Как узнать запрет на продажу квартиры в 2025 году

На пути к подписанию договора на приобретение квартиры покупателя могут ожидать неприятные сюрпризы. Среди обременений наиболее критичным является запрет на проведение регистрационных действий с жилым помещением. Сама формулировка говорит о невозможности оформить сделку в Росреестре. 
При этом существуют легальные методы проверки данного ограничения. В этой статье мы расскажем о них, а также ответим на распространённые вопросы:

• чем отличаются запрет и арест;
• каковы причины запрета на продажу;
• допускается ли законом покупка такой недвижимости;
• какие риски для покупателя;
• как снять обременение и оформить сделку.

Разница между арестом и запретом регистрационных действий.

Эти понятия часто путают в неправовой среде. Хотя их природа различна. Арест по сути свой является мерой принудительного исполнения. Квартира может быть продана на торгах для покрытия долговых обязательств, из-за которых и наложено ограничение. Как правило, аресту сопутствует открытое исполнительное производство в ФССП.
Запрет на регдействия никаким образом не предполагает изъятие имущества государством и его реализацию. Это всего лишь вид обременения, которое приостанавливает любое заключение договоров, где объект – это квартира: куплю-продажу, аренду, мену, дарение, ренту и т.п.

Как узнать запрет на квартиру.

Единственный и надёжный способ проверить – заказать выписку о характеристиках из реестра недвижимости. Это можно сделать как лично в МФЦ или офисе Росреестра, так и онлайн на сайте ведомства и «Госуслугах». Документ платный. Стоимость 580 рублей. Срок подготовки от 2 до 7 дней. 

 
В документе надо обратить внимание помимо общих положений на раздел № 2. В 3-й строке перечисляются ограничения:

• вид (в нашем случае «запрет на совершение регистрации»);
• дата установления;
• документ-основание с номером и датой (к примеру, заявление физического лица или постановление пристава-исполнителя);
• № регистрации;
• на какой срок запрет.

Иногда запрет бессрочный и число, месяц и год окончания особого статуса не указаны. В данной ситуации он снимается сразу же, как появится новое основание для этого (решение судьи или пристава, например).

Основания запрета регистрационных действий.

Запрет в большинстве ситуаций накладывается судом по инициативе любой из сторон или судьи. В качестве причин выступают:

• судебное разбирательство, на исход которого может повлиять отчуждение квартиры;
• незакрытые долговые обязательства, в том числе ипотека, алименты и налоговые платежи в адрес государства.

Есть и внесудебный порядок, когда текущий собственник имущества сам обращается в Росреестр. Это делается для защиты от мошеннических манипуляций по отчуждению квадратных метров.
Поэтому при проверке недвижимости и анализе запретительных мер необходимо в первую очередь узнать, кто их наложил. Если это сделано правообладателем, то вполне достаточно попросить его снять ограничение до передачи средств по соглашению и, конечно, продемонстрировать новую выписку из ЕГРН. 

Можно ли купить квартиру с запретом.

Нет. Закон это прямо запрещает, так как любые сделки с недвижимым имуществом должны регистрироваться в ЕГРН (п. 37 ч. 1 ФЗ-218). При наличии запрета заявителю выдаётся уведомление об отказе со ссылкой на вышеуказанную норму.
Категорически предостерегаем от любой передачи денежных средств и подписания соглашений до снятия запрета и получения свежей выписки. Это убережёт от мошенников, потери денег и квартиры. 
Встречаются случаи, когда продавец предлагает покупателю недобросовестную и опасную схему. Несмотря на особый статус, стороны обмениваются средствами и ключами. А текущий правообладатель обещает из вырученной за жильё суммы погасить долг, который стал основанием запрета. Имеется огромный риск, что продавец заберёт деньги, даст немного пожить покупателю в квартире, а затем потребует освободить её. И формально он прав, поскольку перехода прав не состоялось, владелец не изменился.

Как снять запрет на продажу квартиры.

Ликвидировать запрет можно избавлением от причины, которая вызвала его. Чтобы её проверить, как мы говорили, надо заказать информацию из ЕГРН. Если есть долг по алиментам, ипотеке или налогам, оплатить его. Если ведётся судебный процесс, то завершить его в пользу хозяина.  
Форма отмены запрета должна быть идентична той, когда он устанавливался. Иными словами, если инициатор - районный отдел ФССП, то нужно повторное постановление. Если суд, то судебный акт.
Важное уточнение. При подозрении на незаконность поведения пристава, возможно в течение 10 дней подать заявление в суд на отмену постановления о наложении запрета. Судья рассмотрит прошение и при наличии нарушений отменит акт. 
Не стоит доверять словам продавцов о снятии запрета. Всегда нужно проверять факты и руководствоваться документальным подтверждением – актуальной выпиской со свежей датой. Это единственная гарантия сохранности капитала в будущем.