Методика расчёта налога с продажи недвижимости: как уменьшить НДФЛ

Автор:
Андрей Олегович

Самой часто встречающейся в ежедневном обиходе является сделка купли –продажи. Ежедневно каждый из нас приобретает товары, начиная с продуктов питания, а заканчивая квартирами и домами, транспортными средствами и предметами роскоши.

Приобретая товары, транспорт или недвижимость, человек выступает в роли покупателя.

Вместе с тем нередко гражданин может выступать и в роли продавца. Например, в быту мы часто продаем автомобили, квартиры, дома, дачи и так далее. Однако не всегда мы помним, что за получением денег от продажи, часто следует оплата налога на имущество физических лиц, ведь при продаже имущества, мы извлекаем доход.

Сегодня поговорим о налоге на доходы физлиц (НДФЛ) и о способах его расчета.

Рассмотрим налог, подлежащий уплате, в случае продажи недвижимости.

Итак, если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года, то вас освободят от налога в случае, если квартира (дом, дача, земля) пробыла в Вашей собственности более пяти лет.

Льготный минимальный срок владения установлен законодателем только для трех исключительных случаев:

• наследование жилплощади;
• получение имущества по договору пожизненной ренты;
• приватизация недвижимости.

Во всех иных случаях доходы от продажи имущества следует декларировать, а затем исчислять и уплачивать НДФЛ.

Для недвижимости, приобретенной в собственность до 01 января 2016, а также для прочего имущества (автомобиль и др.) – срок владения составляет три года.

Расчет периода владения производится в месяцах, то есть период признается равным 36 и 50 месяцам, соответственно.

Налоговой базой для НДФЛ в данном случае будет цена недвижимости, указанная в договоре купли – продажи.

Однако в целях борьбы с занижением налоговой базы налогоплательщиками законодатель указал, что в случаях, когда доход с продажи имущества оказался меньше кадастровой стоимости (что это такое и с чем это «едят» мы писали в своих предыдущих текстах «Блога»), то налоговая база будет равна 70% кадастровой стоимости имущества.

Узнать размер кадастровой стоимости можно на сайте Росреестра, а также заказав выписку в МФЦ. Так что для человека, который грамотно подходит к продаже недвижимости, размер налога не должен стать сюрпризом, поскольку его можно заранее рассчитать.

Кроме того, в ряде случаев можно оптимизировать налогообложение, снизив кадастровую стоимость объекта.

Так как же на практике рассчитывается НДФЛ?

Примерный расчет НФДФЛ будет выглядеть следующим образом.

Стоимость квартиры по договору – 2 000 000 рублей, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2019 года – 3 000 000 рублей.

Налоговая база равна: 3 000 000 х 0,7 = 2 100 000 руб.

Размер НДФЛ: 2 100 000 руб. х 13% = 273 000 рублей.

Так же уменьшить размер налога?

Законодатель разрешает уменьшать налоговую базу на размер налогового вычета. Размер налогового вычета для жилых объектов составляет 1 000 000 рублей (для прочих – 250 000 рублей).

Так с учетом применяемого налогового вычета размер налога будет исчислен следующим образом:

НДФЛ: ((3 000 000 х 0,7) – 1 000 000) х13% = 143 000 рублей.

Если предметом купли-продажи выступает нежилой объект, а именно – гараж, сарай, нежилое помещение, автомобиль, иной движимый объект, то налоговый вычет будет равен – 250 000 рублей.

Налоговый юрист

Есть ли альтернатива использования налогового вычета?

Альтернативой для налогового вычета может явиться возможность уменьшить налоговую базу на размер расходов на приобретение имущества. Расходы должны быть документально подтверждены чеками, договорами, актами, расписками.

Итак, представим, что Вы купили квартиру в 2018 году за 1 500 000 руб. Продали ее в 2019 году за 2 000 000 руб., кадастровая стоимость ее на 01.01.2019г. – 2 500 000 руб.

Исчисляем НДФЛ следующим образом:

Налоговая база: (2 500 000 х 0,7%) - 1 500 000 руб. = 250 000 руб.

НДФЛ: 250 000 руб. х 13 % = 32 500 руб.

Если полученные доходы от продажи не превышают размеры налогового вычета, Вы не обязаны оплачивать налог, он не возникает. Однако декларация 3- НДФЛ должна быть Вами подана.

Отметим, что имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. и 250 000 рублей можно получать неограниченное число раз, но только 1 раз в год (в течение налогового периода). Если продается не один объект, то этот вычет распределяется на все объекты,  а не на каждый.

Если вы хотите воспользоваться правом на налоговый вычет Вы должны:

• заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, для чего нужно обратиться к бухгалтеру,
• если вы хотите воспользоваться правом на учет расходов на приобретение имущества, то подготовить соответствующие документы,
• подготовить копии документов, относящихся к сделке купли-продажи (договор, акт и т.д.),
• подать такую декларацию по месту своего жительства.

Специалисты юридической компании «Содействие» осуществляют бесплатные консультации, а также помогут найти пути оптимизации налогообложения в случае продажи имущества, а также заполнить необходимую налоговую декларацию.