Как получить разрешение на отклонение от предельной этажности здания в 2025 году

Одним из параметров, который застройщик должен определить перед началом возведения здания – это его этажность. При строительстве ОКС необходимо руководствоваться требованиями:

• ГрК РФ;
• профильных СП;
• градостроительных регламентов ПЗЗ.

При несоблюдении параметров уполномоченный орган имеет право отказать в разрешении на строительство.

Этажность и количество этажей – в чём разница? 

Разъяснение содержится в письме Минэкономразвития от 23.03.2013 № ОГ-Д23-1426.
Число этажей включает в себя все надземные и подземные уровни: мансардные, цокольные, подвальные, технические. Этажность предполагает надземные пространства и цокольные этажи, только если их перекрытие на высоте 2 м и выше отметки земли.
Перед строительством важно провести градостроительный аудит участка и выяснить, в каких параметрах допускается возведение новых и реконструкция существующих зданий. В том числе, сколько этажей допускается к возведению:

 
Полученные данные необходимо учитывать при подаче проекта в администрацию, а также заявлений в Росреестр.

Определение этажности здания. 

Для корректного выбора необходимо учесть несколько моментов:

1. Ограничения для типов ОКС (ИЖС – 3, школа – 4, больница – 9 и т.п.);
2. Требования регламентов, исходя из территориальной зоны  участка;
3. Исторические кварталы, где высоту и этажность надо приравнивать к соседним строениям.

Пример. Застройщик намерен построить МКД в центре города. Профильными СНиП его этажность не ограничена. Однако согласно ПЗЗ в территориальной зоне стройплощадки разрешается возводить здания до 10 эт. Кроме того, зона исторического центра обязывает строить не выше карниза соседней застройки. Таким образом, этажность сократилась до 5 эт.

Что не является этажом. 

Росреестр разъясняет, что в этажность не включаются:

• чердак и междуэтажное пространство до 180 см;
• подполье;
• лифтовые шахты, вентиляционные короба на крыше.

Этажность производственного здания.

Для промышленных строений в показатель включаются все надземные этажи:

• технический;
• цоколь, если его перекрытие на отметке 200 см от земли и более;
• этажерки и антресоли, если они не менее 40% размера этажа строения.

Этажность жилых зданий.

Нормы её определения распространяются также и на общественные постройки. В наземное количество включаются всегда технические, мансардные и цокольные уровни. 

Порядок получения разрешения на отклонение от максимальной этажности.

Если при изучении регламентов выяснилось, что желание застройщика не совпадает с требованиями ПЗЗ, запрашивается разрешение на отклонение.

 
Для этого нужно:

1. Подготовить обоснование увеличения этажности и высоты;
2. Заполнить заявление и подать пакет бумаг в ответственный орган на местном или региональном уровне;
3. Принять участие в слушаниях;
4. При успехе – забрать согласование.

Этажность здания в 2025 году.

В России заметна тенденция по ограничению высоты и количества этажей в проектируемых зданиях. Особенно это заметно в столицах регионов и исторических поселениях. В ряде городов запрещено строить жилые дома с количеством этажей более 10. К примеру, в Саратове. А в Сыктывкаре предельная планка равняется 12 этажам (или 39 метрам).
Наши юристы полагают, что в 2025 году процесс ограничения высотности застройки продолжится. Особенно активно это будет происходить в городах, где имеются проблемы с парковками и обеспечением населения социальной инфраструктурой.