Приаэродромные территории: ограничения по строительству объектов в 2025 году

При подготовке к строительству застройщики должны учитывать немало правовых нюансов. Один из них – приаэродромные территории. Условия их использования предполагают существенные градостроительные ограничения.
Сегодня мы хотим осветить основные вопросы, связанные со строительством в приаэродромных территориях:

• что это такое;
• порядок создания и изменения;
• как узнать, что участок попадает в ПАТ;
• какие там особенности строительства.

Статья будет полезна физическим и юридическим лицам, которые намерены в ближайшее время построить жилые, садовые, коммерческие или производственные объекты.

Что значит приаэродромная территория.

Приаэродромная территория – это особая разновидность ЗОУИТ, которая устанавливается вокруг аэропортов и аэродромов для:

• их безопасного функционирования;
• перспективного развития;
• снижение воздействия неблагоприятных факторов на природу и здоровье людей.

Определение приведено в ст. 47 Воздушного кодекса РФ и законе от 01.07.2016 г. № 135-ФЗ.

Нужно ли согласование строительства.

Получать письменное согласие собственника аэродрома нужно, если у него не установлена приаэродромная территория. Если же она утверждена, порядок действий иной:

1. На основании выписки из ЕГРН, градостроительного плана участка или геодезического отчёта понять, что землевладение входит в зону регулирования определённого аэропорта;
2. Загрузить на сайте Росавиации или нашем портале решение с текстовой и графической частями;
3. Определить, в какие подзоны и сектора входит участок;
4. Сделать анализ ограничений (запреты, максимальная высота, назначение строений);
5. Принять самостоятельное решение о возможности размещения. При необходимости – изменить параметры здания или выбрать другую стройплощадку.

Ограничения.

ПАТ состоят из подзон. В свою очередь, некоторые подзоны делятся на сектора. В зависимости от того, где находится земельный участок, устанавливаются особые условия:

• полный запрет строительных работ в некоторых зонах;
• недопущение размещения зданий и сооружений определённого назначения;
• требование к предельной высоте объектов.

 

Участок в приаэродромной территории – стоит ли покупать?

Иногда при подготовке к сделке выясняется, что у земли есть обременения. Одно из них – нахождение в околоаэродромной территории. Мы рекомендуем покупать такое землевладение только после тщательного правового анализа. 
В нашей практике был случай, когда доверитель купила садовый дом в заповедной зоне Воронежа. Однако недвижимость располагалась в 7-й подзоне ПАТ аэропорта «Чертовицкое», где реконструкция или новое строительство жилья полностью запрещены.

Установление приаэродромной территории.

Законодательство устанавливает, что ПАТ должны быть утверждены для всех типов аэродромов – гражданских, экспериментальных и военных. Однако на практике документы приняты только в отношении первых двух категорий. Только малая доля военных авиакомплексов по состоянию на 2024 год разработала проект.
Нормативные акты публикуются в открытом доступе на сайтах госорганов в специальном разделе: Росавиация, Минпромторг.
С ними может ознакомиться неограниченный круг лиц. 

Приказ об установлении приаэродромной зоны.

Утверждение происходит на основании приказа главы 1 из ведомств:

• Росавиации (для гражданских аэродромов);
• Минпромторга (в отношении экспериментальных);
• Росгвардии или Минобороны (для военных).

Соответственно, нормативная база публикуется на портале соответствующего государственного органа.

Внесение изменений в приаэродромные параметры.

Внести корректировки в существующие документы может только орган, который их принял. К сожалению, рядовые застройщики не могут инициировать процедуру. 
Вместе с тем, существует шанс признать приказ недействительным в определённой части в суде. Это возможно, если истец докажет, что нормативный акт нарушает его права и интересы, либо при принятии решения были нарушены административные процедуры.

Границы приаэродромной территории.

ЗОУИТ состоит из внешнего и внутренних контуров. Внешний охватывает землю в радиусе 15 км от контрольной точки ВПП. Кроме того, полосы воздушных подходов, т.е. пути для взлёта и посадки самолётов, выходят ещё на несколько км за пределы круга.
Как правило, особые градостроительные требования затрагивают столицы субъектов России, их пригороды и отдельные сельские населённые пункты.
Пределы ПАТ зафиксированы в виде координат их поворотных точек. Они показаны в таблицах текстовой части решения.

Карта приаэродромных территорий.

Единой карты не существует. Для каждого авиаузла разрабатывается отдельная схема и планы подзон. Они являются составной частью проекта об установлении.
Кроме того, ранее на сайте Минобороны существовал раздел с картами, привязанными к местности на Яндексе. Однако в 2022 году он был удалён. 

Приаэродромные подзоны.

Согласно п. 3, 3.1 и 3.2 ст. 47 ВК РФ, ПАТ должна быть разделена на 7 подзон. Требования для каждой из них различаются. При этом, допускается выделить только 6 подзон, если имеются разногласия о границах 7-й между Росавиацией и иными органами власти. Так, к примеру, произошло в Уфе.
Наши специалисты составили таблицу с описанием каждой зоны:

№ подзоны	Ограничение	Перечень запрещённых типов объектов
Первая	Запрещено создание любых строений. Подзона предназначена для функционирования авиаузлов.
Вторая	Аналогично.
Третья	Максимальная высота.	Нет.
Четвёртая	Высота + сооружения, которые могут создать помехи в радиосвязи	Высоковольтные ЛЭП; Вышки сотовой связи; Радио- и телебашни; Контактная сеть железных дорог и городского электротранспорта.
Пятая	Размещение опасных производств	Всё, что связано с хранением, переработкой и транспортировкой взрывчатых и воспламеняющихся веществ. Кроме того, газопроводы высокого давления (ФЗ-116).
Шестая	Создание сооружений, вызывающих массовое скопление птиц	Свалки; Мусорные полигоны; Элеваторы; Продовольственные склады; Фермы; Скотомогильники.
Седьмая	Зона превышения неблагоприятных показателей по шуму, химическому загрязнению и электромагнитному излучению	Жилые дома; Гостиницы; Больницы и поликлиники; Детские сады, школы, институты; Рекреационные зоны; Спортивные площадки.