Как проверить ВРИ земельного участка в 2025 году

Перед покупкой участка важно проверить его вид использования. Этот момент является критически важным, если собственник или арендатор планирует использовать землю для освоения и будущего строительства на ней. 
В этой статье мы расскажем:

• как узнать текущее назначение участка;
• как узнать, какие виды доступны для установления;
• что делать, если нужного ВРИ нет в перечне.

Разрешенное использование земли для строительства.

ВРИ показывает, как именно закон разрешает использовать участок. К примеру, можно ли там строить дом, магазин или автомойку. Если нужного вида нет в списке, то следует отказаться от приобретения или проанализировать, возможно ли поменять назначение.
Важный нюанс – не все виды предполагают капитальное строительство. Правила землепользования могут закреплять использование участка, которое не связано со строительными работами:

• рекреация (пляжи, парки, зоны отдыха);
• площадки для занятия спортом;
• детские площадки;
• пчеловодство;
• благоустройство и т.п.

В нашей практике был случай, когда у застройщика имелся участок под рекреационные цели. Однако описание ВРИ в ПЗЗ и договор аренды участка не предполагали капитального строительства на нём.

Как проверить ВРИ земельного участка.

Предусмотрено несколько способов проверки:

• заказать выписку из ЕГРН или из ИСОГД;
• заказать градостроительный план участка;
• изучить местные Правила землепользования.

Сразу отметим, что в выписке из ЕГРН содержится только текущий вид. Однако там отсутствуют типы, доступные для изменения в будущем. Кроме того, наименование назначения там может быть устаревшим и не соответствовать действующему законодательству. Поэтому рассмотрим иные методы.

 

Проверить вид использования через ГПЗУ или ИСОГД.

Предположим, что правообладатель участка намерен знать все доступные для своего участка виды. В этом случае можно заказать один из 2 документов:

• ГПЗУ;
• выписку из ИСОГД.

Первый акт готовится местной администрацией в течение 2 недель бесплатно. Второй будет готов быстрее, однако иногда его получение может быть платным.
В бумагах, которые получит собственник или арендатор земли, будет таблица со списком основных, вспомогательных и условных ВРИ. По закону для выбора основного не требуется разрешения – достаточно обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением. Для установления условного потребуется получить согласование администрации.

Проверка вида по ПЗЗ.

Существует более простой способ, который не требует финансовых вложений и ожидания готовности документов, - проверка ВРИ по Правилам землепользования. Для этого необходимо:

• открыть самую свежую версию ПЗЗ муниципалитета;
• по карте зонирования определить территориальную зону, куда входит участок;
• найти регламент для этой зоны и изучить перечень всех доступных опций.

Для этого метода нужно обладать базовыми юридическими знаниями. Основной риск в том, что будет найдена утратившая силу редакция ПЗЗ либо неправильно определена зона, где находится участок.

Виды разрешенного использования на землях населенных пунктов.

Земли населенных пунктов – не самая обширная категория земель в России. Однако именно она приспособлена для разных видов застройки:

• жилой;
• коммерческой;
• промышленной;
• инженерно-коммунальной;
• инфраструктурной и т.п.

Виды максимально конкретизированы. Например, нельзя построить гостиницу на участке для АЗС. В некоторых ПЗЗ прописаны разные ВРИ для одного типа объектов разной площади: есть «магазины до 5000 кв. м», есть «магазины более 5000 кв. м.».

Использование земли для жилищного строительства.

Предлагаем разобраться, какие виды нужны для определенных типов объектов.
Жилищное строительство подразумевает строения разной степени высоты и формата для проживания людей. Выделяют:

• многоэтажную, среднеэтажную и малоэтажную застройку;
• таунхаусы, дуплексы и блокированную застройку;
• индивидуальное строительство (ИЖС).

Жилые зоны на картах градостроительного зонирования имеют наименование «Ж-1», «Ж-2» и т.д. Для каждого из вышеуказанных типов жилья подходит только конкретный вид использования:

• многоквартирная застройка от 9 этажей;
• среднеэтажная от 6 до 9 этажей;
• малоэтажная и т.п.

Нельзя построить высотный дом, к примеру, 15 этажей на земле, которая предназначена для таунхаусов. 

Разрешенное использование земли для индивидуального жилищного строительства.

Отдельно коснёмся частных домов. Чтобы построить ИЖС, необходимо иметь назначение «для индивидуального жилищного строительства». Как правило, оно есть во всех жилых территориальных зонах. Однако может отсутствовать в многоэтажных кварталах в списке основных. Для возведения ИЖС придётся получать разрешение на условный вид.

Виды разрешенного использования земель для дачного строительства.

Садовые дома и дачи могут возводиться только на специально отведенных для этого зонах. Как правило, это сельскохозяйственные территории с соответствующим префиксом. Например, «СХ-3». Точное наименование отличается в зависимости от города.
Нужный ВРИ может именоваться по-разному:

• «для садоводства»;
• «для садового строительства» и т.п.

Важный нюанс – садоводство и огородничество являются разными назначениями. На огородных участках не разрешается возводить капитальные постройки, в том числе дачи и садовые дома.