Регистрация вспомогательных объектов в 2024 году

Регистрация вспомогательных объектов на участке позволяет по специальной процедуре легализовать строение без получения разрешения. Результатом является учет в Росреестре и оформление прав в ЕГРН.  
Законодательство предусматривает упрощенный процесс регистрации. Важно учитывать строгие требования к вспомогательным сооружениям, чтобы избежать отказа от регистратора.
В данной публикации мы ответим на вопросы, связанные с оформлением вспомогательных построек на земельном участке:

• что относится к ним;
• каковы критерии отнесения и примеры строений;
• нужно ли разрешение на строительство;
• как зарегистрировать вспомогательный объект;
• в чём особенности подготовки технического плана и письма от собственника земли.

Какие критерии вспомогательных объектов.

К вспомогательной относится недвижимость, которая служит для обеспечения эксплуатации основного строения на этом же участке или смежным с ним. 
Согласно постановлению Правительства РФ от 04.05.2023 № 703, разъяснениям Росреестра от 13.04.2020 г. № 3215-АБ/20 и Минстроя от 16.03.2020 г. № 9394-ДВ/08, такие объекты должны соответствовать ряду характеристик:

1. Функциональная зависимость — вспомогательное здание должно использоваться исключительно для обслуживания основного (например, жилого дома или заводского цеха);
2. Наличие основного объекта — оформление возможно только при наличии законно возведенной «главной» недвижимости;
3. Отсутствие самостоятельного значения — вспомогательное сооружение не предназначено для независимой эксплуатации;
4. Соответствие строительным и санитарным нормам - градостроительному кодексу, Правилам землепользования и функциональному назначению земли;
5. Общая площадь не более 1 500 кв. метров;
6. Не является особо опасным или технически сложным комплексом.

Виды и примеры вспомогательных объектов.

Вспомогательные объекты делятся на 2 вида: ОКС и линейные. Чёткого перечня примеров нет, но их можно вывести исходя из юридической практики.

 
На земле для индивидуального жилищного строительства или садоводства это не превышающие 3 этажей и 20 метров в высоту:

• гаражи;
• бани;
• сараи; 
• теплицы;
• парники;
• навесы;
• погреба;
• туалеты;
• колодцы;
• иные хозяйственные постройки.

В сфере промышленности и коммерции вспомогательными постройками могут являться:

• склады различного назначения;
• места хранения дров;
• печи с кирпичными стенами;
• лестницы;
• каменные заборы;
• пункты помывки колёс;
• будки для охраны и организации пропускного режима.

Нужно ли разрешение на строительство.

Нет, на строительство вспомогательных объектов разрешение не требуется. Это предусмотрено п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ. 
Однако необходимо соблюдать общие нормы застройки:

• границы и красные линии;
• вид разрешенного использования;
• запрет на возведение определенных сооружений ввиду действующих ЗОУИТ и санитарных зон;
• охранные зоны коммуникаций и т.п.

Если у регистратора возникнут сомнения в наличии у недвижимости статуса «вспомогательной», придётся готовить проектную документацию и получать согласование Минстроя или местных властей.

Как зарегистрировать вспомогательные объекты.

Процедура регистрации включает несколько шагов, которые надо предпринять собственнику или арендатору земли:

1. Проверить соответствие объекта критериям вспомогательного;
2. Обратиться к кадастровому инженеру для того, чтобы изготовить техплан;
3. Подготовить письмо, подтверждающее, что недвижимое имущество построено хозяйственным способом и предназначено для эксплуатации основного здания;
4. Обратиться в Росреестр напрямую или через МФЦ для подачи заявления на кадастровый учёт и регистрацию права, приложив диск с техпланом и оплатив госпошлину (2000 для граждан и 22 000 для юридических лиц). Мы рекомендуем обращаться в офис регистрирующего ведомства, так как в МФЦ могут не до конца разобраться в особенном характере процедуры.
5. Получить выписку из ЕГРН через 7-10 рабочих дней. Она служит доказательством, что процедура завершилась успешно.

Технический план и письмо.

Хотим подробнее рассказать про нюансы составления техплана и письма от застройщика. Они играют ключевую роль в процессе.
План изготавливает кадастровый инженер, которому надлежит быть аккредитованным в Росреестре и являться членом СРО. 
В ТП включаются:

• описание землевладения и ОКС;
• технико-экономические параметры;
• конструктивные характеристики;
• сведения о местоположении на участке.

Важный нюанс – на последней странице инженер должен написать заключение. В нём отражается вспомогательный характер и обоснование согласно критериям постановления Правительства.
Письмо о способе строительства. Документ подтверждает возведение хозяйственным способом, то есть без привлечения подрядных организаций. 
В нём необходимо указать:

• сведения о владельце и арендаторе, если он есть;
• адрес и кадастровый номер;
• когда было начато возведение и когда окончено;
• характеристики вспомогательного строения;
• информацию о постановке на баланс организации коммерческого или складского сооружения.

Обращение подписывается застройщиком. Его электронная копия вшивается в технический план.