Подготовка межевого плана: инструкция от юриста

Автор:
Анастасия Владимировна

Среди кадастровых документов межевой план занимает особое место. Он является основанием для учёта земельных участков и внесения изменения в их конфигурацию. С юридической точки зрения это акт, являющийся единственным подтверждением для установления или изменения границ надела. 
Предлагаем разобраться, что нужно для подготовки и на какие моменты стоит обратить пристальное внимание.
Примерный порядок действий:

1. Определиться с необходимостью заказа;
2. Обратиться к кадастровому инженеру;
3. Получить файл и проверить его на соответствие требованиям;
4. При необходимости – согласовать с соседями или в уполномоченном органе;
5. Обратиться в Росреестр;
6. Получить выписку из ЕГРН.

Зачем нужен межевой план?

Он разрабатывается только в отношении земельного участка и может потребоваться при:

• постановке на учёт с точными границами, если до этого в ЕГРН не было сведений о ней (например, старое свидетельство о праве или садовая книжка);
• изменении конфигурации вследствие перераспределения, выдела, раздела или объединения.

Если Ваш случай подходит под вышеуказанные, то потребность в разработке действительно есть.
В интернете возможно встретить статьи о необходимости межевания для регистрации права собственности на землю. Это не так – единственная функция заключается в удостоверении основных характеристик (площади, назначения) и координат поворотных точек.

Заказать разработку межевого плана

Подготовка межевого плана.

Право на разработку имеется только у кадастрового инженера, состоящего в СРО и имеющего на руках действующую лицензию. Выбор специалистов зависит от населённого пункта: как правило, в больших городах с этим нет проблем. Однако в посёлках и сёлах специалистов может быть немного. 
Так как в любом случае производится выезд на место, выгоднее обратиться к специалисту, который находится рядом и не возьмёт дополнительных средств за дорогу.
Стоимость зависит от нескольких факторов:

• количества поворотных точек (углов);
• общей площади;
• месторасположения.

Начальная цена, как правило, 10 000 рублей, и возрастает по мере возрастания объёма работы.
Пакет бумаг для подготовки межевого плана, который представляется инженеру, достаточно компактный:

• копия паспорта;
• правоустанавливающие бумаги на землю, если она не находится на учёте (к примеру, ордер о выделении предприятием, старое свидетельство, решение суда и т.д.);
• выписка на надел в текущей конфигурации, если учёт уже осуществлён.

Специалист вправе запросить и другие акты в зависимости от специфики ситуации, так как законодательно перечень не установлен.

Требования к межевому плану.

Обычно в течении 1-2 недель межевой план готов – заказчику передают компакт-диск. Если требуется бумажная версия, то делают печать и подписываются на каждом листе.
Мы не рекомендуем сразу нести документ в МФЦ или Росреестр – сначала разумно его проверить на соответствие некоторым требованиям законодательства. Они установлены статьёй 22 закона от 13.07.2015 № 218 и приказом Росреестра от 14.12.2021 № П/0592:

1. Соблюдение формы;
2. Наличие всех необходимых разделов;
3. Присутствие файла действующей квалифицированной подписи;
4. Правильность сведений о недвижимости: адресов, кадастровых номеров, личной информации о заказчике;
5. Вписанный вид разрешённого использования должен соответствовать уже внесённому в ЕГРН (для изменения ВРИ предусмотрена отдельная процедура);
6. Графическая часть может оформляться в pdf-формате;
7. Заполнение граф текстового блока в соответствии с рекомендациями пунктов 29-69 приказа в зависимости от причины создания.
8. Границы не должны пересекать владения соседей, а также территориальных зон и населённого пункта.

Поговорим о некоторых из вышеуказанных требований более детально.

Форма межевого плана.

Как уже говорилось, традиционная форма документа - электронная. Формат – XML. Чертежи и схемы допускается изготовить отдельным файлом в PDF. Всего на компакт-диске должно быть 2 файла: межевой план в XML и квалифицированная электронная подпись в формате SIG.
Разрешение электронного образа – не менее 300 dpi. Режим – монохромный (т.е. без цветных изображений).
Некоторые случаи подразумевают печать и на бумажном носителе – например, для утверждения в местной администрации новой конфигурации участка, находящегося в аренде.

Состав и разделы межевого плана.

Результат работы состоит из двух компонентов: текстового и графического. В свою очередь, на оборотной стороне чертежа может быть напечатан акт согласования, где правообладатели соседних наделов или чиновники проставляют подписи.
Текстовая часть должна состоять из сведений:

1. общих (дата и причина подготовки, личные данные заказчика и инженера;
2. исходных для начала работы;
3. о пунктах геодезической сети и приборах для измерений;
4. об образуемых,
5. изменяемых
6. или уточняемых участках;
7. о частях надела;
8. заключение;
9. акт согласования.

При этом, не обязательно все графы должны заполняться – только те, которые имеют значение для конкретного дела. К примеру, среди пунктов 4-7 выбирается только один вариант ввиду того, что нельзя одновременно уточнять границы и изменять их.
Перейдём к графической части. Она состоит из:

1. схемы построений;
2. схемы расположения;
3. чертежа;
4. абрисов узловых точек.

Утверждение межевого плана.

Иногда закон требует согласования с соседями или собственником. Приведём примеры таких ситуаций:

• Недвижимость находится в аренде у муниципалитета, и при любых манипуляциях требуется получить согласие;
• Границы надела уточняются, и нужны подписи смежных собственников (соседей).

Акт согласования – это неотъемлемая часть межевого плана. Без его заполнения во многих случаях откажут во внесении сведений в ЕГРН.
Взаимодействие с соседями индивидуально: главное – подписи. С государством всё немного иначе. Обращение происходит в формате заявления, причём его форма не унифицирована – всё зависит от сложившихся в городе условий. Важно в заявлении чётко указать просьбу (утверждение) и причину, почему это необходимо.
Орган власти может и отказать: например, если новая конфигурация земли существенно снижает её цену или снижает удобство пользования.

Подача межевого плана в Росреестр.

Когда всё проверено и согласовано, необходимо обратиться в регистрирующий орган для внесения сведений об объекте недвижимости в реестр. Возможно 3 варианта подачи:

• в офисе Росреестра при личном визите;
• в МФЦ;
• на «Госуслугах» при соблюдении 2 условий: наличия ЭЦП и разрешения на проведение действий с недвижимостью в электронном формате.

Вместе с межевым планом на компакт-диске необходимо взять паспорт, доверенность (при необходимости) и квитанцию об уплате пошлины за совершение действия. В некоторых МФЦ можно провести транзакцию за госуслугу на месте с помощью терминала и банковской карты.
Размер госпошлины индивидуален и зависит от типа недвижимого имущества. Так, минимальный размер – 100 рублей за долю сельскохозяйственного назначения. Для земли под ИЖС и дачей стоимость возрастёт до 350 рублей. Для большинства других объектов сумма составит 2000 рублей для физлиц и 22000 для организаций.
Срок работы по заявлению – от 5 до 10 рабочих дней. 
Оснований для отказа не так много:

• у кадастрового инженера нет лицензии или истёк её срок;
• ошибки, среди которых наиболее популярные:

1. устаревшая система координат или их некорректное определение;
2. пересечение других наделов или терр. зон;
3. повреждение диска.

Получить новую выписку из ЕГРН.

Документом, подтверждающим внесение изменений или постановку на учёт земельного участка, является выписка из реестра недвижимости. По готовности лицу, подававшему документы, позвонят на тот номер телефона, который был указан в заявке. Забирать результат нужно с паспортом, доверенностью и описью, полученной на руке при обращении.
Срок хранения выписки в архиве – 1 месяц. Далее она уничтожается, поэтому разумно забрать её в ближайшее после звонка время.