Юридическая компания «СОДЕЙСТВИЕ»

Проверили участок с домом под магазин в Дмитровском районе

К нам обратился клиент, который планировал приобрести земельный участок с жилым домом в деревне Новоселки для ведения торговой деятельности — строительства магазина и установки некапитальных павильонов. Нашей задачей была проверка объекта на юридические риски и оценка того, можно ли использовать участок для коммерческих целей. Наши специалисты проверили историю владения участком, наличие обременений, а также изучили информацию о продавце по основным реестрам.

Особое внимание было уделено изучению документов территориального планирования: Правил землепользования и застройки и Генерального плана Дмитровского округа. Также были проверены все зоны с особыми условиями использования территории, которые могут ограничивать строительство. Для реализации проекта необходимо получить разрешение на условно разрешённый вид использования «Магазины», поскольку текущий вид разрешённого использования «Для садоводства и огородничества» не позволяет вести торговлю. Данная процедура занимает продолжительное время, требует дополнительных затрат и не всегда заканчивается положительным решением.
Основным ограничением является охранная зона линии электропередачи, которая проходит по участку и занимает около 705 кв. м. В пределах этой зоны запрещено строительство и размещение объектов без согласования с владельцем электросетей. Кроме того, было выявлено расхождение между фактическими и юридическими границами участка: установленный забор заходит примерно на 1000 кв. м муниципальной земли, что создаёт риск штрафов и необходимости его переноса.

Важно отметить, что успешная реализация проекта напрямую зависит от правильной последовательности действий. В первую очередь после покупки необходимо привести фактические границы участка в соответствие с кадастровыми данными, чтобы избежать административной ответственности. Параллельно можно начать процедуру получения разрешения на условный вид использования, чтобы заранее понять позицию администрации до начала проектирования. Только после этого имеет смысл переходить к согласованию планировки с собственником линии электропередачи (ОАО «МОЭСК») для определения территории, на которой допускается застройка.

Участок мог быть рассмотрен к покупке, но только с пониманием всех существенных условий. До заключения сделки следовало бы решить вопрос с границами участка и оценить риски, связанные с получением условного вида использования и наличием охранной зоны ЛЭП. Строительство возможно только в пределах установленных границ и с учётом ограничений, связанных с линией электропередачи, что требует продуманного размещения объектов и парковки. Из-за выявленных рисков покупатель принял решение отказаться от покупки.

Получили разрешение на строительство складского комплекса под Саратовом

Предприниматель планировал построить под Саратовом (пос. Дубки) два капитальных склада для хранения продукции и большой гараж для сельскохозяйственной техники. По проекту здания выполнялись на железобетонных фундаментах с металлическим несущим каркасом, а стены и кровля — из профилированных панелей. Такая конструкция позволяла перекрыть большие пролёты без внутренних опор и была важна для будущей эксплуатации.

До начала проектирования мы провели градостроительный аудит участка. Вид использования земли допускал сельскохозяйственные объекты, параметры ангаров соответствовали градостроительному регламенту, отступы и процент застройки не нарушались. При этом участок находился в приаэродромной территории аэродрома Саратов (Дубки), поэтому строительство требовалось согласовать с эксплуатантом аэродрома.

Мы подготовили технический отчёт с координатами и отметками наивысших точек зданий и направили проект на согласование. Высота ангаров была небольшой, и серьёзных препятствий мы не ожидали. Однако эксплуатант аэродрома отказал, указав, что крупные металлические поверхности могут создавать переотражение и затенение радиосигнала и повлиять на работу средств радиотехнического обеспечения полётов.

Заменить металлический каркас и облицовку заказчик не мог. Другое конструктивное решение увеличивало стоимость строительства и не позволяло получить необходимые пролёты внутри ангаров. Поэтому мы проверили, насколько отказ подтверждён технически, и обнаружили, что в нём отсутствовали расчёты применительно к конкретным координатам и расположению зданий. Кроме того, с юридической точки зрения приаэродромная территория на тот момент не была оформлена.

Для обоснования позиции мы организовали дополнительное радиотехническое исследование. Специалисты смоделировали влияние объектов на работу оборудования и пришли к выводу, что при выбранной высоте и удалённости ангары не создают недопустимого экранирования. Заключение вместе с пояснениями направили эксплуатанту аэродрома, но первоначальное решение менять отказались.

После претензионной переписки мы оспорили отказ в суде. Основным доказательством стало техническое заключение, в котором оценивались не материалы сами по себе, а реальные параметры зданий и их положение относительно аэродромного оборудования. Суд признал, что отказ не был подкреплён достаточными расчётами, и обязал повторно рассмотреть заявление. По итогам нового рассмотрения строительство согласовали без изменения металлической конструкции ангаров.

После получения согласования мы завершили подготовку проектной документации, проверили её соответствие градостроительным нормам и сформировали комплект для администрации. Замечания, возникшие при рассмотрении, устранили в рабочем порядке.

Результат: предприниматель получил разрешение на строительство двух сельскохозяйственных складов и ангара и приступил к работам по первоначально выбранному проекту.

Изменили территориальную зону бывшего завода под ТЦ в Самаре

К нам обратился застройщик, который приобрёл в Самаре территорию бывшего промышленного предприятия. Завод не работал много лет: производственные корпуса частично разрушились, инженерная инфраструктура пришла в негодность, а сам участок фактически не использовался. Новый собственник планировал снести аварийные строения и возвести на их месте торгово-развлекательный комплекс.

При изучении ПЗЗ выяснилось, что территория относилась к производственной зоне. Её регламент допускал размещение промышленных, складских и коммунальных объектов, но не предусматривал строительство крупного торгового комплекса площадью более 5 000 кв. м. Получить разрешение на строительство при таких условиях было невозможно.

Мы провели градостроительный аудит территории и пришли к выводу, что законным способом реализации проекта станет изменение правил землепользования и застройки. Для этого требовалось исключить участок из зоны П-1 и включить его в общественно-деловую зону (ОД), допускающую размещение торговых объектов.

До начала процедуры мы проверили, сможет ли будущий ТЦ соответствовать регламенту новой зоны. Рассчитали допустимую площадь и высоту здания, процент застройки, количество парковочных мест, возможность организации въездов с существующих дорог и подключения к инженерным сетям. Размер участка позволял разместить объект без нарушения основных градостроительных требований.

Главной частью работы стало обоснование изменений. Недостаточно было сослаться только на коммерческие планы собственника. Мы показали, какую пользу преобразование территории принесёт городу. Полуразрушенный завод давно утратил производственное значение, его здания создавали угрозу обрушения, а на неогороженную территорию регулярно проникали дети. Новый проект позволял убрать руины, привести участок в безопасное состояние и вернуть заброшенную промышленную площадку в городскую жизнь.

Мы подготовили предложение о внесении изменений в ПЗЗ, расчёты и графические материалы, сопровождали его рассмотрение комиссией и подготовку проекта. Во время общественных обсуждений поступили вопросы о транспортной нагрузке, парковке и влиянии будущего комплекса на соседние территории. Мы представили расчёты, пояснили схему движения транспорта и подтвердили, что площадь участка позволяет организовать необходимые парковочные места внутри его границ.

Процедура заняла продолжительное время: проект проходил проверку, общественные обсуждения и рассмотрение уполномоченными органами. На каждом этапе мы контролировали движение документов, отвечали на замечания и при необходимости дополняли обоснование.

Результат: изменения в правила землепользования и застройки были утверждены, а территория бывшего завода включена в общественно-деловую зону. Застройщик получил основу для проектирования торгового комплекса и дальнейшего получения разрешения на строительство.

Оформили аренду земли под «Магнит» в Саратове

Предприниматель планировал построить в одном из развивающихся районов Саратова магазин и после завершения работ передать здание в аренду торговой сети «Магнит». На рынке не нашлось свободных участков от частных собственников, которые подходили бы по расположению, площади и стоимости. Поэтому мы предложили рассмотреть свободную публичную землю и получить её в аренду через аукцион.

Сформированных участков в выбранном районе не было. Мы изучили кадастровую карту и градостроительные документы, после чего нашли незастроенную территорию, государственная собственность на которую не была разграничена. Земля находилась рядом с жилой застройкой и имела удобный доступ к дороге.

До начала оформления мы провели аудит будущего участка. Проверили территориальную зону и допустимые виды использования, красные линии, охранные зоны, существующие коммуникации и возможность подключения к ним. Затем предварительно разместили на территории типовой проект магазина. Площади хватало для здания, парковки, разгрузочной площадки, пожарного проезда и благоустройства. Предельный процент застройки и отступы от границ также соблюдались.

После проверки мы подготовили схему расположения участка на КПТ. Границы определили так, чтобы земля имела самостоятельный подъезд, не пересекалась с соседними участками и не включала территории, необходимые для городской инфраструктуры. Схему направили в администрацию и получили её утверждение.

На основании согласованной схемы кадастровый инженер сделал межевой план. Мы сопроводили постановку участка на кадастровый учёт, после чего у земли появились точные границы и кадастровый номер. 

Затем подали заявление о проведении аукциона на право заключения договора аренды и контролировали подготовку к торгам. Перед аукционом мы проверили извещение и условия будущего договора, подготовили заявку участника и необходимые документы. Торги проходили в электронной форме. Предприниматель предложил наибольший размер ежегодной арендной платы и стал победителем. После аукциона мы сопроводили заключение и регистрацию договора аренды. 

Далее помогли получить разрешение на строительство, оформить магазин и зарегистрировать право собственности на здание.

После регистрации объекта предприниматель получил исключительное право приобрести расположенный под ним участок в собственность. Мы подготовили документы и завершили выкуп земли.

Результат: предприниматель получил участок в аренду, построил на нём магазин и после оформления здания приобрёл землю в собственность. 

Ввели химчистку в эксплуатацию в Уфе

Строительство химчистки в Уфе мы сопровождали с самого начала. Ранее для застройщика провели градостроительный аудит, установили санитарно-защитную зону, организовали перенос проходившего под участком водопровода и получили разрешение на строительство. После завершения работ следующим этапом стало оформление ввода объекта в эксплуатацию.

Сначала мы проверили, соответствует ли построенное здание разрешению на строительство и проектной документации. Сопоставили площадь, высоту и расположение химчистки, внутреннюю планировку, инженерные подключения, благоустройство и фактически установленное технологическое оборудование.

Затем сформировали комплект документов:

• получили акты о подключении объекта к электричеству, водоснабжению и канализации;
• подготовили схему расположения здания и инженерных сетей в границах участка;
• кадастровый инженер выполнил контрольные обмеры и разработал технический план. 

В заявлении указали сведения, необходимые для последующей постановки здания на кадастровый учёт и регистрации права собственности.

Параллельно проверили исполнительную документацию: акты скрытых работ, исполнительные схемы, протоколы испытаний инженерных систем, паспорта оборудования и документы о приёмке работ подрядчика. Эти материалы не направляются вместе с заявлением, но их отсутствие могло осложнить подтверждение объёма и качества выполненных работ при возникновении разногласий с подрядчиками.

После итоговой проверки документы подали в орган, который ранее выдал разрешение на строительство. Мы не ограничились отслеживанием статуса заявления в электронной системе. Связались со специалистом, рассматривавшим дело, убедились, что все файлы открываются и межведомственные сведения получены. 

Во время выездного осмотра сопровождали представителя уполномоченного органа. Показали технологические помещения, точки подключения инженерных сетей и выполненное благоустройство. Поскольку объект и документы были заранее проверены, устранять замечания после осмотра не потребовалось.

Результат: химчистка получила разрешение на ввод в эксплуатацию. Последовательная подготовка документов и рабочее взаимодействие со специалистом позволили завершить процедуру без дополнительных задержек.