Пролонгация договора аренды: как заключить соглашение на новый срок

Автор:
Анастасия Андреевна

Договор аренды недвижимости заключается на определённый срок. По его истечению стороны могут оформить соглашение вновь, выбрав один из следующих вариантов в зависимости от специфики ситуации:

• Автоматическое пролонгирование без оформления бумаг;
• Заключение нового договора;
• Оформление дополнительного соглашения к действующему соглашению.

Автоматическая пролонгация договора аренды.

Данный вариант подходит, когда в контракте было зафиксировано условие об автоматическом продолжении действия арендных отношений, если стороны не заявили об обратном.
К примеру, 01.01.2021 года был заключён договор найма офиса на 2 года. В нём содержалось вышеуказанное условие. Таким образом, после 01.01.2023 г. сторонам не нужно готовить дополнительных документов, если они намерены оставаться арендодателем и арендатором. При этом продление происходит на тех же условиях, но на неопределённый срок.
При отсутствии пункта о продлении действия придётся руководствоваться другими способами, о которых пойдёт речь далее.

Юрист в сфере недвижимости

Преимущественное право на продление договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, арендатор имеет преимущественное право продления договора, если с его стороны не было допущено существенных нарушений и просрочек оплаты. Доказательством такого намерения является письменное уведомление арендодателя. 
Если в действующем контракте указан срок, в течение которого необходимо это сделать, требуется его соблюсти. К примеру, закреплена обязанность уведомить собственника о желании продления не позднее, чем за 1 месяц до окончания действия.
Если же такого положения нет, то требуется направить извещение «в разумный срок». Это субъективное понятие, которое суды трактуют по-разному. В среднем, принято направлять извещение не позднее, чем за 2 недели до прекращения действия правоотношений.
Важный момент: преимущественное право действует, если договор заключался на срок более 1 года и был зарегистрирован в Росреестре.
Арендодатель при получении уведомления принимает решение об отказе или соглашается и готовит необходимые документы: дополнительное соглашение или новый контракт. 
Статья 621 ГК РФ запрещает арендодателям в течение 1 года с момента направления вышеуказанного отказа заключать с третьими лицами новые договоры в отношении данного недвижимого имущества. В противному случае арендатор, чьи интересы были нарушены, в суде имеет право потребовать возмещения понесённых убытков, упущенной выгоды и перевода аренды на себя.

Дополнительное соглашение к договору аренды.

Юридически это отдельный документ, который является неотъемлемой частью действующего договора. Если стороны решили зафиксировать только факт пролонгации, то достаточно в свободной форме указать следующее положение:

«Стороны пришли к решению продлить действие договора от 01.01.2021 г. № 1 сроком на 2 года. Остальные условия остаются неизменными».

Новый договор аренды недвижимости.

Арендатор и арендодатель могут как использовать положения старого контракта, заменив даты и возможно изменившиеся личные сведения, так и составить с нуля документ на новых условиях. 
Важно понимать, что с оформлением нового контракта права и обязанности по старому являются недействующими. Этой позиции придерживается Высший арбитражный суд в информационном письме от 11.01.2002 г. № 66 (пункт 31).