Кто проверяет целевое использование участка в 2025 году

Нецелевое использование участка — одно из наиболее распространённых нарушений земельного законодательства в России. 
Согласно статистике, в 2024 году более 30% проверок надзора выявили отклонения от целевого использования. В случае составления протокола собственник или арендатор привлекается к административной ответственности по ст. 8.8 КоАП.
В данной публикации мы хотели бы осветить с разных сторон вопрос проверки использования участка:

• что такое нецелевое использование;
• кто уполномочен проверять землевладения;
• какую роль играет протокол и фотофиксация;
• какие санкции и штрафы предусмотрены;
• какие особенности проверки в СНТ и на сельскохозяйственных угодьях.

Что такое нецелевое использование. 

Целевое назначение определяется:

• классификацией земель (разделением на категории – населенных пунктов, с/х, промышленности и т.п.);
• видом разрешённого использования (ВРИ) по Правилам землепользования и в соответствии с правоустанавливающими документами (к примеру, договором аренды).

Соответственно, под нецелевым использованием понимается освоение участка не в соответствии с категорией и ВРИ.
Примеры нарушений в данной сфере:

• строительство магазина на наделе с видом «индивидуальное жилищное строительство»;
• организация шиномонтажа на земле для гостиницы;
• размещение цветочных теплиц на сельскохозяйственном участке под скотоводство;
• установка пасеки во дворе частного дома;
• обработка под посевы на промышленной территории;
• отсутствие признаков пользования землевладением (например, отсутствие строительных работ).

Кто проводит проверку целевого использования.

Статьи 71 и 72 ЗК содержат слишком обтекаемые и общие формулировки об уполномоченных органах, которые призваны проверять, правильно ли используется земля. 
На практике проверить освоение могут сразу несколько ведомств:

1. Росреестр - в рамках государственного надзора:
2. Органы местного самоуправления – при осуществлении муниципального контроля за соблюдением ПЗЗ и разрешённого использования в границах муниципалитетов;
3. Прокуратура - при наличии обращений граждан или выявлении нарушений в ходе других проверок;
4. Роспотребнадзор - при исследовании территорий на предмет загрязнений и захламлений;
5. Минприроды – в отношении ценных природных угодий, национальных парков, заповедников, особо охраняемых природных территорий;
6. Россельхознадзор – предметом проверок являются земли сельскохозяйственного назначения.

Что касается методов проверок, то они стандартные для всех государственных структур:

• дистанционный мониторинг (спутниковые снимки, аэрофотосъёмка, исследование картографических сервисов с панорамами);
• выездные осмотры с составлением протокола и фотофиксацией.

Проверки использования могут быть плановыми и внеплановыми. Первые проводятся в соответствии с утверждённым на год планом мероприятий по мониторингу соблюдения земельного законодательства.
Основаниями для внепланового визита являются:

• поступление жалоб от граждан;
• информация из открытых источников и СМИ;
• выявленные факты нецелевого использования другими органами (к примеру, прокуратура передала материалы в муниципальный контроль).

 

Кто проверяет заброшенные участки.

В первую очередь, стоит разобраться, что понимается в юридической сфере под «заброшенностью». Законодатель предполагает, что заброшенная земля не является освоенной в течение 3 лет. То есть на ней нет признаков эксплуатации человеком. К ним относятся:

• замусоривание;
• отсутствие забора;
• зарастание сорной травой, кустарниками, древесной растительностью;
• отсутствие объектов капитального строительства, если вид использования предполагает строительные работы и возведение зданий.

За поиск и исследование заброшенных участков отвечают те же органы, которые перечислены в предыдущем блоке статьи. Главную роль играют Росреестр, Россельхознадзор и муниципальная инспекция.
В случае выявления заброшенного участка инспектор заведёт административное дело. Если оно рассматривается первый раз, то для собственника всё ограничится предупреждением и требованием привести землю в нормативное состояние. 
Если же по истечении срока для исправления ничего не изменилось, органы власти вправе через 30 дней после этого обратиться в суд с требованием об изъятии и реализации надела на публичных торгах.  

Особенности проверки в СНТ.

Проверки использования участков затрагивают не только населенные пункты, но и дачные товарищества. Инспектора в первую очередь заинтересуют:

• захламление и загрязнение; 
• наличие полуразрушенных построек;
• использование не в соответствии с ВРИ (например, автомойка на  «садоводстве»);
• отсутствие факта освоения садового надела в течение отведённого законом срока.

ФЗ от 08.08.2024 № 307 ввёл новую статью 85.1 в Земельный кодекс, а также ч. 5 в ст. 23 ФЗ «О садоводстве». Согласно ним, предельный срок для освоения, в том числе в СНТ, составляет 3 года. Под освоением понимается приведение надела в состояние, пригодное для эксплуатации соответственно целям предоставления. Срок начинается при приобретении прав на недвижимость.
Наиболее распространённые типы нарушений, которые выявляются в рамках проверки в СНТ муниципальной инспекцией:

• строительство капитальных построек на ВРИ «огородничество» (возведение капитальных объектов разрешается только на «садоводстве»);
• несоответствие фактических и юридических границ (к примеру, перенос забора на территорию общего пользования либо на соседский надел);
• создание объектов бизнеса на ВРИ «садоводство».

Последний случай особенно распространён в крупных городах, где жилые массивы и промышленные зоны соседствуют с садовыми товариществами. Первая линия дачных посёлков нередко выходит на городские магистрали, где с предпринимательской точки зрения целесообразно организовать объект торговли или оказания услуг. Однако с юридической стороны для этого сначала необходимо изменить вид использования на соответствующий, либо вовсе внести изменения в Правила землепользования.

Фотофиксация при проверке участка. 

Фотографии являются важным инструментом при проведении надзора, позволяя задокументировать и подтвердить установленные факты. 
Фото и видео используются как доказательства и приложения к актам контрольных мероприятий.
Важный момент – инспектор вправе фотографировать исследуемое землевладение даже без присутствия его владельца. Главное, чтобы не нарушался принцип частной собственности. Проверяющий не имеет права открыть калитку и зайти на владение, однако сделать фото из-за забора может, и закон на его стороне.
Позднее снятые материалы ложатся в основу приложений к акту о выявленных нарушениях и именуются «фототаблицы». При рассмотрении дела в суде ответчик вправе оспорить требования чиновников, если фото имеют плохое качество либо если на них запечатлена другая недвижимость.

Особенности проверки целевого использования сельскохозяйственных участков.

Данная категория земель имеет особый статус и подлежит дополнительной охране со стороны государства. В связи с этим полномочия по проверке использования с/х угодий имеют как муниципальные органы, так и Россельхознадзор.
Далее приводим перечень наиболее популярных нарушений в этой сфере:

• использование не в соответствии с ВРИ (к примеру, поле предоставлено под «растениеводство», а собственник использует его как пастбище или под скотоводство);
• захламление и размещение свалок;
• зарастание сорными травами и кустарниками;
• добыча полезных ископаемых, организация прудов, строительство линейных объектов при отсутствии проекта рекультивации;
• отсутствие мероприятий по воспроизводству плодородия почвы.

Согласно ст. 6 закона № 101, угодья могут быть изъяты по решению суда, если:

• в течение 3 лет не обрабатывались;
• зарегистрированы факты систематического использования не по назначению за последние 36 месяцев;
• имеется загрязнение, повлекшее тотальное снижение плодородия почв либо вред окружающей среде.

Полный перечень критериев для применения санкций можно найти в постановлении Правительства РФ от 18.09.2020 № 1482.

Штрафы за нецелевое использование.

Согласно ст. 8.8. КоАП, административная ответственность в этой сфере представлена в виде штрафов:

	Если кадастровая стоимость определена	Если КС нет
Физические лица	0,5 – 1% от КС, не менее 10 000	10 000 – 20 000
Организации	1,5 – 2% от КС, от 100 000	100 000 – 200 000

Исключения из вышеуказанного правила составляют сельскохозяйственные угодья и территории для индивидуального жилищного и садового строительства. 
Для ИЖС и садоводства применяются другие штрафы:

	Если КС определена	Если КС нет
Физические лица	1 – 1,5%, не менее 20 000	20 000 – 50 000
Организации	3 - 5%, от 400 000	400 000 – 700 000

В отношении с/х угодий санкции следующие (помимо риска судебного изъятия):

Граждане, ИП	0,1 – 0,3% от кадастровой стоимости, от 2 000
Организации	1 — 6%, от 100 000