Юридическая проверка земельного участка

Как правильно купить земельный участок для строительства?

Сегодняшние цены на рынке недвижимости заставляют задуматься о самостоятельном строительстве на земельном участке, которое порой выходит дешевле, чем покупка готового объекта.

Юридическая проверка земельного участка

Первоначальным этапом строительства всегда является приобретение земельного участка. Юристы и риэлторы, осуществляющие анализ юридической чистоты земельных участков, зачастую превращаются в частных детективов.

Как правильно выбрать землю под строительство и не попасть в руки мошенников расскажем ниже.

С чего начать анализ документов?

Первоначально необходимо получить от продавца правоустанавливающие документы на участок. Это могут быть постановление органа местного самоуправления о выделении земли, договор, нотариальное свидетельство о праве на наследство, решение суда и иные. Эти документы являются основанием для государственной регистрации права собственности на землю.

С 1998 года в России права на все недвижимые объекты должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). Первоначально собственникам выдавались свидетельства о государственной регистрации права, которые в последствии были полностью заменены выписками из ЕГРН. Следовательно, у продавца Вы должны запросить именно эти документы. А единственным доказательством права собственности продавца на недвижимость является государственная регистрация его права собственности (соответствующая регистрационная запись в ЕГРН).

Важно проверять подлинность предъявляемого Вам документа, для чего Вы можете заказать на официальном интернет – портале Росреестра выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. За такую выписку придется заплатить порядка 300 рублей. Аналогичную выписку в бумажном виде можно получить в многофункциональном центре, но уже за 800 рублей.

Выписка из ЕГРН будет содержать сведения о правообладателе участка, о наличии зарегистрированных прав аренды, о наличии арестов, залогов, об определении границ участка, наличии охранных зон, решений об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, о требованиях, заявленных в судебном порядке и т.д. Именно такая выписка позволит Вам отмести большинство рисков, которые могут возникнуть после покупки участка, поскольку наличие вышеперечисленных юридических «довесков» в виде споров, арестов и залогов многократно увеличивает риски приобретателя участка.

Как проверить чистоту сделки на предмет ее оспоримости?

Если основанием для государственной регистрации права собственности является договор купли-продажи, то покупателю необходимо исследовать юридическое прошлое имущества.

Для этих целей вполне подойдет выписка из ЕГРН о переходах права собственности, которая может быть запрошена на официальном интернет-портале Росреестра.

В такой выписке будут указаны все владельцы участка в хронологическом порядке (с 1998 года), а также вид зарегистрированного права (собственность, долевая собственность), даты и основания государственной регистрации (например, номер и дата договора).

Отметим, что череда быстрых (даже молниеносных) сделок наводит на подозрения о том, что участок далеко не чист и есть риск нарваться на недобросовестных продавцов и в дальнейшем лишиться земли. Также стоит задуматься о том, когда есть срочность в продаже участка или существенно снижена цена (ниже рыночной).

Риск может быть в том, что один из прежних собственников, допустим, совершил оспоримую сделку накануне своего банкротства и кредиторы смогут ее оспорить. Итогом оспаривания сделки может стать изъятие участка у покупателя.

Чтобы обезопасить себя от будущего (или нынешнего) банкрота, необходимо осуществить мониторинг общедоступных интернет – ресурсов на предмет наличия у продавца (а желательно и у нескольких предыдущих собственников, которые владели участком последние три года) признаков несостоятельности (банкротства), говоря простыми словами – наличия у них долгов.

К таким ресурсам относится «Банк данных исполнительных производств» Федеральной службы судебных приставов, Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, где можно найти сведения о банкротстве по ИНН, наименованию, ФИО,  «Картотека арбитражных дел» на сайте арбитражных судов.

Если у собственника земельного участка есть признаки банкротства, то вступать в такую сделку большой риск и лучше отказаться от такой покупки.

Помимо банкротов нередко покупатель лишается участка, когда продавец был психически болен в момент сделки. Идеальным вариантом будет спрашивать у продавца справку о том, что он не состоит на учете в нарко- и психневродиспансере, это позволит исключить отмену сделки по основаниям того, что покупатель не был адекватен в момент ее совершения.

Как узнать какова площадь участка на самом деле?

Проанализировав юридическую сторону сделки, можно переходить к следующему немаловажному этапу — узнать соответствует ли фактическая площадь и конфигурация участка документам и данным ЕГРН.

Важно, чтобы участок прошел межевание, а его границы установлены на местности с достаточной точностью. Узнать о том, было ли межевание можно из выписки ЕГРН либо обратившись к публичной кадастровой карте Росреестра.

До марта 2018 года законодателем допускалось совершение сделок с участками, которые не прошли межевание, а в настоящее время купить или продать не размежеванный участок нельзя.

Вместе с тем и раньше на практике покупатели требовали, чтобы границы были установлены, поскольку установление границ участка требует согласования с соседями, владельцами смежных участков.

Если участок все-таки размежеван, немаловажно убедиться в том, что фактически в пользовании продавца именно заявленная в правоустанавливающем документе площадь. Нередки ситуации, когда по документам человек владеет 5 сотками земли, на участке стоит забор, но часть его участка находится за забором и на ней соседи уже выстроили баню. Налицо ситуация, когда суда с соседом не избежать. Для того, чтобы сопоставить фактическую обстановку с границами участка по документам – необходимо вызвать геодезистов, которые проведут топографическую съемку участка и соотнесут фактически стоящий забор с данными о поворотных точках границ участка, сведения о которых внесены в ЕГРН.

Можно ли строить?

Прежде чем начинать строительство необходимо узнать, можно ли вообще строить на участке и если можно, то есть ли какие – либо ограничения для такого строительства. Для этих целей следует заказать выписку из Правил землепользования и застройки на земельный участок.

В данной выписке будет указана территориальная зона, в которой он расположен, а также перечень основных видов разрешенного использования, а также параметры допустимого строительства.

В случае если в перечне основных видов разрешенного использования отсутствует тот вид использования в соответствии с которым вы планировали его осваивать, то такой участок Вам не подходит.

Кроме того, следует выяснить, имеются ли на участке красные линии, не попадает ли он в охранную или защитную зону памятников культуры федерального или местного значения.

Также следует обратить внимание на объекты, расположенные в непосредственной близости от Вашего земельного участка. Приведем несколько примеров, почему это следует делать:

— вблизи от образовательных учреждений нельзя торговать алкогольной продукцией, поэтому строить на таком участке «Винный магазин» Вы не сможете, вернее, магазин Вы построите, а вот получить алкогольную лицензию не удастся;

— если рядом с Вашим участком находится производственный объект, у которого установлена санитарно-защитная зона, то Вам не удастся построить на таком земельном участке частную клинику или оздоровительный центр.

Эти примеры очень грубые, но подобных вариаций огромное количество, поэтому рекомендуем не забывать об этом.

Дополнительно следует узнать, не планируется ли строительство на участке объектов местного значения (аэропортов, школ и так далее), для чего следует обратиться к Генеральному плану города, в составе которого утверждается карта планируемого размещения объектов местного значения. Эту информацию можно получить в органах местного самоуправления или на личном приеме у соответствующих специалистов. Также информация из Генерального плана даст Вам представление о том, в каком направлении будет развиваться прилегающая территория. Безусловно, цена на жилую недвижимость будет расти в районе, где развиваются рекреационные зоны, а цена на автозаправочную станцию будет расти в зоне с развитой автомобильной сетью и т.д.

Одним из главных показателей земельного участка является его процент застройки.

Процент застройки – это отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Приведенные в данной статье критерии могут значительно снижать этот показатель.

Таким образом, купив земельный участок площадью 10000 кв. м может оказаться так, что построить вы сможете только на 500 кв. м или же и вовсе не сможете. Поэтому необходимо проверять все показатели, которые могут повлиять на параметры будущего строительства в совокупности.

Только все перечисленные этапы правовой экспертизы объекта сделки позволят себя обезопасить при покупке земли. Наши юристы всегда готовы помочь в проверке недвижимости на предмет ее юридической чистоты в кратчайшие сроки.