Повышение кадастровой стоимости в Саратове в 2025 году

Начало 2024 года ознаменовалось очередной кадастровой переоценкой недвижимости в ряде регионов страны. Поскольку стоимость по кадастру влияет на размер налогов и сборов, многих жителей и собственников бизнеса новые цифры в уведомлениях от ФНС могут сильно удивить.

В связи с этим мы рекомендуем ознакомиться с результатами оценки и, при несогласии и наличии оснований, обратиться в уполномоченное ГБУ для перерасчёта.

Как узнать кадастровую стоимость в Саратове?

Закон обязывает проводить переоценку с интервалом в 3-5 лет. Причём земельные участки и объекты капитального строительства оцениваются раздельно и в разное время.
В Саратовской области в 2024 году новые параметры были утверждены для:

• зданий;
• сооружений;
• помещений (жилых и нежилых);
• машино-мест;
• объектов незавершённого строительства.

Отметим, что кадастровая стоимость земельных участков уже была изменена в Саратове в 2023, и очередная процедура планируется только в 2027-2028 гг. В 2025 никаких изменений не предвидется.

Мы можем рекомендовать 3 метода, чтобы ознакомиться с текущей КС недвижимого имущества:

1. Заказать в Росреестре выписку (однако есть риск, что обновлённая цена ещё не добавлена в сведения о недвижимости);
2. Обратиться к «Справочной информации Росреестра» на официальном сайте, где возможно ввести кадастровый номер (имеется риск, аналогичный пункту 1);
3. Изучить акты об утверждении, ссылку на которые мы опубликовали ниже, и найти своё здание, квартиру или офис.

На что влияет кадастровая стоимость?

Повышение или понижение КС имеет прямое воздействие на:

1. Налоги на имущество граждан и компаний;

  

2. НДФЛ при реализации квартиры, здания или офиса в случае, если в качестве основы выступает не сумма по договору.

Как правило, КС имеет тенденцию к увеличению. Случаи, когда показатель снижается, довольно редки. Со своей стороны мы хотели бы привести образец расчёта налога на имущество юридических лиц в Саратове в 2024 г. В своём анализе руководствуемся Законом от 28.11.2022 г. № 140-ЗСО, поскольку данный сбор направлен в региональную казну.

ООО «Темп» владеет автосервисом площадью 450 кв. м. Ранее кадастровая цена составляла 4 млн руб., с 1 января – 5,5 млн. Ставка налога - 2%. Соответственно до 01.01.2024 компания платила в бюджет 80 000 руб. (4 млн. руб. x 2%)), теперь – 110 000.
В отношении физических лиц действует ставка в 0,3%.

Акт об утверждении кадастровой стоимости.

Правовая основа для новых показателей - распоряжение КУИ Саратовской обл. от 23.11.2023 г. № 1246-р. Приложениями к документу являются таблицы с разделением по районам, где отражены:

• кадастровый номер недвижимости;
• его площадь;
• кадастровая цена.

Публикуем ссылку на официальный источник, где возможно ознакомиться с распоряжением и найти своё недвижимое имущество: 

Акты об утверждении кадастровой стоимости

Акт об определении является финальным документом. Ему предшествовал ряд административных процедур:

• утверждение задания КУИ региона;
• формирование отчёта и его публикация на сайте Росреестра;
• согласование отчётной документации, когда собственники могли подать свои замечания и предложения.

Предприниматели про повышение кадастровой стоимости.

Внимательно изучив акты об утверждении, можно прийти к выводу о существенном повышении. Случаи понижения скорее единичны. 

Резкий рост ставок вызвал бурную дискуссию в бизнес-кругах Саратова и области. В первую очередь, критике подверглась сама методика подсчёта. Специалисты использовали усреднённые показатели по населённому пункту и не проводили осмотр в ходе личного визита. 

Не учитывались индивидуальные особенности:

• место расположения (окраина или центр города);
• степень аварийности дома;
• этаж;
• время постройки.

Это привело к тому, что кадастровая стоимость коммерческих объектов в аварийных домах или полуподвалах практически приравнялась к недвижимости, расположенной в новостройках и торговых центрах. Кроме того, немало магазинов и общепитов на первых этажах МКД оценивались как «помещения многофункциональных ТЦ».

Кроме того, региональная прокуратура также провела проверку, по итогам которой сделала заключение о многочисленных нарушениях процедуры. По мнению надзорного ведомства, сумма необоснованного повышения более 10 млрд рублей. Однако на результат это не повлияло – изменения всё равно были утверждены и вступили в силу. 

Уменьшение кадастровой стоимости: правовые методы.

Снижение возможно. Закон и юридическая практика говорят о том, что у правообладателей 2 возможных пути. Необходимо обратиться в ГБУ с заявлением:

1. Об установлении в размере рыночной;
2. Либо об исправлении ошибки в отчёте в связи с недостоверной информацией о ключевых характеристиках.

В обоих случаях понадобится отчёт независимого оценщика. Первый метод является более распространённым. Однако в связи с публичной дискуссией вокруг методики определения, исправление ошибки также выглядит возможным.

Мы рекомендуем предварительно проконсультироваться с юристом, чтобы определить возможные риски и рассчитать финансовые издержки. Нередко после отказа в административном порядке приходится обращаться за защитой своих прав в суд.

Обращение в «Госкадастроценку» допускается в течение всего срока действия новой КС, т.е. пяти лет. У чиновников имеется 30 дней, чтобы ответить на заявление и сообщить о принятом решении.