Продать квартиру по военной ипотеке: алгоритм действий в 2025 году

Автор:
Андрей Олегович

Среди покупателей, который претендуют на приобретение квартиры или жилого дома, немалую часть составляют военнослужащие. У них особый правовой статус, позволяющий претендовать на покупку недвижимости через военную ипотеку. За период службы на специальный счёт поступают регулярные поступления на приобретение жилья – за счёт них возможно купить себе квартиру. Ежегодно сумма растёт, сейчас её размер около 350 000 рублей в год. Если накоплений достаточно, то нет необходимости в кредите, и проводится стандартная купля-продажа.
Перед сделкой стоит убедиться, что покупатель является участником накопительно-ипотечной системы. При соблюдении оснований членство оформляется рапортом в воинской части: заводится учётная карточка и заявка направляется в жилищное управление Минобороны РФ.
При этом, если денег не хватает, на оставшуюся сумму будет выдан ипотечный кредит. Особенности проведения сделки регламентируются ФЗ от 20.08.2004 г. № 117-ФЗ. При этом, также требуется соблюдение и общегражданских норм, включая ФЗ «Об ипотеке». 
В статье мы также рассмотрим порядок действий, как продать купленную по ипотеке от Минобороны РФ квартиру.

Юрист по недвижимости

Плюсы и минусы для продавца, если покупатель военнослужащий.

Для военнослужащих военная ипотека несёт преимущественно плюсы: низкая процентная ставка, дополнительная бесплатная проверка недвижимости, уже накопленные средства для большей части платежа.
При этом, для продавца процедура будет иметь особенности. Главной из них является срок подготовки документов и согласований приобретающей стороной. Средний период одобрения недвижимости государством составляет 3-4 месяца. Это означает долгую сделку и возможно упущенную выгоду, т.к. в течение квартала цены на квартиры могут возрасти, а недвижимое имущество всё равно будет приобретено по первоначальной договорённости.
Кроме того, есть риск отказа со стороны Росвоенипотеки, т.к. у них имеются свои специфические требования к качеству и расположению жилья.

Обращение в банк и подготовка документации.

В первую очередь, необходимо собрать стандартные бумаги для продажи квартиры. К ним могут относится выписки из ЕГРН, согласия опеки, нотариальное удостоверение договора. Все собранные акты подаются в удобный банк. Однако обратиться можно не в любое кредитное учреждение, а только из списка одобренных МО РФ. Туда входят все крупные финансовые институты, список постоянно обновляется.
Получается банковское одобрение сделки. Затем стороны подписывают договор в присутствии специалиста финансового учреждения.
Ипотечный менеджер самостоятельно направляет все бумаги в Росвоенипотеку, где происходит их анализ. Четкий срок не установлен, но редко он бывает менее 3 месяцев.

Согласие Росвоенипотеки на сделку.

В воинской части предварительно получается свидетельство о праве на получение жилищного займа. Оно действует 6 месяцев со дня выдачи – в течение этого времени необходимо успеть зарегистрировать право собственности.
После направления документации в Росвоенипотеку ведомство анализирует жилплощадь на соответствие юридическим нормам. Случаи, когда военнослужащему могут отказать:

• Продаётся не единоличная собственность, а доля в ней. 
• Помещение не изолировано (характерно для бывших коммунальных квартир).
• Квартира не отвечает санитарно-эпидемиологическим требованиям (нет кухни, санузла, не соблюдена норма по минимальной площади в субъекте РФ).
• Дом ещё не введён в эксплуатацию (введённые, но пребывающие без отделки квартиры допускаются).
• До увольнения в запас по возрасту остаётся слишком мало времени – в этом случае ежемесячный взнос может быть слишком значительным, так как срок кредита ограничивается несколькими годами.

Регистрация права собственности.

Результатом рассмотрения является договор целевого займа. Он является основанием для перевода средств с накопительного счёта на ипотечный. Бумаги направляются в Росреестр – спустя примерно 10 дней на руки получается выписка из ЕГРН с зарегистрированным правом собственности и двойным обременением в пользу кредитной организации и МО РФ.
Именно после этого продавец получает деньги от продажи квартиры. Важный момент: выписку из ЕГРН необходимо направить в Росвоенипотеку. Специалисты исходя из ежемесячной суммы платежа самостоятельно переводят её из будущих поступлений на ипотечный счёт, так как человек продолжает служить. 
Если происходит увольнение со службы по уважительным причинам, возвращать средства не придётся – они будут продолжать поступать в банк для погашения ипотеки. При неуважительных причинах остаток долга придётся выплатить самостоятельно.

Как продать квартиру, приобретённую ранее по военной ипотеке?

Закон допускает реализацию приобретённого имущества. Необходимо соблюсти установленный порядок:

1. Обратиться в банк и Росвоенипотеку о намерении продать жильё;
2. Повторно получить свидетельство НИС;
3. Узнать остаток задолженности и самостоятельно погасить её;
4. Компенсировать государству средства НИС (то, что было накоплено до оформления кредитного соглашения);
5. Обратиться в Росреестр с закладными, подтверждающими отсутствие долга, и снять обременение;
6. Получить на руки новую выписку из единого реестра недвижимости.
7. После этого, квартира может быть продана в стандартном порядке.