Одним из параметров, который застройщик должен определить перед началом возведения здания – это его этажность. При строительстве ОКС необходимо руководствоваться требованиями:
- ГрК РФ;
- профильных СП;
- градостроительных регламентов ПЗЗ.
При несоблюдении параметров уполномоченный орган имеет право отказать в разрешении на строительство.
Этажность и количество этажей – в чём разница?
Разъяснение содержится в письме Минэкономразвития от 23.03.2013 № ОГ-Д23-1426.
Число этажей включает в себя все надземные и подземные уровни: мансардные, цокольные, подвальные, технические. Этажность предполагает надземные пространства и цокольные этажи, только если их перекрытие на высоте 2 м и выше отметки земли.
Перед строительством важно провести градостроительный аудит участка и выяснить, в каких параметрах допускается возведение новых и реконструкция существующих зданий. В том числе, сколько этажей допускается к возведению:
Определение этажности здания.
Для корректного выбора необходимо учесть несколько моментов:
- Ограничения для типов ОКС (ИЖС – 3, школа – 4, больница – 9 и т.п.);
- Требования регламентов, исходя из территориальной зоны участка;
- Исторические кварталы, где высоту и этажность надо приравнивать к соседним строениям.
Пример. Застройщик намерен построить МКД в центре города. Профильными СНиП его этажность не ограничена. Однако согласно ПЗЗ в территориальной зоне стройплощадки разрешается возводить здания до 10 эт. Кроме того, зона исторического центра обязывает строить не выше карниза соседней застройки. Таким образом, этажность сократилась до 5 эт.
Что не является этажом.
Росреестр разъясняет, что в этажность не включаются:
- чердак и междуэтажное пространство до 180 см;
- подполье;
- лифтовые шахты, вентиляционные короба на крыше.
Этажность производственного здания.
Для промышленных строений в показатель включаются все надземные этажи:
- технический;
- цоколь, если его перекрытие на отметке 200 см от земли и более;
- этажерки и антресоли, если они не менее 40% размера этажа строения.
Этажность жилых зданий.
Нормы её определения распространяются также и на общественные постройки. В наземное количество включаются всегда технические, мансардные и цокольные уровни.
Порядок получения разрешения на отклонение от максимальной этажности.
Если при изучении регламентов выяснилось, что желание застройщика не совпадает с требованиями ПЗЗ, запрашивается разрешение на отклонение.
Для этого нужно:- Подготовить обоснование увеличения этажности и высоты;
- Заполнить заявление и подать пакет бумаг в ответственный орган на местном или региональном уровне;
- Принять участие в слушаниях;
- При успехе – забрать согласование.
Этажность здания в 2025 году.
В России заметна тенденция по ограничению высоты и количества этажей в проектируемых зданиях. Особенно это заметно в столицах регионов и исторических поселениях. В ряде городов запрещено строить жилые дома с количеством этажей более 10. К примеру, в Саратове. А в Сыктывкаре предельная планка равняется 12 этажам (или 39 метрам).
Наши юристы полагают, что в 2025 году процесс ограничения высотности застройки продолжится. Особенно активно это будет происходить в городах, где имеются проблемы с парковками и обеспечением населения социальной инфраструктурой.
