Покупка частного дома — ответственный шаг, требующий тщательной проверки объекта. Ошибки приводят к финансовым потерям, разбирательствам и неудобствам, связанным с проживанием.
В отличие от квартиры, индивидуальный жилой дом приобретается в большинстве случаев вместе с земельным участком, на котором он находится. Поэтому покупателю важно убедиться, что не только строение соответствует нормам и имеет прозрачную историю, но и земля не обладает скрытыми сюрпризами.
Сразу отметим, что в этой статье мы касаемся только юридических аспектов проверки дома перед сделкой. Здесь не описаны строительно-технические методы проверки.
В рамках публикации наши специалисты ответят на следующие вопросы:
- когда нужно проверять ИЖС на чистоту;
- что именно нужно проанализировать перед куплей-продажей (чек-лист);
- какие подводные камни ждут потенциальных покупателей, если не отнестись к процессу добросовестно;
- как проверить обременения и другие возможные проблемы с домом.
Нужно ли проверять дом перед сделкой.
Проверка дома перед покупкой — рекомендуемый этап, от которого зависит безопасность сделки и комфорт дальнейшего проживания. Пренебрежение этим шагом или некачественное исследование могут привести к ряду негативных последствий:
- отказу в регистрации;
- её оспариванию в суде;
- потере денег;
- необходимости сноса строения из-за нелегального статуса;
- невозможности в полной мере пользоваться недвижимостью из-за градостроительных ограничений.
Во-первых, важно удостовериться в чистоте самого дома. Владельцем может являться недобросовестный продавец, который скрывает наличие обременений, арестов, долгов или споров в суде. Возможно, дом построен на особо охраняемой территории или нарушает нормы застройки. Также стоит проверить, кто зарегистрирован в ИЖС, чтобы избежать проблем с выпиской людей после покупки.
Во-вторых, важно сделать анализ земельного участка. Проверяются вышеуказанные пункты, а также градостроительные нюансы, вид использования, отступы от дома до границ земли, красные линии, расположение в охранных и санитарных зонах.Чтобы минимизировать риски, необходим комплексный подход и базовая юридическая проверка недвижимого имущества.
Что проверить при покупке дома – чек-лист.
Работа в этой сфере состоит из 2 параллельных этапов:
- Проверки дома и участка;
- Исследовании продавца (текущего собственника).
Для удобства мы перечислили их в виде чек-листа, по которому легко ориентироваться при самостоятельной проверке. В первую очередь, расскажем, что проверять в отношении правообладателя ИЖС:
- Является ли доверенность на продажу действительной (если реализует представитель);
- Отсутствие учёта у нарколога и психиатра, которое доказывает дееспособность и возможность распоряжаться жильём;
- Банкротство (признан ли в прошлом, рассматривается ли заявление сейчас и какова вероятность в будущем);
- Есть ли неурегулированные претензии со стороны приставов;
- Имеются ли долги перед государством, физическими и юрлицами, которые могут привести к судам, банкротству и оспариванию сделок за прошедшие 3 года;
- ФИО собственника в федеральном перечне террористов;
- Участие в судах в качестве истца или ответчика (в том числе супруга).
Список для загородного дома и участка под ним намного шире:
- Наличие зарегистрированного права;
- Нахождение владения на кадастровом учёте в Росреестре (в том числе координаты поворотных точек здания и межевание земли);
- Сколько раз являлись объектом сделок за последнее время (частый переход прав говорит о скрытых недостатках – технических и юридических);
- Аресты, запреты, залоги, ипотека и другие обременения;
- Задолженности по потреблённым электроэнергии, газу, воде;
- Кто прописан, есть ли временно выбывшие лица;
- Был ли настоящим правообладателем использован материнский капитал для покупки, выделены ли доли в праве несовершеннолетним;
- Согласие органов опеки на продажу дома, если там живут дети;
- Соответствие вида разрешённого использования;
- Не находится ли дом в красных линиях;
- Соответствие отступов от границы местным ПЗЗ;
- Планируется ли изъятие для муниципальных нужд;
- Как территория под домовладением будет развиваться по генеральному плану города;
- Есть ли сервитут (то есть право прохода и проезда третьих лиц по земле);
- Расположение в санитарных, охранных зонах, береговых полосах, водоохранных территориях, иных ЗОУИТ.
Как проверить дом – перечень методов.
В первую очередь, перечислим онлайн-методы. Некоторые пункты возможно проанализировать, не выходя из дома. Для этого потребуется зайти на несколько порталов органов власти. Приводим информацию в виде таблицы.
| Наименование | Что проверяем | Комментарий |
| Федеральная нотариальная палата | Действительность и сроки доверенности, если есть необходимость | Выдаётся отказ в регистрации, а покупатель узнает об этом уже после передачи средств. |
| ФССП | Исполнительные производства и долги собственника | Задолженности могут повлечь арест дома и его продажу чиновниками для погашения обязательств |
| Суды общей юрисдикции и арбитражные | Поиск дел, где продавец является истцом, ответчиком или 3-м лицом; либо, где дом – объект спора | В арбитраже особый интерес представляет рассмотрение заявления о признании банкротом. |
| Федеральный реестр банкротств | Факт банкротства | - |
| Подразделение администрации по градостроительству | Территориальная зона, ВРИ, предельные параметры застройки, использование территории в будущем, красные линии | Необходимо найти актуальную версию генплана, ПЗЗ, проекты планировки и межевания. Изучить карты и текстовые части. |
| Госуслуги или сайт Росреестра | Собственность, нахождение на кадастровом учёте, обременения, переход прав в прошлом | На портале заказывается 2 выписки из ЕГРН – общая и о переходе. |
Что касается документов на бумаге, то для проверки дома потребуются:
- Справка из паспортного стола о прописанных и домовая книга (для сведения до 2018 года);
- Выписки из Росреестра;
- Документ-основание для права текущего владельца (договор, судебное решение, свидетельство на наследство и т.п.);
- Справка от психиатра, доказывающая дееспособность;
- Согласие жены или мужа, если ИЖС куплен в браке;
- Квитанции по уплате коммунальных ресурсов за последний месяц;
- Согласие органа опеки для продажи дома, где имеется ребёнок.
