Когда не требуется разрешение на строительство?

Процесс строительства всегда ассоциируется у многих с дорогостоящим и длительным оформлением необходимых документов, разработкой стройпроекта, расчетом до миллиметра всех параметров будущего здания. И не зря, поскольку при строительстве всегда важно просчитать все до мелочей для того, что бы здание имело достаточную прочность и было безопасно для окружающих.

Отсутствие должного государственного контроля за застройщиками привело бы к тому, что дома бы рушились на наших глазах, что могло бы привести к человеческим жертвам.

Должностные лица компетентных органов осуществляют надзор за соответствием проекта закону и необходимым правилам, затем проверяют допустимость размещения именно такого здания на участке, а затем проверяют соответствие уже готового здания заявленному в проекте объекту.

Только такой строгий контроль обеспечивает нашу с Вами безопасность.

Получение разрешения на строительство

Возможно ли в нынешнее время возвести здание без необходимой проектной документации и получения разрешения на строительство?

В действующем законодательстве приводятся случаи, при которых разрешение на строительство совершенно не требуется. Их перечень закреплен в части 17 статьи 51 ГрК РФ.

Подробнее рассмотрим каждый из таких случаев.

1. При строительстве, реконструкции гаража на земельном участке, который был предоставлен физическому лицу в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью.

В этом случае, законодатель устанавливает два критерия, при которых строить можно без согласования с уполномоченным органом:

• земельный участок принадлежит физическому лицу на каком –либо праве;
• разрешенный вид использования земли не предполагает коммерческую деятельность.

Соответственно открыть в таком гараже автосервис или шиномонтаж будет невозможно.

2. При строительстве или реконструкции на садовом земельном участке жилого или садового дома, а также строительства, реконструкции этих объектов.

Несмотря на то, что законодатель указывает, что разрешение на строительство данных объектов не требуется, фактически согласовывать их размещение придется. Данная процедура будет заключаться не в получении разрешении на строительства, а в необходимости уведомить орган местного самоуправления о том, что Вы планируете строить.

К письменному уведомлению должны быть приложены:

• документы на земельный участок;
• доверенность либо копия гражданского паспорта заявителя;
• описание объекта;
• документ, подтверждающий согласование планируемого строительства с владельцами аэродромов в порядке, установленном Воздушным кодексом РФ.

Поданные документы будут обработаны в течение семи рабочих дней. После чего застройщику будет выдан документ о допустимости размещения такого объекта на земельном участке, либо о его недопустимости.

Таким образом, кажущаяся на первый взгляд упрощенной процедура размещения жилого дома по факту является полноценным согласованием строительства, которая потребует предоставления определенного пакета документов, по результатам рассмотрения которого Вам могут как согласовать строительство, так и отказать в таком согласовании.

3. При возведении или реконструкции объектов, которые не представляют собой объекты капитального строительства. На наш взгляд четких отличий между объектом капитального строительства от объектов некапитального строительство, которые были бы прописаны в действующем законодательстве, не существует. Еще больше ситуация осложняется новыми технологиями строительства. Огромное количество объектов в настоящее время возводится из сборно – разборных панелей разных габаритов, и зачастую такие объекты не требуют возведения привычного сложного фундамента.

В законодательстве приводится следующее определение объектов капитального строительства – это здания, строения, или объекты, строительство которых не завершено, исключение составляют улучшения участка в виде покрытия или некапитальные объекты.

Как видно из данного определения, законодатель исходит из того что, капитальными являются все объекты за исключением некапитальных, что, на наш взгляд, совершенного усложняет ситуацию. Из практики рассмотрения судебных споров и проведенных в рамках таковых судебных экспертиз также не вытекает какой – либо конкретики. Зачастую данный вопрос рассматривается исключительно субъективно, и, как правило, в качестве главного критерия учитываются габариты объекта.

Т.е. если объект является многоэтажным или же его площадь застройки является достаточно существенной, то такой объект посчитают капитальным.

Главным отличием является то обстоятельство, что права на ОКС (в отличие от прав на некапитальное строение) подлежат государственной регистрации в Управлении Росреестра. Данное обстоятельство связано с тем, что объекты некапитального строительства не могут являться объектами недвижимости, а зарегистрированы права могут быть лишь на объекты недвижимости.

Помимо явных преимуществ зарегистрированного права, таких как защита его государством, является возможность уступки такого права, а также залога имущества. Таким образом, перед началом строительных работ главным вопрос на который нужно ответить - это хотите ли Вы зарегистрировать права на возводимый объект.

4. При изменении ОКСов или их частей в случаях, когда такие изменения не затрагивают конструктивные элементы, а также не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Ранее в ГрК РФ была предусмотрена необходимость получения разрешения на капитальный ремонт.

В действующей редакции такая необходимость отсутствует. Капитальный ремонт представляет собой замену (восстановление) конструкций ОКСа или элементов таких конструкций, за исключением несущих конструкций. Данное определение коррелирует приведённому положению, которое указано в начале настоящего раздела, а главной особенностью является то обстоятельство, что в ходе таких работ не затрагиваются несущие строительные конструкции объекта.

Помимо капитального ремонта, работы предусмотренные данным разделом могут включать иные виды работ, в том числе, работы которые могут приводить к увеличению технико - экономических показателей.

Таким образом, не все строительные работы, в результате которых увеличились габариты здания, являются реконструкцией, и, как следствие, не на все такие работы требуется получение разрешения. Необходимо учитывать, то что при этом новые технико - экономические показатели объекта должны соответствовать действующим градостроительным регламентам, например, отступы от границ земельных участков; предельная этажность здания, процент застройки участка, который представляет отношение площади застройки здания к площади земельного участка, на котором оно находится.

5. При строительстве на земельном участке объектов вспомогательного использования. Данный раздел схож с ситуацией, приведенной в первом разделе настоящей статьи, за тем исключением, что в настоящем разделе речь идет о коммерческих объектах.

Как и в остальных приведенных случаях, определения объектов вспомогательного использования, а также критериев отнесения к таковым, в законодательстве нет.

Единственным упоминанием данной категории объектов является Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». В нем указано, что к зданиям пониженного уровня ответственности следует относить здания сооружения вспомогательного использования.

Дальнейшее изучение понятия зданий с пониженным уровнем ответственности приводит лишь к рассмотрению понятия «коэффициент надежности», который в свою очередь также не дает четкого понятия, что же это за объекты. Такие серьезные учреждения как Ростехнадзор в свою очередь ссылаются на недействующий в настоящее время ГОСТ 27751-88. Данный документ раскрывает объекты вспомогательного назначения, относя к ним небольшие склады, летние павильоны, парники т.д. Также этот документ связывает возможность трактовки вспомогательного объекта с наличием на том же земельном участке основного здания или сооружения, по отношению к которому именно это строение будет выполнять вспомогательную (обслуживающую) функцию.

Иных критериев в нормативных актах или научной литературе не приводится. В судебной практике встречается следующий аргумент. Исходя из определения недвижимой вещи, согласно которому к объектам недвижимости следует относить земельные участки и иные прочно связанные с ними объекты. Отсюда вытекает, что при определении объекта, как вспомогательного, следует учитывать вид разрешенного использования участка.

Виды разрешенного использования участков следует подразделены законодателем на: основные; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования.

Зачастую именно в перечне вспомогательных видов использования приводятся назначение объектов которые могут существовать, как вспомогательные.

6. При строительстве, реконструкции буровых скважин, когда такие работы связаны с освоением недр.

7. При строительстве, реконструкции посольств, консульств и представительств Российской Федерации за рубежом.

8. При строительстве, реконструкции объектов, предназначенных для транспортировки природного газа под давлением до 0,6 мП включительно.

9. При размещении антенных опор (мачт и башен) высотой до 50 метров, предназначенных для размещения средств связи. Данный пункт достаточно актуален для частных лиц, это связано с тем обстоятельством, что сотовые операторы стремятся увеличить зону покрытия сигнала, с целью увеличения качества связи и скорости интернета. Это приводит к тому, что антенны сотовой связи устанавливают на земельных участках частных лиц. Необходимо отметить, что на установку таких объектов требуется заключение Роспотребнадзора, для подтверждения того, что она не оказывает негативного воздействия на проживающих вблизи нее граждан.

10. Отдельные случаи строительства без разрешения могут устанавливаться законами субъектов РФ.

На территории Саратовской области иные случае установлены законом Саратовской области от 09.10.2006 № 96 ЗСО «О регулировании градостроительной деятельности в Саратовской области» Данный закон добавляет несколько объектов к уже приведенному перечню.

В основном дополнительные объекты являются линейными объектами инженерно–технического назначения, к которым следует относить: водопроводы, водопроводные насосные станции, иные установки, предназначенные для эксплуатации водопроводных сетей, канализационные коллекторы и иные сооружения канализации; линии электропередач и связанные с ними трансформаторные подстанции, тепловые сети.

Каким образом возможна регистрация права собственности на объекты, на которые не требуется выдача разрешения на строительство?

Действующее законодательство допускает возможность регистрации прав на перечисленные объекты. Для этого Вам необходимо предоставить в Росреестр следующие документы: - заявление о государственной регистрации; - диск с техническим планом объекта; - квитанцию об уплате государственной пошлины; сведения о земельном участке, принадлежащем застройщику; декларацию об объекте недвижимости.

Однако хотим предупредить, что на практике регистрация таких объектов проходит не так легко. Очень многое зависит от субъективного подхода регистратора.

Как вы могли убедиться, положения законодательства о некоторых случаях, когда разрешение на строительство не требуется, являются весьма нечеткими. Данное обстоятельство значительно затрудняет защиту Ваших прав и дает возможность чрезмерно широкого толкования данных правовых норм регистрирующему органу. На практике это очень часто приводит к тому, что возведенные объекты не удается зарегистрировать в административном порядке. Поэтому перед началом строительства рекомендуем Вам проконсультироваться со специалистами. Напоминаем, что консультация в юридической компании «Содействие» бесплатная.