Технический план: инструкция по подготовке в 2025 году

Технический план – это кадастровый документ, с помощью которого в ЕГРН вносятся данные о характеристиках помещений, машино-мест, зданий или сооружений, в том числе их площади, конфигурации и конструктивных нюансах. 

Главная особенность в том, что он предназначен только для объектов капитального строительства, но не для земельных участков. В отношении последних оформляется межевой план. 

Представим, что собственник произвёл определённые манипуляции с недвижимым имуществом. Для подготовки техплана и регистрации изменений ему нужно придерживаться определённого порядка действий:

1. Понять, нужен ли план;
2. Заказать у кадастрового инженера;
3. Проверить соответствие готового ТП требованиям;
4. Подать заявление в Росреестр;
5. Получить выписку.

Зачем нужен техплан?

ТП может потребоваться для внесения обновлённых сведений в ЕГРН при следующих ситуациях:

• первоначальная постановка на учёт;
• проведение перепланировки или переустройства;
• раздел квартиры или дома;
• иные случаи.

Другими словами, разработка необходима, когда:

1. Информации о недвижимом имуществе нет в реестре (к примеру, строение только что возведено, или имеются только старые акты на давно созданный объект);
2. Произошли определённые изменения с объектом недвижимости и надо сообщить об этом в регистрирующий орган.

Виды технических планов.

Существует несколько видов планов, которые могут потребоваться в различных ситуациях. Главный критерий для классификации, который влияет на содержание, - тип недвижимости. Разберём каждый из видов.

• Квартиры. Отображает конфигурацию и расположение всех основных элементов: дверей, окон, стен и перегородок, площади комнат.
• Нежилого помещения. Сообщаются уникальные характеристики офиса, магазина и т.п.
• Дома или дачи. Особенность заключается в том, что чертежи представлены на каждый из этажей индивидуального строения, включая мансарду и подвал.
• Здания (многоквартирного жилого дома или нежилого). Включает как поэтажные чертежи, так и схемы каждого помещения внутри. Это наиболее объёмный и сложный в исполнении акт.
• Линейного сооружения. Поскольку в его составе нет помещений, главный упор делается на привязку протяжённых коммуникаций (трубопроводов, электросетей) к координатам на местности.

Подготовка технического плана – куда обращаться?

Самостоятельно разработать техплан не получится – закон разрешает делать это только кадастровым инженерам. Причём специалист должен соответствовать 2 критериям:

• состоять в саморегулируемой организации;
• иметь лицензию, актуальную по состоянию на момент создания.

Объём расходов будет зависеть от месторасположения, типа, площади и внутренней планировки. Не последнее значение имеет опыт кадастрового инженера: в сложных ситуациях нужен проверенный специалист не только с геодезическими, но и юридическими навыками.

Документы для техплана.

Специалисту представляется определённый пакет бумаг – содержание зависит от причины разработки. Разберём их все, опираясь на положения статьи 24 закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ:

• Паспорт заказчика;
• Копия правоустанавливающих актов (договоры, свидетельства, судебные решения). Это актуально только, если права на квартиру или дом уже зарегистрированы, и происходит внесение изменений в ЕГРН.
• Проект и разрешение на строительство. Необходимо для вновь созданной недвижимости, для которой обязательно согласование строительства. Уникальные показатели и конфигурация будут скопированы из проектной документации (предполагается, что реальные параметры совпадают с утверждёнными разрешением). 
• Техпаспорт – только если нет в наличии разрешения. При этом дата изготовления должна быть до 1 января 2013 г.
• Разрешение на ввод в эксплуатацию. Требуется, когда планируется оформить машино-места или квартиры/офисы в здании, которое только что создано.
• Декларация. Направляется только для ИЖС и дач в связи с тем, что они могут возводится в упрощенном порядке по «дачной амнистии».
• Уведомление о соответствии ИЖС. Аналогично запрашивается исключительно в отношении частных или садовых строений, но построенных не по дачной амнистии, а через уведомительный порядок.

Требования к техническому плану: что стоит проверить после получения документа?

Срок выполнения от нескольких дней до 2-3 недель. Всё зависит от сложности и объёма работы, а также месторасположения, так как не обойтись без выезда на место для проведения замеров.
Результатом является компакт-диск с записанным файлом в формате XML, а также электронной квалифицированной подписью SIG.

При этом иногда инженер может допустить ошибки в своей работе, что отразится на успешности процедуры. Поэтому мы считаем важным проверить всё на соответствие законодательству (ст. 24 ФЗ-218 и приказу Росреестра от 15.03.2022 г. № П/0082), а именно соблюдение:

1. Формы;
2. Сведений ТП;
3. Комплектности разделов;
4. Уникальных характеристик недвижимости: адреса, кадастрового номера, паспортных данных заказчика;
5. Требований к текстовой (п. 26-58 приказа) и графической части (п. 59-76), а также к линейным сооружениям (77-82).

Форма технического плана.

Классическая форма документа – цифровая в XML. Файл записывается на диск CD-R/CD-RW. Бланк установлен приложением № 1 к приказу Росреестра № П/0082. Результат состоит из текстовой и графической частей. Графическая может также выполняться в формате PDF и обязательно в монохромном режиме. Обратите внимание, что с марта 2022 г. форма немного изменилась – она должна соответствовать новым правилам.

Сведения технического плана.

Законодательством предусмотрен перечень информации, которая обязательно отражается в итоговой документации. В текстовом блоке это:

1. Общие данные о работах;
2. Исходные сведения;
3. Реквизиты пунктов геодезической сети и приборов для измерений;
4. Местоположение;
5. Его характеристики;
6. Параметры помещений и машино-мест в строении;
7. Данные о частях;
8. Заключение;
9. Приложение.

Блок с графикой, в свою очередь, содержит:

1. Схему построений;
2. Схему расположения на участке;
3. Чертёж контура;
4. Планы здания, этажей, их фрагменты.

Регистрация техплана в Росреестре.

План сдаётся в уполномоченный орган для добавления обновлённой информации в единый реестр. Это можно сделать 3 путями:

• через офис Федеральной службы регистрации;
• в МФЦ;
• через портал «Госуслуги», если есть цифровая подпись.

Срок действия плана не ограничен. В теории его допускается сдавать в течение любого периода после изготовления, но с одним условием – конфигурация и параметры не претерпели никаких изменений.

Дополнительных бумаг прилагать к плану не требуется: инженер, как правило, включает их образ в электронный файл. Вместе с тем, с собой стоит взять оригинал паспорта и доверенность, если обращается не собственник недвижимости.

Заявление заполняется работником на месте – предварительной работы с ним не требуется. Кроме того, необходимо подтвердить оплату государственной пошлины, если она совершена до визита в орган власти. Для этого подойдёт квитанция из банка. Однако в некоторых регионах оплатить госпошлину можно и в МФЦ через терминал картой банка РФ. Начальный размер взноса от 350 рублей и зависит от вида имущества.

На руки заявителю выдаётся опись сданной документации – она пригодится, когда потребуется забирать выписку. Срок актуализации информации в ЕГРН – 5-10 рабочих дней. 

Забрать выписку.

Когда всё будет готово, на телефон, указанный в заявке, позвонят и сообщат о том, что новую выписку можно забирать. С собой надо взять паспорт, доверенность и опись документов, выданную ранее.