Как снести самовольную постройку в 2024 году

Самовольное строительство является незаконным в силу статей 51 ГрК, 222 ГК и 7.1, 8.8 и 9.5 Кодекса об административных правонарушениях. Граждане и организации, чьи права нарушаются в связи с нахождением рядом самовольной постройки, вправе обратиться в суд с требованиями о сносе.
Предлагаем сделать анализ важных вопросов, связанных с ликвидацией самостроя:

• что делать, если сосед незаконно возвёл здание или сооружение;
• как правильно составить обращение в суд;
• каковы особенности судебного разбирательства;
• что делать после вынесения решения;
• какие правила установлены для сноса самовольных строений.

Как снести самовольную постройку. 

Порядок действий следующий:

1. Проанализировать, имеются ли признаки самовольности у объекта недвижимости (на основе ст. 222 ГК РФ и постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22);
2. Проверить, выдавалось ли разрешение (на основании письменного запроса в администрацию или путём проверки реестра выданных разрешений);
3. Первый вариант - направить жалобу в земельный контроль на уровне муниципалитета и следить за развитием ситуации (т.е. подачей иска чиновниками);
4. Второй вариант (вместо пункта № 3) – самостоятельно составить и подать судебное заявление, получить решение и контролировать его исполнение.

Признаки самовольной постройки. 

Общие признаки самостроя перечислены в статье 222 Гражданского кодекса и постановлении Пленума от 29 апреля 2010 г. № 10/22:

1. Отсутствие разрешения, если оно требуется;
2. Расположение на участке, на который отсутствует право;
3. Несоответствие назначения ОКС виду использования участка;
4. Нарушение строительных, земельных, санитарных норм;
5. Угроза жизни и здоровью людей.

Незаконным может быть признано не только строительство, но и реконструкция, то есть изменение технико-экономических показателей уже существующего здания. В этом случае, подаётся иск не о сносе, а о приведении ОКС в исходное (первоначальное) состояние.

 

Порядок выявления самовольной постройки. 

В настоящее время самовольные строительные работы и их результаты выявляются чиновниками тремя основными путями:

1. Плановый выезд органов земельного контроля администрации;
2. Выход на место после поступления письменного обращения или информации в СМИ;
3. Анализ спутниковых снимков высокой чёткости Росреестром и местными чиновниками;
4. Облёт территории дроном или коптером.

После подтверждения факта строительства без разрешения местными чиновниками составляется уведомление о выявлении самовольного сооружения. В течение 20 дней оно рассматривается уполномоченным в сфере градостроительства органом. Предпринимается одно из следующих действий:

1. Составление решения о сносе, если это в компетенции муниципальных властей (п. 4 ст. 222 ГК РФ);
2. Подготовка и подача иска о сносе или приведении в исходное состояние (при реконструкции);
3. Разработка уведомления, что признаков самовольного строения не обнаружено.

Не более, чем в течение 1 недели о принятом решении извещается предполагаемый владелец самовольного возведённого здания. Если сведений о нём нет, то правообладатель участка.

Комиссия по самовольному строительству.

В Москве органом, уполномоченным выявлять такие строения, является городская комиссия по пресечению самовольного строительства. Её деятельность регламентирована постановлением Правительства от 31.05.2011 г. № 234-ПП. В подчинении учреждения функционируют окружные комиссии, каждая из которых ответственна за свой округ столицы.
Выявление нелегальных строений в Москве происходит более оперативно, нежели определено ГрК РФ. В 3-х дневный срок после получения информации о незаконном сооружении комиссия передаёт её в Мосгосстройнадзор. Он, в свою очередь, в течение 5 дней принимает решение о сносе или передаёт материалы в учреждение фемиды.

Иск администрации о сносе самовольной постройки.

Рассмотрим ситуацию, когда выбран путь направления искового заявления чиновниками, а не лицом, интересы которого нарушены размещением самостроя. 
Данный способ менее эффективен, нежели самостоятельное обращение за судебной защитой. Несколько месяцев может понадобится уполномоченному органу только на подготовку предварительных документов перед обращением к фемиде. Однако у этого способа есть несомненное преимущество: не придётся оплачивать экспертное заключение в рамках разбирательства.
При рассмотрении дела велика вероятность привлечения правообладателей соседней недвижимости в качестве третьих лиц. Поэтому стоит быть готовым выразить свою позицию и также указать на нарушение права со стороны недобросовестного застройщика.

Иск прокурора о сносе самовольной постройки.

Исковое заявление может также подаваться районным прокурором, если в ходе осуществления надзора был выявлен ОКС, возведённый нелегально. Выявление незаконного сооружения в большинстве случаев происходит после поступления в прокуратуру письменного обращения от граждан или предпринимателей.

Исковое заявление о сносе самовольной постройки – бланк и образец.

Предположим, было решено самостоятельно составить исковое заявление о демонтаже самовольного здания и подать его. Специалисты нашей компании разработали бланк и образец, которые можно заполнить, опираясь на нюансы отдельно взятой ситуации:

Кто может обращаться в суд в качестве истца? Только то лицо, права и законные интересы которого прямо нарушаются фактом создания и функционирования спорной недвижимости. Им может быть, к примеру, гражданин или организация, которые владеют соседним земельным наделом.

В верхней части заявления указываются:

• - наименование суда;
• - ФИО/наименования сторон разбирательства;
• - размер госпошлины.

Иск подаётся в арбитраж, если истец и ответчик оба являются ИП или юридическими лицами. При обладании хотя бы одной стороны статусом «физическое лицо» документы подаются в общую юрисдикцию.
Размер госпошлины по подобным делам – 300 рублей (пп. 3 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ), так как споры подпадают под категорию имущественных, не подлежащих оценке.

Вступительная часть иска. Важно сообщить судье в сжатой форме основную суть дела:

• где создана самовольная постройка (адрес и кадастровый номер, кто является правообладателем земли);
• как затрагиваются интересы истца (к примеру, он является собственником соседнего участка или сособственником спорной земли);
• индивидуальные признаки нелегального ОКС.

Доказательный блок. Подбирать аргументы важно, исходя из конкретной ситуации. В нашем перечне приведены общие основания, утверждённые ст. 222 ГК.

В просительной части важно в качестве требований указывать:

• признание ОКС самовольно возведённым;
• снос либо приведение в исходное состояние (при незаконной реконструкции).

Список приложений к исковому заявлению индивидуален. В него всегда включаются:

• копия квитанции об оплате пошлины;
• выписки из ЕГРН на все земельные участки и здания, которые упоминаются в иске;
• выписки из ИСОГД, если в качестве доказательства приводится аргумент о несоответствии вида использования землевладения.

Не являются обязательными, но значительно повышают шанс на успех:

• заключение досудебной строительно-технической и землеустроительной экспертиз;
• переписка с застройщиком, где признаётся факт самостроя;
• ответы от официальных органов и учреждений – прокуратуры, земельного контроля, администрации, ресурсоснабжающих организаций.

В конце иска ставится подпись заявителя.
В процессе суда велика вероятность назначения экспертизы. Расходы по её оплате лягут на истца. После выигрыша дела возможно взыскать их, а также почтовые траты и оплату услуг юриста с ответчика на основании отдельного обращения.

Срок для сноса самовольной постройки.

Если обязанность установлена судебным актом или постановлением органа местного самоуправления, то максимальный период для демонтажа указан именно в них. Как правило, застройщику дают от 1 до 3 месяцев. Если ничего не изменилось, истец вправе обратиться в службу судебных приставов.

Порядок сноса самовольных построек.

Подробный перечень действий перечислен в ст. 55.32 ГрК РФ.
При невыполнении обязанностей по добровольному демонтажу, местная администрация имеет право в течение 6 месяцев со дня окончания отведённого периода:

1. Начать готовить документы для изъятия участка и продаже с публичных торгов (ч. 12). После проведения торгов вырученная сумма перечисляется на счёт бывшего собственника. Как правило, она редко соответствует рыночным показателям ввиду того, что главная цель проведения аукциона – это реализация недвижимости в краткие сроки.
2. Принудительно снести ОКС вне зависимости от того, кто владелец земли (частное лицо или муниципалитет). Позднее у нелегального застройщика истребуют расходы, потраченные на организацию работ по демонтажу.

Самовольное строительство в 2024 году.

Теоретическая база, касающаяся вопроса признания объекта самовольным, осталась прежней. Однако практика, на которую в большей части опираются суды, достаточно сильно расширилась. При формировании аргументов рекомендуем ссылаться на самые актуальные позиции судов. Это период с 2022 по 2024 гг.