Нотариальное заверение сделки

Автор:
Евгений Николаевич

Гражданское законодательство в своих фундаментальных принципах провозглашает свободу граждан и организаций при проведении сделок. Вместе с тем, некоторые соглашения требуют нотариального заверения (официально процедура именуется «удостоверением»). Нотариус проверяет права и обязанности и своей печатью удостоверяет законность сделки.
Не следует пренебрегать требованием о посещении нотариуса – при несоблюдении формы сделка считается ничтожной, и её последствия в течение 1 года можно оспорить в суде, если Росреестр по какой-то причине не заметил нарушения.

Когда нужно нотариальное удостоверение?

В первую очередь, если стороны по своей инициативе так решили и зафиксировали данное положение в соглашении. Ничто не запрещает им обратиться к нотариусу, даже если закон к тому не обязывает.
Приводим перечень обязательных случаев. На самом деле их намного больше, но это основные:

1. Участник является неграмотным либо в силу болезни или особенностей физического развития не может проставить подпись собственноручно. И требуется удостоверить проставление его подписи третьим лицом (ч. 3 ст. 160). 
2. Оформление ренты, т.е. пожизненного содержания под отчуждение недвижимости.
3. Купля-продажа, мена, дарение долей в уставном капитале ООО.
4. Операции с долями в праве на квартиры и другое недвижимое имущество. К примеру, гражданину принадлежит 1/3 дома, и он продаёт её третьему лицу. Исключение составляет случай, когда одно лицо единовременно приобретает сразу все доли (например, 3 собственника продают каждый по 1/3 одному покупателю).
5. Правообладателем недвижимости является несовершеннолетний или недееспособный. Таким образом, проверяется соблюдение прав наименее защищённых категорий граждан.
6. Брачные контракты между супругами, а также соглашения относительно алиментных обязательств.
7. Возникают ситуации, когда одна из сторон исполнила требование о нотариальном заверении сделки, а другая проигнорировала. Статья 165 Гражданского кодекса позволяет добросовестному участнику сделки в судебном порядке побудить Росреестр или иной госорган к действительности сделки. Причём легитимно взыскать расходы на проведение регистрации и другие убытки.

Преимущества нотариального удостоверения.

Услуга потребует материальных трат. При этом стороны получают определённые преференции, установленные законом о нотариате:

• Проверка законности, статуса недвижимого имущества, дееспособности участников сделки;
• Оплата через депозит, что является одной из самых безопасных форм транзакций, т.к. перечисление происходит только после регистрации права. Более того, деятельность застрахована от ошибок, и в спорных случаях возможно возмещение понесённых убытков;
• Восстановление потерянного экземпляра;
• Сокращённый срок регистрационных действий: 1 сутки для подаваемых в электронном виде актов и 3 дня при использовании бумажного носителя. Дело в том, что нотариус самостоятельно обращается в Росреестр для оформления прав. Напомним, что стандартные сроки – до 9 дней.
• Оспорить сделку в судебном порядке очень сложно, т.к. нотариус своей подписью и печатью подтвердил законность.

Пошаговый алгоритм действий.

Приём осуществляется в большинстве случаев по предварительной записи. Договор может быть подготовлен как участниками сделки, так и специалистами нотариальной конторы – но за это предусмотрена дополнительная оплата. Итак, порядок действий:

1. Позвонить в контору и записаться на приём.
2. Отправить на электронную почту или принести лично проект договора и приложений к нему. Важно понимать, что в удостоверении могут отказать, если допущены ошибки, но понуждать участников к составлению соглашения специалистами органа нотариата нельзя. 
3. В установленную дату все участники сделки с паспортами посещают контору.
4. Проставить подписи на документах. Заранее расписываться нигде не требуется!
5. Получить на руки экземпляры бумаг с удостоверительной надписью и оплатить сборы (стоимость услуг).
6. В течение 1-3 дней получить новые выписки из ЕГРН (документы в Росреестр сразу направляет орган нотариата).

Стоимость.

Цена состоит из 2 компонентов: пошлины и услуг технического (правового характера). 
Первый момент установлен ст. 333.24 Налогового кодекса РФ и зависит от характера правоотношения. Если оно не подлежит оценке (к примеру, брачный контракт), то платится фиксированная сумма 500 рублей. 
От соглашений, где всегда обязательно удостоверение и требуется оценка (купли-продажи, аренды и т.п.), платится 0,5% стоимости (минимум 300, максимум – 20 000). Приведём пример расчёта: при заверении договора купли-продажи квартиры с ценой 2.1 млн руб., где 1 из собственников – несовершеннолетний, пошлина составит 10 500 руб.
Если продаётся недвижимость, для которой нотариус не требуется в императивном порядке, то расчёт пошлины иной. Расходы зависят от степени родства и цены. Для удобства мы сделали небольшую таблицу, основанную на ст. 22.1 Закона о нотариате:

Второй компонент – дополнительные услуги, включает в себя составление проектов актов, удостоверение сделки и т.п. Всего предусмотрены 94 вида действий. Ежегодно федеральная палата устанавливает предельные цены для каждой услуги в субъекте РФ. 
Как правило, стоимость в разных регионах незначительно различается, но не может превышать предельную. Максимальный размер вознаграждения в 2023 году составляет 7 440 руб.
Законодательство предоставляет сторонам право выбора в вопросе, кто будет оплачивать расходы.

Юрист по недвижимости

Что делать, если отказали в удостоверении сделки?

Прежде всего потребовать у нотариуса постановление об отказе в проведении действий. Оно выдаётся не позднее 10 дней с момента обращения и обжалуется в районном суде, если причина не соответствует ст. 48 закона, где перечислены все легитимные причины отказа.