Как узнать историю перехода прав на квартиру в 2025 году

Приобретение жилплощади требует детального анализа объекта и его продавца. Один из обязательных пунктов для проверки – это переход права собственности до настоящего времени. Он позволяет определить недобросовестного продавца или проблемную квартиру до подписания договора.
В статье мы поделимся рекомендациями:

• какими способами можно узнать, сколько хозяев у квадратных метров;
• как запросить выписку из ЕГРН и что в ней проанализировать;
• как изучить переход прав до 1998 года по архивам БТИ и администрации. 

Как узнать, сколько собственников было у квартиры.

Закон предоставляет 2 варианта, чтобы узнать историю смены владельцев квартиры:

• обращение в Росреестр;
• взаимодействие с бюро технической инвентаризации и муниципальными архивами.

 
Причём понадобится только один из них. Сейчас объясним, в чём разница между этими правовыми инструментами.
Заказ справки из ЕГРН нужен для исследования перечня всех правообладателей с 1998 года, то есть момента создания реестра. Информации до этого периода там нет. Она содержится в бумажном виде в бюро технической инвентаризации и местных администрациях.
В идеальной ситуации необходимо проверять все сведения, в том числе до 1998. Однако ожидание ответа на запрос в архив занимает гораздо больше времени, чем взаимодействие с Росреестром. Именно поэтому многие покупатели пропускают обращение в БТИ.

Как заказать выписку из ЕГРН о переходе прав.

Для получения акта доступно несколько форматов запроса:

• электронный на «Госуслугах» или сайте Росреестра;
• бумажный в рамках визита в МФЦ (понадобится паспорт).

Стоимость 580 рублей. Её можно оплатить банковской картой онлайн или на терминале на приёме у оператора в МФЦ.
Важный нюанс: видеть ФИО предыдущих хозяев может только текущий владелец квартиры. Полный перечень лиц перечислен в части 13 ст. 62 ФЗ-218. Это сделано для защиты конфиденциальной информации и применяется с весны 2023 года. Если покупатель хочет обладать всей картиной сделки и проверить объект досконально, рекомендуем попросить продавца самостоятельно запросить этот документ.
Срок подготовки выписки о переходе прав на квартиру – 3 рабочих дня. К примеру, если запросить документ в пятницу после обеда, он готов к выдаче не раньше обеда среды следующей недели.

Анализ выписки о количестве собственников.

Итак, бумажный акт или электронный, подписанный квалифицированной подписью, на руках. Далее расскажем, из чего он состоит и какие моменты стоит проверить:

• фамилия, имя и отчество (наименование) владельца, начиная от самого раннего;
• вид права (собственность или аренда; индивидуальная, долевая или общая совместная);
• дата возникновения и окончания владения;
• основание правообладания (например, договор купли-продажи, судебное решение или свидетельство на наследство);
• номера государственной регистрации.

Чем чаще квартира перепродавалась, тем больше должно возникнуть вопросов относительно её проблемных сторон. Нередки ситуации, когда очередной правообладатель при сделке не заметил «подводных камней» и подписал документы. Затем в процессе пользования недвижимостью обнаружились негативные моменты, которые стало сложно нейтрализовать. Соответственно единственный вариант решения – перепродажа такому же невнимательному покупателю.
Кроме того, стоит обратить внимание на документы-основания. Часть из них сигнализирует о возможности судебных споров в будущем из-за сохранения срока исковой давности. Таким образом, есть риск потери средств и квартиры.

Запрос информации о переходе из БТИ.

Сведения об обладателях квартир до 1998 г. не оцифрованы и хранятся в архивных помещениях городских БТИ и муниципальных органов власти. Точное местонахождение рекомендуем уточнять по телефону, так как практика неоднородна.
Чтобы получить информацию, необходимо сделать официальный запрос. Форма заявления устанавливается ведомством, куда обращается гражданин. 
Услуга, как правило, платная. Стоимость фиксированная либо рассчитывается исходя из количества листов. Срок исполнения также индивидуален – от 2-3 дней до 2 недель.
Вероятно, в ответ на обращение чиновники сообщат об отсутствии у них любых сведений. Дело в том, что архивы часто перевозили из одного учреждения в другое. Кроме того, условия хранения далеки от идеальных, случаются затопления и пожары.
В первую очередь, полученные сведения необходимо применить для проверки законности приватизации квартиры, так как наибольшее количество переходов из найма во владение происходило именно в 90-е гг. 20 века. Если порядок приватизации нарушен, и интересы определённых нанимателей помещений не соблюдены, надо отказаться от приобретения такой квартиры. Велик шанс судебных разногласий.

Стоит ли покупать квартиру, у которой много владельцев.

Закон, в частности № 218, не запрещает подобные сделки. Однако сам факт наличия немалого количества владельцев свидетельствует о необходимости более детальной проверки объекта. В частности, оцениваются риски правопритязаний 3-х лиц и оспаривания сделки.
Другой нюансы – надо проверить, сняты ли обременения, возникшие в далёком прошлом. К примеру, в 2000-е заключён договор аренды, который потом не расторгнут. Квартира перепродавалась, а права арендатора сохранялись. В случае негативного сценария он вправе выйти в суд с требованием об устранении препятствий к пользованию жилым помещением.