Внесение изменений в Правила землепользования и застройки

Юристы компании «Содействие» предоставляют юридические услуги по внесению изменений в Правила землепользования и застройки.

Изменение границ территориальных зон или изменение градостроительных регламентов может позволить значительно улучшить условия застройки.

Градостроительная деятельность в нашей стране серьезно урегулирована действующим законодательством. Для того, чтобы установить границы территориальной зоны, определить градостроительный регламент, в том числе, виды разрешенного использования земельных участков, а также другие актуальные требования, каждое муниципальное образование уполномочено принимать и утверждать правила землепользования и застройки (далее – ПЗЗ).

Градостроительное зонирование муниципальных образований необходимо для деления городов и поселков на территориальные зоны, что предопределяет целевое использование, характер застройки определенной части населенного пункта. Отсутствие такой жесткой регламентации привело бы к тому, что заводы стояли бы прямо в центре парков, а высотки на сельскохозяйственных пашнях.

До начала оформления земельного участка или до начала строительства любого объекта необходимо обратиться к указанным правилам. Выписки из них, а также фрагменты картографического материала  предоставляются по запросу граждан и юридических лиц.

Установленные требования в документах территориального зонирования в значительной степени влияют на деятельность застройщиков. Именно данный документ устанавливает критерии, которые влияют на то в какой степени вы сможете освоить свой земельный участок, а также на то, какой именно объект по функциональному назначению сможете возвести.

Градостроительным кодексом предусмотрена возможность вносить изменения в данный документ, как гражданам, так и юридическим лицам.

Соответственно данная возможность позволяет лоббировать свои интересы в сфере застройки.

Что включают в себя Правила землепользования и застройки?

ПЗЗ состоят из описательной части и картографического материала. В письменном виде отражается порядок их применения, внесения изменений, а также градостроительные регламенты. В графическом материале представлена карта градостроительного зонирования с указанием территориальных зон.

Виды и назначение территориальных зон.

Законодатель определяет следующие виды территориальных зон:

  • жилые,
  • общественные,
  • производственные,
  • транспортные зоны,
  • сельскохозяйственные зоны,
  • зоны рекреации,
  • зоны особо охраняемых территорий,
  • зоны специального назначения.

Назначение территориальных заложено в их названии. Соответственно жилые зоны предусматриваю под собой размещение жилья.

Вместе с тем, виды разрешенного использования, в соответствии с которыми могут быть использованы земельные участки в одной зоне являются смешенными. Это обусловлено тем, что для нормального функционирования, например, жилой застройки, необходимы не только жилые дома, но и соответствующая инфраструктура: магазины, офисы (для размещения банков, отделения почты), помещения по обслуживанию населения (ремонт обуви, прачечные), автостоянки, гаражи.

По такому принципу устанавливаются виды использования для каждой территориальной зоны.

Однако, не стоит обманываться названием территориальных зон, т.к. полный перечень объектов, разрешенных к размещению в той или иной территориальной зоне определен в градостроительном регламенте, который устанавливается для каждой зоны индивидуально.

Что включает в себя градостроительный регламент?

Градостроительный регламент каждой из территориальных зон предусматривает:

  • перечень видов разрешенного использования земли (основные, вспомогательные и условные);
  • предельные размеры земельных участков (то есть, тот минимум и максимум, который можно оформить под конкретный вид использования);
  • параметры разрешенного строительства (этажность, отступы от границ, красных линий, процент застройки, процент зеленых насаждений и другие показатели).

Кроме того, градостроительный регламент закрепляет ограничения для использования земли. Например, для рекреационных зон запрещается строительство капитальных объектов.

Изменить вид разрешенного использования земли может ее собственник, обратившись в Росреестр, если желаемый вид является основным или вспомогательным для данной зоны. Если же он отнесен к условным, то следует обращаться за разрешением в орган местного самоуправления.

Встречаются и такие случаи, когда желаемый вид разрешенного использования и вовсе не предусмотрен градостроительным регламент для определённой территориальной зоны.

Когда необходимо вносить изменения:

Внесение изменений в ПЗЗ необходимы, когда параметры застройки неудобны для освоения земельного участка. Данная процедура может рассматриваться, как крайний случай, в связи со сложностью процедуры, однако нет ничего невозможного.

Каким образом добиться желаемого результата советуем оставить на откуп профессионалам. Данный вопрос рассматривается индивидуально в каждой конкретной ситуации.

Допустим, Вы приобрели земельный участок и хотите построить на нем объект торговли, однако данный вид разрешенного использования не допустим к использованию в той территориальной зоне, к которой отнесен Ваш земельный участок. В данном случае существует два варианта, либо изменить территориальную зону, либо изменить градостроительный регламент, а именно включить в него необходимый вид использования. Какой путь выбрать иногда весьма не просто. Анализ градостроительной ситуации поможет принять правильное решение.

Вариативность, при которой параметры застройки могут не устраивать застройщика, огромна, но повторимся, каждый отдельный случай рассматривается индивидуально.

Юристы компании «Содействие» готовы оказать бесплатную юридическую консультацию по данным вопросам.

Как внести изменения в Правила землепользования и застройки?

Сразу оговоримся, что процедура это сложная и трудоемкая. Однако наша компания оказывает подобные услуги в интересах своих доверителей.

Градостроительный кодекс РФ разрешает вносить предложения по изменению ПЗЗ гражданам и юридическим лицам. Такие предложения должны быть направлены  в уполномоченный орган местного самоуправления.

Затем специальный коллегиальный орган, комиссия по вопросам землепользования и застройки, специально созданная и включающая в себя специалистов в области градостроительства, рассматривает такое предложение.

По результату рассмотрения готовится положительное или отрицательное заключение, которое будет направлено главе местной администрации, который также будет изучать документы в течение месяца и примет окончательное решение по предложению гражданина.

В случаях, когда с предложением обратился гражданин или организация, либо когда  действующие ПЗЗ не позволяют использовать участок  эффективно, а также приносят убытки их владельцам, либо в случае в случае изменения параметров строительства, не более чем на 10 %, если такое изменение происходит однократно, то процесс обходится без публичных слушаний или общественных обсуждений. В остальных же случаях до того, как заключение попадет к главе местной администрации – Ваше предложение пройдет общественные обсуждения или публичные слушания.

Как видно из приведенного описания, решение по предложенным изменениям принимается коллегиально, в том числе, в большинстве случаев учитывается мнение общественности. В связи с данной особенностью, необходимо обосновать предложенную Вами инициативу. Юристы нашей компании готовят материалы по обоснованию необходимости внесения соответствующих изменений с максимальной проработкой всех деталей, с привлечением проектантов, а также специалистов из тех сфер, которые затрагиваются в каждом конкретном случае.

Такой индивидуальный подход и опыт работы по таким проектам дает нашим клиентам высокий процент успеха.

Сколько времени занимает внесение изменений в ПЗЗ?

Внесение изменений в Правила займет около пяти месяцев, поэтому придется запастись терпением и приготовиться подождать. В виду сложности, а также строгой регламентированной процедуры, сократить этот срок не удается.

При этом пятимесячный срок это только официальный срок. На подготовку правильного пакета документов уйдет дополнительно порядка 30 дней.

Стоимость юридических услуг:

Стоимость услуги по внесению изменений в документы градостроительного зонирования начинается от 30000 (тридцати тысяч) рублей. Цены варьируется от каждого конкретного случая, т.к. данный вид услуг является весьма специфичным, установить единую стоимость не представляется возможным.

Подведем итог. И так, если вы являетесь крупным застройщиком или же просто приобрели участок с целью дальнейшего строительства какого-либо объекта, однако, в процессе строительства выяснилось, что, приобретенный земельный участок попадает в территориальную, градостроительный регламент, которой не предусматривает строительства именно того объекта, который хотели построить Вы, или же установленные предельные параметры не позволяют построить объект в тех габаритах, которые сделают строительство более ликвидным, не отчаивайтесь. Юристы компании «Содействие» готовы помочь Вам изменить границы территориальной зоны или же изменить территориальную зону на иную, или же внести соответствующие изменения в градостроительный регламент, добавив в него необходимый вид разрешенного использования земельного участка или же установили те критерии строительства, которые подойдут именно Вам.

Все предложенные варианты выполнимы, как доказываем наша практика. Необходимо учитывать, что каждый случай уникальный и рассматривается индивидуально. Правила землепользования разрабатываются каждым муниципальным образованием самостоятельно, при этом правила по разработки таких документов, дают разработчикам широкие полномочия, что приводит к существенным злоупотреблениям властями на местах, а также грубым ошибкам.

Если Вы столкнулись с подобной проблемой наша компания профессионально взаимодействует с органами местного самоуправления и имеет опыт изменения ПЗЗ в интересах своих доверителей.

На первичную юридическую консультацию можно записаться уже сегодня по телефонам, указанным на нашем сайте.