Акт освидетельствования скрытых работ при строительстве в 2025 году

В процессе возведения и реконструкции зданий и сооружений застройщики обязаны вести исполнительную документацию. Акты подписываются по ходу завершения отдельных видов работ и по завершении функционирования стройплощадки. 
Один из таких актов – освидетельствования скрытых работ. Данная публикация призвана ответить на большинство вопросов, связанных с приёмкой скрытых работ на объекте:

• что понимается под скрытыми работами;
• какие требования к акту;
• кто его подписывает;
• кем установлена официальная форма;
• как правильно заполнить акт.

Наши юристы также публикуют пример заполнения акта освидетельствования скрытых работ с инструкцией по оформлению.

Понятие скрытых работ.

Скрытые работы – это действия с элементами и конструкциями недвижимости, которые невозможно проверить после проведения последующих работ. Определение приведено в СП 48.13330.2019.
Иными словами, после завершения строительства здания невозможно сделать анализ качества гидроизоляции фундамента или толщины бетона в подземных конструкциях.

Зачем нужен акт.

Цель акта освидетельствования – проверка работ на определенном этапе, которые после этого проанализировать будет невозможно. Как правило, это действия со строительными конструкциями, которые к концу возведения недвижимости скрываются за отделкой и другими материалами.
Смысл акта для подрядчика в передаче результата своего труда и отсутствии претензий со стороны заказчика.
Заказчик в свою очередь удостоверяется, что произведённые работы соответствуют проектной, рабочей и исполнительной документации, СНиП, СП, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным правилам. Именно на заказчике лежит наибольшая ответственность при подписании акта скрытых работ, так как при возникновении претензий в будущем доказать неправоту строителей будет сложно.

Виды актов освидетельствования скрытых работ.

Свод правил 48.13330.2019 устанавливает виды скрытых работ в зависимости от этапа строительства:

• земляные (срезка грунта, создание траншеи, сооружение основания под фундамент, засыпка котлована, укладка песка, щебня, крупнозернистого асфальта под чистовым покрытием, устройство замков бордюров);
• бетонные (создание «подбетонки», монтаж опалубки, вязка арматуры, бетонирование плит перекрытия);
• кровельные (сооружение выравнивающей стяжки, водосточных воронок, уклонообразующего слоя из гравия, укладка гидроизоляции, парозащитной плёнки, «Технониколя»);
• фундаментные (заливка бетон, забивка свай и т.п.);
• монтаж подземных или внутристенных коммуникаций (все вышеуказанные земляные работы, укладка труб, сварка швов и стыков, изоляция, герметизация);
• отделка (грунтовка, шпатлевание стен, выравнивание).

Перечень не закрытый. Стороны по договору подряда имеют право добавлять в акт любые работы, которые, по их мнению, являются скрытыми.

Кто подписывает акт на скрытые работы.

Подписи в акте освидетельствования обязаны поставить:

• застройщик (технический заказчик);
• подрядчик (либо субподрядчик с генеральным подрядчиком);
• компания, которая разработала проектную документацию;
• представитель подрядчика в сфере строительного контроля;
• иные лица по выбору сторон.

Ростехнадзор разъясняет, что проектант участвует в подписании акта, если на него возложена обязанность по ведению авторского надзора.
Иногда к заполненному акту освидетельствования необходимо приложить документы, подтверждающие статус подписанта. К примеру, приказ о назначении лица представителем застройщика. Об этом мы скажем в инструкции по заполнению.

 

Бланк и образец акта.

Бланк и образец акта на скрытые работы закреплен в приказе Ростехнадзора от 26.12.2006 года № 1128. В этом документе утверждены и формы другой исполнительной документации в области строительства.
РТН поясняет, что бланк запрещается изменять, в том числе исключать из него строки и добавлять дополнительные графы кроме существующих. Если стороны намерены указать информацию, для которой в акте нет места, возможно разработать протокол разногласий и пояснительное письмо.
Далее приведены ссылки на разработанные нашими юристами бланк и образец акта освидетельствования скрытых работ:
 

 

Требования к актам освидетельствования.

Общие требования к заполнению следующие. Оно может происходить как ручкой, так и на компьютере. Запрещаются любые исправления и корректировки. Не допускается внесение сведений карандашом.
Акт составляется в количестве экземпляров, необходимом для каждой стороны. Нет минимальных и максимальных пределов. 
Зачастую госстройнадзор запрашивает документы в электронном виде, поэтому рекомендуем сделать скан-образы подписанных актов.

Пример заполнения акта освидетельствования.

Далее мы рассмотрим, как правильно заполнять акт, на примере экземпляра от наших строительных юристов.
В шапке необходимо отразить наименование объекта капитального строительства, его адрес и кадастровый номер участка.

Информация о застройщике и подрядчике:

• название;
• ИНН;
• ОГРН;
• адрес;
• телефон.

Аналогичные сведения об организации, которая разработала проектную документацию.

Вводная часть закончилась. Переходим к основной. Указывается номер акта и дата заполнения. Далее необходимо вписать основные сведения о представителе застройщика:

• ФИО;
• реквизиты приказа, которым он назначен;
• ИНН, ОГРН и адрес юридического лица.

Аналогичная информация сообщается о представителях:

• подрядчика;
• фирмы, осуществляющей функции строительного контроля;
• проектанта;
• фирмы, работы которой принимаются по данному акту.

Стороны, подписывающие документ, вправе привлекать для освидетельствования иных лиц. Строкой ниже вписывается, чьи именно работы принимаются.

В пункте № 1 сообщается точное наименование работ для освидетельствования по акту. В нашем случае это отсыпка щебня под асфальтобетонное покрытие.
В № 2 – реквизиты проекта, рабочей или исполнительной документации, которая бралась в основу для строительных работ. В 3-м блоке название материалов, которые использованы.

Если ранее стороны уже проверяли объект освидетельствования, вписываются реквизиты актов осмотра или испытаний. После этого – даты начала и окончания работ.

Ссылки на технические нормы, регулирующие действия строителей. В нашем случае это СП 78.13330.2012 про укладку асфальта.

Скрытые работы подразумевают, что позднее результат строителей не будет виден из-за последующий действий. Поэтому в акте необходимо разрешить исполнителю продолжать исполнение договора подряда.
Ниже указывается количество экземпляров, в которых составлен акт.

Все приложения, которые направляются к основному документу. 

Все граждане, которые являются представителями организаций с 1-й страницы, перечисляются в конце для проставления подписей. Также необходимо поставить печать, если лицо действует от имени компании.

Аналогично для иных лиц, если они привлекались для осмотра.