В силу различных причин арендаторы не заключают с арендаторами договоры. Такая практика вызвана в том числе и нежеланием платить налоги с полученных доходов от сдачи жилья. Сразу оговоримся, что правоотношения по сдаче квартиры юридически именуются наймом жилого помещения, нежилого помещения – арендой, если хотя бы одна из сторон – юридическое лицо или ИП.
Предлагаем проанализировать законность отсутствия договора при фактическом предоставлении жилья или офиса в пользование.
Можно ли сдавать квартиру без договора?
Отсутствие письменного соглашения нарушает сразу две фундаментальные нормы Гражданского кодекса РФ:
- Ст. 161 – сделки на сумму более 10 000 рублей совершаются исключительно в письменной форме (стоимость аренды в большинстве случаев выше этой суммы);
- Ст. 674 – договор найма жилого помещения заключается только письменно. Устная форма не допускается.
Регистрация договора аренды в Росреестре.
Закон позволяет не вносить в ЕГРН сведения об обременении, если срок письменного договора менее 1 года. Это хорошее решение для тех, кто не желает предоставлять государству информацию о возникших правоотношениях сразу по 2 причинам:
- При возникновении спора незарегистрированный договор будет являться сильным доказательством в судебном разбирательстве;
- ФНС и иные службы не будут располагать данными о получении наличных доходов, если третьи лица не сообщат данную информацию.
Взыскание долга по договору аренды.
Как правило, оно происходит в судебном порядке. Устные договорённости относительно найма для суда не являются доказательствами. Следовательно, при возникновении спора по факту просрочки оплаты или причинении материального ущерба арендодатель находится в очень уязвимом положении.
Согласно самым актуальным позициям высших судов, даже если нет заключённого договора, электронная переписка по e-mail или в мессенджерах (WhatsApp, Telegram, Viber) является письменным доказательством. Однако к ней предъявляются серьёзные требования:- Легкость определения отправителей и получателей сообщений (может потребоваться заказ справок от операторов сотовой связи для идентификации владельцев номеров);
- Нотариальное заверение скриншотов (их необходимо показать нотариусу в его офисе (ст. 102 Закона о нотариате) – велика вероятность удаления диалога одной из сторон при возникновении разногласий);
- Содержание должно доказывать факт проживания и регулярной передачи денежных средств (или договорённостей об этом).
Кроме того, неоспоримым подтверждением наличия долга при устном договоре могут считаться расписки о получении денег либо долговые расписки, составленные с соблюдением требований ГК РФ.
