Какие документы нужны для покупки квартиры: со стороны продавца и покупателя в 2025 году

Автор:
Евгений Николаевич

Сделки с недвижимостью требуют анализа большого количества документов. Для регистрации в Росреестре понадобится самый минимум, однако проверка добросовестности продавца и юридической чистоты квартиры основывается на множестве бумаг.
Для удобства мы разделим статью на 2 блока:
- документы от сторон в регистрирующий орган;
- бумаги для проверки юридической чистоты квартиры.

Проверка квартиры перед покупкой

Что нужно для регистрации?

В данном блоке мы анализируем документацию, которую стороны принесут в МФЦ или Росреестр для переоформления права собственности.

1. Паспорта. Нужен как при составлении договора, так и при обращении в Росреестр.
2. Письменное согласие супруга на покупку. Оно пригодится, если в будущем он/она захотят оспорить сделку.
3. Предварительно одобренная ипотека, если планируется использование заёмных средств.
4. Договор купли-продажи. Нотариальному заверению в обязательном порядке он не подлежит, но участники при желании могут обратиться к нотариусу. Тогда на договоре проставляется удостоверительная надпись. Количество экземпляров – 2. Ранее было 3 и одна из них оставалась в регистрирующем органе. С 01.07.2022 г. данное требование отменили. Кроме того, штамп о регистрации на оригиналы соглашений также больше не проставляется.
5. Доверенности, если покупка происходит представителями с любой из сторон. 
6. Квитанция об оплате госпошлины. Физические лица оплачивают 2 000 руб. – это можно сделать как заранее в любом банке, так и непосредственно в момент заполнения заявления о регистрации. Многие МФЦ оснащены терминалами для оплаты картами, выпущенными в РФ (система «МИР» не обязательна, Visa и Mastercard также работают).
7. Заявление. Предварительно заполнять не требуется – это сделает специалист в автоматическом режиме при подаче комплекта бумаг.

Бумаги для проверки квартиры и личности продавца.

Главная опасность – покупка квартиры со скрытыми обременениями, а также приобретение у мошенников. В самой неблагоприятной ситуации можно лишиться и денег, и недвижимости.

1. Паспорт гражданина РФ: номер, серия, ФИО должны совпадать с правоустанавливающими актами. Подтверждается факт наличия или отсутствия детей.
2. Выписки из ЕГРН: о переходе прав и основных характеристиках объекта недвижимости. Проверяются основание владения, ФИО правообладателей, наличие официальных обременений, факт ареста или запрета регистрационных действий, предыдущие собственники.
3. Акт-основание для собственности. Чаще всего это договор или, что намного реже, - решение суда.
4. Домовая книга (для частных домов). Анализируются зарегистрированные и выписанные лица. Особую опасность представляют временно выписанные из-за нахождения в местах лишения свободы или службы в армии.
5. Справка из управляющей компании по форме № 9 и № 12. Это аналог домовой книги для квартир. Для формы № 9 разумно заказать 2 экземпляра: обычный с прописанными в текущий момент лицами и архивный, показывающий выписанных ранее граждан. Форма 12 позволяет увидеть находящихся в МЛС и вооруженных силах.
6. Справка из Пенсионного фонда об использовании материнского капитала. Если в прошлом квартира приобреталась с использованием средств государства, но доли детям выделены не были, есть риск потерять квартиру в будущем по иску ПФР.
7. Свидетельство о браке собственника и о его расторжении (при наличии).
8. Согласие супруга на отчуждение доли при нахождении в браке. Даже если муж или жена оба не являются собственниками по правоустанавливающим актам, право на общую совместную собственность возникает у них по закону из-за приобретения квартиры в период брака.
9. Письмо из местной администрации об использовании или неиспользовании прописанными гражданами права на приватизацию квартиры. 
10. Технический паспорт и иная документация БТИ. Актуально преимущественно для квартир в старых домах, т.к. в ЕГРН содержатся сведения только с 31.01.1998 года. Кроме того, так можно проверить незаконную перепланировку.
11. Справка о погашении ипотеки из банка, а также уведомление Росреестра о погашении регистрационной записи в отношении финансового обременения.
12. Справки о дееспособности из диспансера. Если выяснится, что покупка произведена у недееспособного лица, соглашение признают ничтожным.
13. Подтверждение оплаты всех счетов по коммунальным услугам и капитальному ремонту. Закон закрепляет долги в сфере ЖКУ за старым собственником – новому владельцу не придётся их платить. Но трата сил и времени на доказывание факта образования долгов до покупки квартиры обеспечена. Задолженность по капремонту привязывается не к физическим лицам, а объекту недвижимости, следовательно новый правообладатель отвечает за долги старого.
14. Доверенность представителя. Риски по таким сделкам гораздо выше.

Как видно, перечень документов достаточно велик. Нельзя гарантировать, что получится собрать абсолютно всё вышеперечисленное. Однако анализ как можно большего объёма документов поможет убедиться в чистоте квартиры и добросовестности продавца. В нестандартных случаях желательна помощь юриста, так как потерять право собственности, а с ним потраченные деньги и жилплощадь, можно даже спустя несколько лет после сделки.