Как узнать, аварийный ли дом в 2025 году

Неприятным сюрпризом при покупке квартиры может стать её расположение в доме, признанным аварийным. Чтобы обезопасить себя от приобретения непригодных квадратных метров, перед подписанием договора купли-продажи стоит проверить наряду с юридической чистотой сделки и степень аварийности. 
В данной статье мы собрали опыт наших специалистов по проверке недвижимости перед покупкой и расскажем:

• какими методами можно проверить, аварийный ли дом;
• каковы особенности проверки через Росреестр;
• как помогут автоматизированные системы Минстроя;
• разрешает ли закон покупать такое жильё.

Как проверить аварийность дома.

Основных способов для анализа всего три:

• заказать выписку из реестра недвижимости;
• найти информацию на портале ГИС ЖКХ;
• ознакомиться со списком аварийных объектов на сайте Фонда развития территорий.

Выше указаны юридические инструменты. На практике есть и четвёртый способ – опросить соседей и жителей района о степени износа дома, если есть такая возможность. Как правило, люди охотно делятся такой информацией.
Кроме того, стоит изучить публикации местных СМИ, набирая в поисковой строке «адрес + аварийный». Это поможет узнать о возможных происшествиях в прошлом. Даже если официально корпус не внесён в реестр ветхих, там могли происходить обрушения лестничных маршей, падение лифтов, затопление подвала и т.п.

 
Рекомендуется опробовать все методы, поскольку использование только одного или двух даёт ошибочные выводы. Не забываем, что в России параллельно действуют сразу 2 системы расселения – федеральная и региональная. Коммуникация между ними не всегда налажена, поэтому сведения могут не содержаться в одном из официальных источников.

Где в ЕГРН указано, что дом аварийный.

В стандартной ситуации выписка из Росреестра – это наиболее действенный инструмент проверить основные параметры недвижимости. Однако не в случае аварийности. Дело в том, что сведения о состоянии МКД стали обязательными к опубликованию в ЕГРН только с 01.02.2022. Соответственно, в реестре будет только недавняя информация. 
Органам власти было предписано подгрузить данные о старых решениях по признанию МКД аварийными. Однако не все это сделали. Соответственно, на этот источник не стоит полностью полагаться.
После заказа электронной или бумажной выписки необходимо обратить внимание на графу «особые отметки» в разделе № 1. Там будет указана фраза «Квартира признана аварийной и подлежащей сносу». Также сообщаются реквизиты постановления-основания.

Аварийный дом на ГИС ЖКХ.

Более надёжный источник – информационная система Министерства строительства. На сайте необходимо выбрать раздел «Реестры», где вводится:

• регион;
• район;
• название населённого пункта;
• адрес или кадастровый номер.

Пользователю предоставляется полная информация о многоквартирном объекте. Чтобы проверить аварийность, смотрим на строку «состояние». Если она пустая, значит всё в порядке. Кроме того, о ветхом статусе сообщает красный цвет значка МКД.
Исходя из практики наших юристов, сведения в ГИС вносятся практически сразу после издания постановления местной администрацией. Соответственно, этому способу можно доверять. К тому же, он полностью бесплатный.

Аварийное жильё на сайте ФРТ. 

Второй официальный интернет-портал, где граждане имеют возможность проверить аварийный статус, освещает деятельность Фонда развития территорий. Это орган, который в том числе занимается сносом непригодных для проживания ОКС и градостроительным освоением освобождённых зон.
Для проверки надо зайти на вкладку «Расселение аварийного жилья». Пользователю будет предложено ввести адрес, после чего открывается страница с расширенными выводами:

• находится ли здание в аварийном статусе;
• документ-основание для этого;
• дата, когда узаконено ветхое состояние;
• причины для признания (дефекты, которые подтверждены строительно-технической экспертизой и чиновниками);
• планируемая дата сноса;
• степень износа.

Следует иметь ввиду, что реальные даты часто сдвигаются. Причина в бюрократической процедуре отселения граждан – не все согласны с размером компенсаций или районом, где находится новостройка.

Можно ли продать аварийную квартиру.

Закон, в частности ГК РФ и ФЗ-218, не запрещают сделки с аварийными квадратами. Росреестр без проблем зарегистрирует договор купли-продажи. 
Однако удобства и экономической выгоды новым владельцам не стоит ждать. Дело в том, что с 2019 года те, кто приобрёл жильё в аварийном доме, вправе претендовать только на денежную компенсацию. Причём в размере не более, чем стоимость по договору купли-продажи. 
Иными словами, не получится подешевле приобрести ветхую квартиру и через несколько лет получить новую в только что построенном для этого доме. Такая привилегия доступна только для граждан, которые владели недвижимостью до признания его аварийным. Исключение сделано для имущества, приобретённого в порядке наследства.
Чтобы всё стало понятнее, приведём пример из практики. Один из наших доверителей купил аварийную жилплощадь за 1 550 000 рублей в 2021 году. По федеральной программе снос произошёл в 2024. Однако вместо новой площади клиенту предложили компенсацию в 1 400 000 рублей. Сумму рассчитал оценщик, нанятый муниципалитетом. Таким образом, вложение средств обернулось не прибылью, а убытком. Конечно, можно увеличить возмещение в суде. Однако максимум до 1,55 млн, так как именно эта цена указана в контракте.