Как проверить, находится ли недвижимость в залоге, при покупке в 2025 году: юридические рекомендации

Приобретение недвижимости связано с рисками. Одним из ключевых видов проверки перед покупкой является наличие обременений. Залог - наиболее распространённое ограничение, накладываемое на вещи в интересах кредиторов. 
Покупка залоговых объектов может привести к утрате права собственности и потраченных средств, если обязанности залогодателя не исполнены. 
В данной статье представлены:

• подробный алгоритм исследования на предмет залога и ипотеки;
• рекомендации по его снятию и безопасному проведению сделки.

Как проверить, в залоге ли недвижимость.

Основной способ проверки на наличие залога – получение выписки из государственного реестра. Дело в том, что закон обязывает регистрировать любые соглашения займа, в которых обеспечением выступает земля, квартира, дом или иные объекты. При этом не важно, кто дал деньги – банк, микрофинансовая организация или простое физическое лицо.
Чтобы заказать выписку из ЕГРН и проверить залог, стоит обратиться к одному из способов:

• онлайн на сайте Росреестра либо «Госуслугах»;
• личный визит в МФЦ.

Имеется нюанс: для просмотра наименований кредиторов (то есть в пользу кого заложен объект), необходимо, чтобы выписку заказывал собственник. Если это сделает покупатель, в одной из граф пишется «физическое лицо» вместо условных ФИО «Иванов Иван Иванович».
Электронный акт из Росреестра предоставляется буквально сразу – от нескольких минут до пары часов. Бумажный экземпляр, подписанный регистратором, придётся ждать 2-5 дней. Дополнительно закладываются временные затраты на транспортировку из регистрирующего ведомства в МФЦ. Стоит сказать, что юридическая сила обоих форматов равная.
Размер госпошлины зависит от формы результата и статуса того, кто её получает:

• электронная – 290 руб. для физлиц и 580 для компаний;
• бумажная – 460 руб. для граждан и 920 для юрлиц.

Главный момент - что изучать в полученной справке. Нужен раздел 2 «Ограничения». В нём указывается информация о залоге:

• когда возник;
• номер регистрации;
• в пользу кого;
• документ-основание (к примеру, кредитный договор).

Дополнительные способы проверки в случае недвижимости неэффективны. К примеру, обращение в нотариальную палату за уведомлением о залоге работает только в отношении движимого имущества (автомобилей и других вещей). 

Как проверить на ипотеку.

Ипотека – это отдельный вид залога, где квартира, участок, дом или иной недвижимый объект передаются для обеспечения денежного обязательства. Иными словами, если платежи не выплачиваются, недвижимость изымается и продаётся на торгах займодержателем для погашения.
До существенного повышения ставки рефинансирования в 2024 году приобретение жилья и нежилых помещений в кредит носило массовый характер. Соответственно, шанс встретиться с залоговым имуществом при поиске вариантов довольно существенный.

 
Метод проверки стандартный – выписка из ЕГРН. В случае с ипотекой в ней помимо прочего указываются:

• кто выдал кредит;
• срок обязательства (равен периоду выплат).

Важно: при положительном результате необходимо провести комплекс дополнительных исследований на предмет задолженностей. Велик риск того, что есть долги по оплате кредитных платежей. А это опасно сразу несколькими правовыми последствиями:

• отказом в регистрации перехода прав из-за запрета регистрационных действий и ареста, если дело вышло в судебную плоскость;
• банкротством продавца в будущем и оспариванием всех его сделок за последние 3 года (это нормальная практика арбитражных управляющих);
• отказом банка в выдаче согласия, которое является обязательным документом при обращении в Росреестр.

Главные методы, как узнать о кредитных задолженностях:

• свежая справка от кредитора;
• обращение к сайту судебных приставов и поиск по ФИО, дате рождения и номеру паспорта;
• анализ судебных картотек в онлайне на предмет действующих исков.

Как снять залог с недвижимости.

Если объект находится под залоговым статусом, необходимо снять обременение перед покупкой или убедиться, что это сделает вторая сторона.
Алгоритм снятия залога:

1. Полное погашение обязательства (ипотечного кредита, займа);
2. Получение закладной с отметкой о погашении;
3. Подача заявления в службу кадастра и картографии с приложением документов (закладной, договора займа);
4. Ожидание снятия в течение 3-5 рабочих дней;
5. Получение обновлённой документации из реестра, подтверждающей отсутствие ограничения.

Нюансы покупки недвижимости в залоге.

Представим, что продавец решил продать квартиру, купленную в кредит. При этом обязательство ещё не погашено. Закон разрешает провести куплю-продажу, однако процедура заметно усложняется по сравнению со стандартной.
В первую очередь, необходимо снять ограничение в ЕГРН. Без него не получится оформить владение в регистрирующем органе. А для этого есть несколько вариантов:

• погасить задолженность до подписания договора;
• получить согласие банка.

Рассмотрим первый вариант. На практике часто долг гасится деньгами, которые передаются покупателем после подписания предварительного договора купли-продажи. Затем снимается обременение и проводится основная сделка. Риск данной схемы в том, что продавец может оказаться недобросовестным и не направить средства покупателя на ликвидацию долга.
С прошлого года в России введена возможность самостоятельной продажи ипотечной недвижимости. Она предполагает следующий порядок:

• обращение текущего владельца в кредитную организацию с уведомлением о намерении реализовать собственность;
• получение ответа на заявление в срок не более 10 дней (в письме указывается минимальная сумма продажи и предельный срок сделки);
• проведение расчётов, регистрация права и передача остатка долга кредитору.

Если имущество продаётся по этой схеме выше минимальной цены, то деньги свыше этого порога продавец вправе забрать себе. Приведём пример: 1 апреля банк разрешил продать ипотечный дом не дешевле 2 млн рублей и не позднее, чем до 1 мая. Покупатель согласился купить домовладение за 2.5 млн. Соответственно из этой суммы 2 миллиона идут на погашение задолженности, а 500 000 бывший хозяин оставляет себе.
Без письменного согласия залогодержателя чиновники Росреестра выдадут отказ в переходе прав, ссылаясь на статью 346 ГК РФ. Поэтому рекомендуем проверять его наличие.