Значительный этап проверок недвижимости перед покупкой – это исследование юридической чистоты самого продавца. От его правового статуса и истории зависит успех сделки и возможные последствия после неё.
В этом материале мы собрали главную информацию о том:
- как проверить продавца;
- какие методы для этого предусмотрены;
- как узнать о недееспособности владельца;
- как проверить банкротство;
- можно ли покупать квартиру, дом или землю, если имеются сомнения в чистоплотности продавца.
Виды проверок собственника недвижимости.
В отношении владельца необходимо проверить следующие главные моменты:
- Дееспособность на момент сделки;
- Признание банкротом в прошлом;
- Исполнительные производства сейчас;
- Предпосылки для банкротства в будущем;
- Участие в учреждениях фемиды в качестве истца или ответчика, по каким спорам;
- Нахождение в списках экстремистов;
- Семейный статус и наличие согласия супруга на продажу;
- Есть ли дети и согласие органа опеки на отчуждение.
Это не полный перечень. Здесь перечислены лишь самые необходимые моменты. Если их проигнорировать, то вероятен риск:
- отказа со стороны Росреестра в регистрации перехода прав;
- судебных притязаний в будущем;
- лишения права собственности и потеря уплаченных за неё средств.
Поэтому сразу скажем, что мы не рекомендуем приобретать имущество, если есть сомнение в чистоте владельца, и оно подтверждено документами.
Как проверить продавца недвижимости на банкротство.
Начнём с признания собственника недееспособным. Проверка проводится сразу в 3 временных рамках:
- в прошлом (как совершившийся факт);
- в настоящем (как начатый процесс);
- в будущем (как вероятность в определённой перспективе).
Итак, чтобы определить, что человек или организация уже признаны несостоятельными, необходимо обратиться к федеральному порталу «федресурс». Там ведётся картотека всех должников, начиная от назначения управляющего и оканчивая реализацией активов и завершением производства.
На сайте необходимо перейти на вкладку «должники», где в поиске ввести ФИО или название продавца. При совпадении запроса перед пользователем появляются карточки, которые содержат:- фамилии, имена и отчества;
- адрес регистрации;
- место и дата рождения;
- номера ИНН и СНИЛС;
- № дела в арбитраже;
- информацию о пройденных этапах, в том числе правах требования, залоговом имуществе, продаже на торгах;
- ФИО арбитражного управляющего.
Если гражданин или юрлицо найдены в перечне ЕФРСБ, то покупка дома, квартиры или участка у них незаконные, поскольку любое отчуждение собственности продавца запрещено без решения управляющего.
Далее расскажем, как проверить только начатую процедуру признания банкротом, которая ещё не отражается в федеральном реестре. Этот процесс сложнее.
Необходимо ознакомиться с картотекой арбитража региона, в котором зарегистрировано лицо. К примеру, если продавец имеет прописку в городе Екатеринбург, то надо зайти на сайт арбитражного суда Свердловской области.
В форме поиска вводятся идентификационные данные человека – фамилия или ИНН. Из предложенных результатов выбирается прямое совпадение. Наличие карточки в системе «Мой арбитр» показывает, что сам гражданин или кто-либо другой обратился к судье с заявлением о несостоятельности. Поскольку дело на начальном этапе и управляющий ещё не назначен, сайты судов являются единственным официальным источником вместе с публикацией в газете «Коммерсант». Но уследить за всеми газетными выпусками невозможно, поэтому рекомендуем онлайн-метод.
Признаки вероятного банкротства.
И последнее – как понять, что продавец в скором времени может обанкротиться? Ведь признание несостоятельным влечёт оспаривание всех сделок, совершённых за последние 3 года. Однозначного ответа на вопрос нет. Наиболее явный признак – наличие крупных задолженностей:
- по кредитам и ипотеке;
- по алиментам;
- по налогам и иным сборам в адрес государства.
Когда по ним выносится судебное решение, дело передают службе приставов, которая публикует информацию на официальном сайте. Для поиска потребуются имя продавца, дата рождения, № паспорта и дата его выдачи. В выдаче по запросу сообщается:
- как зовут должника;
- сумма долга;
- основание для внесения в список (постановление пристава-исполнителя).
Чем больше объём задолженностей, тем выше вероятность их погашения за счёт продажи недвижимости в будущем. Крайне не рекомендуем покупать такое имущество без грамотного юридического сопровождения.
Как проверить дееспособность продавца при покупке.
Второй важный пункт для проверки – психическая возможность заключать крупные сделки. Нередки случаи, когда после регистрации старый хозяин заявляет, что не отдавал отчёт своим действиям и не мог подписывать договор. Либо это делают его родственники, подавая иск в суд о признании купли-продажи недействительной. Судья рассматривает заявление и может установить, что действительно продавец недееспособен.
Единственный гарантированный способ узнать о состоянии психического здоровья и получить документальное подтверждение – это заключение психиатра, выданное практически перед подписанием договора.
Его не стоит путать со справками из психоневрологического и наркологического диспансеров. Они лишь показывают, находится ли человек на учёте. Но не фактическое здоровье в настоящий момент.
Рекомендуем записаться к специалисту на приём в государственную клинику, а не частую. В случае возникновения спора казённые справки лучше воспринимаются судьёй в качестве доказательства. Как правило, услуга платная. Стоимость зависит от медицинского учреждения.
