Приостановка разрешения на строительство в 2025 году

В 2023 году тенденцией стала приостановка действий разрешений на строительство в ряде регионов России. Наиболее сложная ситуация сложилась в Саратовской области. Уполномоченные в сфере градостроительства органы наиболее крупных городов, Саратова и Энгельса, приостановили выданные ими ранее разрешения на возведения многоквартирных домов. Подобный казус возникает впервые, поэтому мы решили сделать её юридический анализ, а также дать рекомендации застройщикам, которые попали в нелёгкое положение.

Строительство социальных объектов – камень преткновения.

Хронология развития спорной ситуации:

1. Строительные фирмы в начале 2022 года и ранее получили разрешения на строительство жилых домов;
2. Начаты работы, МКД находились в разной степени готовности;
3. В 2023 изменены нормативы градостроительного проектирования, которые обязали наряду с возведением МКД формировать социальную инфраструктуру в микрорайонах (максимальное расстояние до детского сада – 300 метров, школы – 500);
4. Администрации посчитали ранее выданные согласования противоречащими действующему законодательству и приостановили их действие специальными распоряжениями. Кроме того, фактически была заблокирована выдача новых разрешений.
5. Строительные работы остановлены. Часть из них обратились в суд с иском о признании распоряжений недействительными.

Прежде, чем давать правовую оценку, скажем, что отсутствие у российского законодательства нет обратной силы, если только это не указано в нём. 

Правовая оценка действий администрации.

Недостаточный уровень развития инфраструктуры в новых микрорайонах – это действительно актуальная проблема. Однако с юридической точки зрения ситуация противоречива.
С одной стороны, решения о приостановке разрешений можно признать нелегитимными по следующим основаниям:

1. У российского законодательства нет обратной силы, если это прямо не указано в законе (ст. 4 ГК РФ). Это означает, что вновь принятые законодательные акты (в данном случае – распоряжения) не должны влиять на возникшие в прошлом отношения. 
2. В градостроительном кодексе отсутствует понятие «приостановка разрешения на строительство». Есть только «выдача» и «прекращение» (ст. 51). Всего предусмотрено 4 основания для отзыва согласования. Соответственно, нельзя инициировать процедуру, определения которой нет в законе и порядок которой не определён. 
3. ГрК РФ обязывает строить наряду с МКД медицинские и образовательные объекты только при комплексном освоении территории. Если речь идёт о точечной застройке, возводить за свои средства школы и детские сады строительная организация не обязана.

С другой стороны, несмотря на то, что в ГрК РФ нет права уполномоченного органа «приостановить» разрешение, чиновники в своей деятельности также руководствуются общим законодательством об органах местного самоуправления. Согласно ч. 1 ст. 48 Закона №131-ФЗ, муниципальный акт может быть как отменён, так и приостановлен. Разрешение является как раз одним из видов таких актов.

Приостановка разрешения на строительство: судебная практика.

В качестве примера стоит привести решение Арбитража Саратовской области от 18.04.2023 г. по делу № А57-21691/2022. Застройщик в защиту своей позиции привёл аргументы, перечисленные нами выше. Чиновники же ссылались на Закон № 131-ФЗ. 
По итогу суд пришёл к выводу о законности изданных решений. Судья в мотивировочной части отметила, что «приостановка» несёт меньшие правовые последствия, чем обеспечение граждан жильём без соответствующей инфраструктуры в районе проживания. Кроме того, это форма самоконтроля органа местного самоуправления. Это подтверждается п. 25 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 от 17.07.2019 г.
Отдельно суд упомянул, что доводы строителей об убытках ввиду применения кредитных средств являются несостоятельными.

Что делать застройщикам при приостановке?

Административными методами добиться возобновления согласований практически невозможно. Мы рекомендуем отстаивать свою точку зрения в судебном порядке несмотря на то, что практика пока что складывается не в пользу субъектов строительного бизнеса.

Необходимо аккумулировать все перечисленные нами выше доводы в исковом заявлении. Кроме того, не стоит забывать о праве апелляционного и кассационного обжалования, а также обращении в Верховный Суд.

Приостановка разрешений в 2025 году.

Наши юристы регулярно следят за судебной практикой в сфере строительства. В новом году новых исков с требованиями о приостановке действия разрешений в суды не поступало. Вместе с тем, нельзя быть уверенным, что чиновники не решат продолжить, поскольку прецедент уже есть. 
Со своей стороны рекомендуем застройщикам более тщательно выбирать место для строительства с учётом доступности социальных объектов для населения, поскольку основной претензией чиновников было именно это.