Самовольная постройка без земли
Автор:Андрей Олегович
Проблема оформления жилья всегда является самой популярной причиной обращения людей к юристам, поскольку не все могут самостоятельно оформить сделку, оформить реконструкцию или новое строительство или вступить в наследство при условии возникновения сложностей.
В нашем менталитете серьезно укоренилось мнение о том, что всегда можно построить на своем участке земли, либо на участке, который достался по наследству без каких-либо разрешений и согласований. При этом, как правило, строительство велось еще с советских времен, а поскольку продавать жилище собственники не планировали, то и оформлять документы на свои постройки не спешили.
Тем временем, законодательство стремительно менялось, с тех времен поменялись и органы регистрации сделок с недвижимостью, правила и нормы строительства и т.д.
Ранее мы уже писали о том, что на сегодняшний день та недвижимость, которая возведена без надлежащего согласования ее строительства с уполномоченным органом (местной администрацией), считается самовольной постройкой, это означает, что она не может наследоваться и продаваться, а также может быть снесена по требованию государственных органов или граждан на основании решения суда.
Узаконить имеющуюся самовольную постройку возможно при условии, что она не нарушает прав и законных интересов окружающих, при ее возведении соблюдены все необходимые нормы и нормативы, а ее застройщик был правообладателем участка (являлся его собственником, арендатором, владел им на праве бессрочного пользования) на момент строительства.
Пример из юридической практики
Наши специалисты столкнулись в своей практике со следующим случаем. Гражданка Н. всю жизнь проживала в индивидуальном жилом доме в центре города, который был реконструирован в начале 90ых годов ее отцом. В начале 2000х он умер, а из документов на недвижимость остался только договор купли – продажи жилого здания на земельном участке. В договоре значится меньшая площадь, чем та, которую фактически имеет дом сегодня. Документов на землю никаких в распоряжении клиентки не оказалось, долгие хождения по всем архивам и БТИ города результатов не дали, перечисленные инстанции ответили, что у них землеотводных документов не хранится. Между тем, земельный участок, который использует гражданка Н., даже не поставлен на государственный кадастровый учет. Чуть позднее нотариус отказывает ей в праве наследования этого дома, поскольку он, как объект права собственности, перестал существовать после проведения реконструкции, т.к. его площадь уже видоизменилась.
Казалось бы, ситуация у гражданки безвыходная: надо разбирать пристройку и получать свидетельство о праве на наследство тех площадей, которые числились за наследодателем в БТИ. Если представить себе ситуацию, когда разбирается половина дома, то есть риск остаться вообще без крыши над головой, пусть даже и не оформленной документально.
Ситуация была усложнена тем, что интересы клиентки пытались представлять горе юристы и в результате такой попытки появились решения судов первой и апелляционной инстанций которые отказали в удовлетворении требований.
Несмотря на это, наши юристы все-таки смогли убедить суд в том, что наличие права на землю можно доказать даже в том случае, когда участка на кадастре нет и права на него не регистрировались, для этого нужно хорошо изучить законодательство советских времен.
Забегая вперед, следует сказать, что наш иск о сохранении постройки в реконструированном виде и признании на нее права собственности в порядке наследования по закону был удовлетворен.
Раскроем некоторые аргументы, которые мы использовали в суде
Следует отметить, что принцип единства земельного участка и стоящего на нем дома был закреплен еще в законодательстве СССР и в настоящее время он содержится Земельном кодексе РФ. Это означает, что земля лишь выполняет служебную роль по отношению к жилому дому. При изменении владельца здания земля лишь следует его судьбе, то есть переходит к новому собственнику в том же объеме и на том же праве.
Застроенные участки земли закреплялись за владельцами жилых домов в пределах их фактических границ (Положение о земельных распорядках в городах от 13.04.1925 г.). Поэтому же постановлению при смене владельца здания все права и обязанности, касающиеся земли переходят к новому владельцу. Земельные участки в городах и вне города отводятся гражданам для строительства ими частных жилых домов в бессрочное пользование (Указ Президиума Верховного Совета СССР от 26.08.1948 г.).
Следовательно, право бессрочного пользования также может перейти к собственникам зданий.
Согласно Земельному кодексу РСФРС 1970г. земля предоставлялась в бесплатное пользование в бессрочное или временное пользование. А в случае отсутствия у гражданина землеотводных документов необходимо руководствоваться данными первичной инвентаризации домовладений, которые в дальнейшем определяют границы и размеры земельного участка индивидуального землевладения (письмо Министерства ЖКХ РСФСР от 1987 г.).
В период рассмотрения гражданского иска Н., судом из архива Бюро технической инвентаризации было истребовано инвентарное дело на домовладение, в котором с конца 19ого века сохранились инвентарные карточки на спорный земельный участок с домовладением, а также вся информация о перемене собственников жилого дома. Таким образом, в инвентарных карточках имелась отметка о принадлежности участка на праве бессрочного пользования изначальному застройщику здания, который не заключал ни с кем сделок в отношении этого земельного участка. Более 100 лет, земельный участок в его фактических границах следовал судьбе основной вещи – жилого дома.
Нам удалось доказать, что после многократной перемены владельцев жилого дома, правами на землю в том же объеме обладал и наследодатель истицы, а в последствии и она сама.
Кроме того, судом была назначена судебная экспертиза, в рамках которой эксперт ответил, что реконструированный дом располагается в границах первоначально выделенного под застройку земельного участка, а в настоящее время его возможно сформировать по фактическим границам (то есть по забору) без нарушения чьих-либо прав.
Как того предписывает законодатель, мы доказали, что реконструкция произведена с полным соблюдением строительных, технических, санитарных и иных обязательных нормативов, не нарушает прав владельцев соседних участков и домовладений.
Таким образом, отсутствие землеотводных документов, либо зарегистрированных прав на землю – еще не приговор в делах, касающихся самовольной реконструкции, если можно собрать иные документы, которыми можно доказать предоставление земли для размещения именно спорного домовладения. Наши специалисты имеют богатый опыт в оформлении недвижимости любой сложности, в том числе самовольного строительства. Наследственные дела, осложненные самовольным строительством, утратой важных документов, обязательно следует доверять профессионалам, поскольку цена проигранного суда будет велика и может стоить даже полного лишения жилого дома.
Рубрика: Строительство, Земельные отношения
