному Решению – коэффициент для физических лиц, которые являются собственниками участков для индивидуального жилищного строительства, составляет 0,1%.

При этом удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) представляет собой отношение кадастровой стоимости к площади земельного участка (в рассматриваемом случае – УПКС составляет: 1 000 000 руб. /500 кв.м = 2000 руб.). УПКС утверждаются в нормативно – правовом акте, которым устанавливается кадастровая стоимость объектов недвижимости

Например: Рассчитаем арендную плату: 500 кв.м х 2000 руб. х 0,1% = 1 000 рублей.

То есть по существу расчет аналогичный, как и для региональной земли, по крайней мере, коэффициент для нашего участка совпадает.

Из приведенных примеров следует прямая зависимость размера арендной платы на землю от кадастровой стоимости земли.

Каждый арендатор государственной или муниципальной земли вправе обратиться в административную комиссию региона или в суд по вопросу установления кадастровой стоимости в размере ее рыночной стоимости, если кадастровая стоимость превышает рыночную. Не будем останавливаться на процедурных моментах.

Результатом обращения в суд или комиссию будет получение  заинтересованным лицом выписки ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащей измененную стоимость, а так же дату начала применения новой кадастровой стоимости – 01 января года, в котором подано заявление о пересмотре в комиссию или суд.

Это значит, что арендные платежи можно вернуть только в текущем году, если Вы обратились с заявлением или административным иском в нем же. О ретроспективном установлении новой кадастровой стоимости речи не идет, в отличие от применения ее для целей налогообложения.

Новый УПКС при этом рассчитывается посредством деления новой кадастровой стоимости на площадь земельного участка (Письмо ФГБУ «ФКП Росреестра» от 5 сентября 2012 г. N АС-399/2012 «Об определении кадастровой стоимости»).

Снижение кадастровой стоимости участка для его выкупа.

Как следует из ст. 39.3 Земельного кодекса РФ, земля может продаваться на торгах и без торгов. В случае если земельный участок выставлен на торги, то его цена формируется в ходе них в соответствие с правилами их проведения. В остальных случаях предоставления участков без торгов за них следует уплатить выкупную цену, размер которой устанавливается в процентном отношении к кадастровой стоимости земельного участка. Размер процента от кадастровой стоимости устанавливается, соответствующим органом власти или местного самоуправления, в зависимости от того, кому принадлежит земля (Федерации, региону, муниципалитету). Но во всяком случае, размер цены участка определяется исходя из кадастровой стоимости.

В этом случае правом обращения с заявлением или иском о пересмотре кадастровой стоимости имеет право не только правообладатель земли, но и потенциальный правообладатель земли, т.е. лицо, имеющее преимущественное право выкупа земли (например, собственник здания на ней). Это значит, что до выкупа земли и до составления договора купли-продажи можно снизить цену земли, изменив его кадастровую стоимость. Такая экономия всегда будет как нельзя кстати каждому, кто планирует оформлять землю под домом или нежилым зданием.

Теперь Вы точно знаете, зачем необходимо знать кадастровую стоимость своей земли и зачем ее снижать, а так же как ежегодно экономить на арендной плате за землю.

Процент снижения кадастровой стоимости уменьшает Ваше арендное бремя в такое же количество раз, например, если рыночная стоимость вполовину меньше кадастровой, то и ежегодная арендная плата уменьшится в два раза на ближайшие 5 лет.

В этом и многом другом на помощь землевладельцам и землепользователям приходят юристы юридической компании «Содействие», которые не только снизят стоимость земли, но и вернут переплату по аренде.