Проверка квартиры перед покупкой

Покупка своей квартиры – это ответственная процедура, которая должна предусматривать проверку объекта недвижимости по разным параметрам. Минимизация рисков позволит избежать в дальнейшем неприятных ситуаций, возникающих как на стадии оформления документов, так и после регистрации. 

Определение

Проверка квартиры перед покупкой – это процедура  анализа правоустанавливающих документов, выписок из ЕГРН, сведений из информационно-аналитических баз государственных органов и фондов на предмет содержания факторов, которые могли бы повлиять негативно на регистрацию сделки и пользование жилым помещением.

Срок предоставления услуги

Средний срок предоставления услуги: от 3 до 5 дней. За этот период мы проводим всестороннюю проверку объекта недвижимости и формируем итоговый отчёт. Некоторые организации предлагают осуществить проверку всего лишь за сутки. Однако мы настоятельно рекомендуем не торопиться, так как именно тщательная многоуровневая проверка позволяет выявить риски. Кроме того, в нашей компании анализ проводят высококвалифицированные юристы, которые на практике каждый день сталкиваются с правовыми вопросами в сфере недвижимости.

Стоимость наших услуг

Проверим квартиру перед покупкой и составим итоговый отчёт от 5 000 рублей.

Кто предоставляет услугу

Данная работа проводится юристами компании Содействие на основе анализа сведений из различных документов, в том числе из правоустанавливающих документов на квартиру, выписок из ЕГРН, информационных баз государственных органов и судов.

Перечень документов

Для осуществления проверки необходимо не так много документов. В первую очередь, это правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарения и т.д.). Кроме того, если Вы планируете проверить собственника квартиры, понадобятся реквизиты его документов, место и дата рождения. Для проверки факта незаконной перепланировки понадобится технический паспорт квартиры.

Формы направления документов

Для удобства взаимодействия все документы возможно направить в отсканированном виде на электронную почту или в аккаунты нашей организации в мессенджерах. Таким образом, мы сразу приступим к анализу ситуации и формированию итогового отчёта.

Негативные последствия некачественного анализа квартиры перед покупкой

Последствия халатного отношения к анализу рисков можно разделить на группы:

1. Проблемы с регистрацией сделки в МФЦ или Росреестре. Зарегистрировать право собственности не получится, если квартира находится под арестом или, например, изымается для государственных или муниципальных нужд. Если не получено согласие супруга на продажу объекта недвижимости, то сделку можно будет зарегистрировать, однако в документы будет внесена запись об этом, что вызовет определённые трудности в будущем.
2. Посягательство на право собственности со стороны третьих лиц после осуществления регистрационных действий. Классической является ситуация, когда после приобретения недвижимости появляется лицо, которое отбывало наказание за совершённое преступление, и заявляет о правах на пользование квартирой. Если бы покупатель проанализировал домовую книгу, то данной ситуации можно было бы избежать.
3. Признание сделки купли-продажи недействительной. В случае, если продавец был признан недееспособным или не отдавал отчёт своим действиям в момент сделки ввиду различных причин, действительность данной сделки может быть оспорена. 
4. Дополнительные неудобства при пользовании недвижимостью. К примеру, если квартира находится в доме, признанном объектом культурного наследия, то осуществить перепланировку или капитальный ремонт будет значительно сложнее.

Как видно, человеку, который является неподготовленным в вопросах недвижимости, довольно сложно ориентироваться в критериях надёжности объекта недвижимости при покупке. Именно поэтому процедуру проверки жилого помещения до сделки лучше доверить профессиональному юристу.

Перечень параметров для проверки

1. Анализ информации из выписок из ЕГРН и правоустанавливающих документов. Из данных документов мы можем судить о проведённой перепланировке и её законности, предыдущих собственниках, сведениях о настоящем владельце недвижимости, обременениях и других важных аспектах.
2. Обременения (права третьих лиц на недвижимость). К наиболее распространённым обременениям относятся: ипотека, рента и аренда.
3. Является ли объектом ареста. В случае, если квартира выступает предметом иска в судебном процессе, на неё налагается арест. Следовательно, никакие регистрационные действия невозможно совершить.
4. Особые отметки, которые образовались при создании ЕГРН. Данное явление берёт начало в 2017 г. после слиянии государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав. В случае, если информация об объекте недвижимости в данных источниках не совпадала, об этом делается запись в графе «особые отметки» в выписке – данным сведениям придаётся статус «актуальные незасвидетельствованные».
5. Является ли квартира предметом сделок в настоящее время. Недобросовестные продавцы иногда прибегают к тому, что несколько раз продают один и тот же объект. 
6. Продажа квартиры без согласия супруга или иного третьего лица. Согласие супруга должно быть в нотариальной форме. Хотя сделку без него зарегистрируют, но как мы уже поясняли, будет особая отметка в выписке ЕГРН.
7. Планируется ли изъятие объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд. Зарегистрировать переход прав по сделке в данном случае просто невозможно.
8. Находится ли жилое помещение в доме, признанном объектом культурного наследия. Сложности состоят в особом статусе данных объектов недвижимости. Так, чтобы поменять окна или совершить перепланировку помещения, придётся получать согласования.
9. Признан ли дом аварийным и планируется ли в скором времени его снос. Существует специальный реестр домов, признанных аварийными. Перспектива переехать в квартиру, которая скоро может физически перестать существовать, - это ещё одна причина более тщательно проверять объект предстоящей покупки.
10. Является ли продавец физическим лицом, проходящим процедуру банкротства. Если ответ на данный вопрос положительный, то в судебном порядке все сделки, совершённые этим лицом за последние 5 лет, могут быть признаны недействительными, если с подобной инициативой выступит арбитражный управляющий.
11. Заведено ли исполнительное производство в ФССП на собственника квартиры. Данный пункт напрямую связан с предыдущим – если на собственника заведено исполнительное производство, и он является крупным должником, то возможна процедура банкротства физического лица.
12. Является ли квартира предметом разбирательства судебных дел. Все регистрационные действия в этом случае на период судебного разбирательства приостанавливаются.
13. Предыдущие владельцы недвижимости – история перехода права собственности. Слишком частые продажи квартиры могут являться сигналом, что жильё является проблемным, и у него есть скрытые дефекты.
14. Долги по взносам в фонд капитального ремонта. Поскольку обязанность оплачивать долги по капитальному ремонту лежит уже на новом владельце квартиры, необходимо не только посмотреть квитанции об оплате, но и получить подтверждение от Фонда капитального ремонта.
15. Факт наличия перепланировки (переустройства) и их законность. Данный факт возможно обнаружить, если анализировать выписку ЕГРН об основных характеристиках объекта и технический паспорт квартиры. Узаконить проведённую перепланировку в большинстве случае возможно, однако это влечёт дополнительные финансовые и временные расходы.

Результат предоставления услуги

Итогом нашей работы будет формирование отчёта о потенциальных рисках при покупке объекта недвижимости. В нём подробно указывается параметр анализа, и является ли негативный результат по нему критичным при регистрации перехода права собственности и последующем пользовании квартирой.