Можно ли продать квартиру с прописанным человеком: что говорит закон и какие риски существуют в 2025 году

Автор:
Анастасия Андреевна

В большинстве случаев перед продажей недвижимости прописанные в ней лица снимаются с регистрации. Таким образом, квартира для покупателя становится юридически более привлекательной. Кроме того, оснований для торга и снижения цены становится меньше.
Разберемся, обязывает ли закон выписывать зарегистрированных людей перед сделкой, а также какие опасные последствия существуют для обеих сторон.

Требуется ли обязательное снятие с регистрации перед продажей?

Нет, закон позволяет продавать жилую недвижимость, даже если у кого-то сохраняется пользование квартирой или домом. Предполагается, что стороны устраивает это обстоятельство, и они решили на данных условиях заключить договор. Спорные ситуации носят гражданско-правовой характер и могут решаться в судебном порядке.

Риски для продавца.

Стоит сразу оговориться, что мы подразумеваем добросовестность действий продавца, не желающего одновременно получить деньги за продажу объекта недвижимости с сохранением постоянного проживания там члена семьи.
Для старого собственника негативных моментов мало. Основная опасность заключается в том, что новый домовладелец может специально усложнить условия пребывания в квартире. Это происходит для скорейшего снятия с регистрационного учёта по собственной инициативе.
Кроме того, на основании судебного решения регистрация довольно легко снимается, если не имеется права пожизненного пользования.

Опасности для покупателя.

Перед сделкой, как правило, проводится анализ обременений, - при этом акцент делается на явных факторах (ипотека, банкротство и недееспособность, базы данных ФССП), которые можно получить по запросу от государственных органов. 
При этом так называемые «скрытые» обременения остаются без проверки. Однако именно они, включая наличие зарегистрированных людей на жилплощади, могут стать причиной возникновения спорных ситуаций и судебного разбирательства в дальнейшем.
В первую очередь, опасность для нового собственника представляет прописка постоянная, а не временная. При временной по истечении срока у гражданина не будет легальных оснований пользоваться объектом после продажи.
Зарегистрированное лицо, согласно ст. 292 ГК РФ, по общему правилу не вправе жить в квартире после перерегистрации новым собственником. При этом, единственной возможностью избавиться от нежелательного соседа будет решение суда. Понадобится около полугода, чтобы член семьи бывшего владельца покинул квартиру, если добровольно не намерен этого сделать. 
При подаче иска существует вероятность применения судом ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ, которая позволяет фемиде разрешить бывшему члену семьи временно до 1 года жить в квартире при его неблагоприятном финансовом положении. Это достаточно неприятный фактор, к которому нужно готовиться при приобретении жилья со скрытыми обременениями. В особенности, если сделке предшествовало расторжение брака продавцом.
Ещё более серьёзные последствия возникают, если прописанный человек никогда не пользовался правом на приватизацию и был прописан до введения в действие закона от 04.07.1991 г. № 1541-I. В этом случае решение суда всегда будет не в пользу нового домовладельца, и придётся договариваться, на каких условиях человек готов добровольно выписаться.
Единственный плюс, который можно вынести из покупки «сложного» недвижимого имущества, - существенный торг из-за возросших рисков.

Если член семьи временно в армии или тюрьме.

При прохождении воинской службы или отбывания наказания в МЛС гражданин временно выбывает из своего жилья и получает прописку в государственном учреждении. По возвращении домой у него имеется законное право продолжить пользоваться квартирой, пока новый правообладатель не обратится в суд.
Основание выселения – утрата права пользования членом семьи бывшего владельца. Однако следует готовиться к возможному отказу со стороны фемиды, если неожиданный сосед не участвовал в приватизации, о чём мы говорили выше.

Как обезопасить себя от нежелательного соседа?

Собрать максимально большое количество актов относительно зарегистрированных лиц перед продажей и проведением сделки:

• домовую книгу (для старых домов);
• актуальную справку из управляющей компании;
• свидетельство о браке или о расторжении брака текущим владельцем;
• документы-основания собственности.

Не будет лишним сделать запрос в районную или местную администрацию (в зависимости от места хранения жилищного архива) для выяснения факта, сохранилось ли за конкретным человеком право приватизации.
Чем больше факторов говорят о легальной возможности постоянного пользования квартирой зарегистрированными лицами, тем более непредсказуемыми будут последствия сделки.

Юрист по недвижимости

Если всё же принято решение о покупке, в договор стоит включить пункт о выселении жильцов в определённый срок. Росреестр при регистрации вносит сведения об этом как временное обременение. Также соглашение можно дополнить условием о заложении части средств в банковскую ячейку (обычно 10-20% стоимости), которые изымаются только после аннулирования регистрации.
При ситуации, когда срок прошёл, а гражданин не покидает жилплощадь, может помочь письменная досудебная претензия, фиксирование факта участковым и направление иска в суд. Результат зависит от оценки обстоятельств конкретным судьёй, поэтому быть на 100% уверенным в успешном результате не стоит.