Строительный бизнес предполагает участие различных субъектов в возведении объекта. Особую роль занимают заказчик и подрядчик.
В данной статье мы разберём главные вопросы, которые касаются правоотношений заказчиков и подрядчиков, а также споров по договорам подряда в строительстве:
- каков их правовой статус;
- какие споры могут возникать по этой категории соглашений;
- как разрешить разногласия и когда требуется обращение в суд.
Понятие заказчика и подрядчика.
Согласно ст. 1 ГрК и ст. 740 ГК РФ, заказчик – это лицо, уполномоченное застройщиком на разработку проектной документации, проведения изысканий и подписание контрактов на подрядные работы. Иными словами, это физическое или юридическое лицо, которое заказывает возведение строения, его реконструкцию или ремонт.
Подрядчик – это гражданин или организация, которые обязуются провести работы, связанные со строительством, реконструкцией или капитальным ремонтом здания, а также проектированием и проведением изысканий.
Виды споров по строительному подряду.
В практике наших специалистов конфликтные ситуации возникают по вопросам:
- сроков по контракту;
- нецелевого использования стройматериалов;
- одностороннем изменении сметы без согласования;
- приёмки результата, в том числе относительно качества и применяемых материалов, подписания протокола разногласий;
- необходимости закупки дополнительных материалов и проведения действий за пределами первоначального соглашения;
- гибели объекта или его повреждения;
- частичной или полной оплаты;
- отказа от исполнения контракта;
- применения санкций (пени, неустойки, штрафы);
- нарушения правил охраны труда;
- гарантийной ответственности подрядной организации, когда недостатки обнаружились спустя какое-то время;
- несоблюдения условий контракта с органом власти в рамках 44-ФЗ.
Разрешение споров по подряду.
Успешное разрешение проблемной ситуации зависит от нескольких факторов:
- что является основанием конфликта;
- под какими условиями стороны поставили свои подписи;
- вступают ли положения контракта в противоречие с федеральным законодательством (ГК, ГрК, законе о защите прав потребителей и т.п.);
- не истекло ли время исковой давности;
- находится ли кто-то в процедуре банкротства;
- какая судебная практика имеется по сути спора.
Это лишь основные моменты. Сделать детальный анализ дела и сказать о его выигрышности можно после ознакомления с имеющимися документами, главными из которых являются:
- сметы;
- спецификации;
- дополнительные соглашения;
- претензии и уведомления;
- счета на оплату и квитанции;
- акты приёмки по форме КС.
Далее мы разберем основные типы споров и пути их разрешения.
Ненадлежащее качество работ.
Не всегда результат выполнен исполнителем качественно. Статьи 754 и 755 ГК обязывают подрядчика:
- применять только материалы, указанные в контракте;
- чётко следовать спецификации;
- не отклоняться от проекта.
Результат должен позволять эксплуатировать здание или помещение в пределах гарантии. Ответственность возникает за нарушение вышеуказанных положений, а также снижение или потерю конструктивной прочности ОКС или его отдельных элементов.
Закон на стороне исполнителя при возникновении спора, если он докажет, что:
- небольшие отступления от задания без согласования обусловлены технической необходимостью;
- дефекты, выявленные в ходе гарантийного периода, появились из-за естественного износа, неправильной эксплуатации или ремонта либо намеренной порчи из-за действий 3-х лиц.
Максимальный период обнаружения недостатков с момента приёмки составляет 5 лет, если соглашением закреплена гарантия подрядчика.
При этом, можно устанавливать большие периоды в письменных договорённостях. Если же гарантии нет, то время предъявления претензий сокращается до 2 лет.Риск гибели объекта подряда.
Вероятна ситуация, когда здание или помещение в ходе ремонтных или конструкционных работ оказывается затопленным, сгорает при пожаре, рушится и т.п. Иными словами, происходит гибель ОКС или его повреждение.
В силу ст. 741 гражданского кодекса, ответственным за произошедшее является подрядчик. Это происходит до момента приёмки, когда стороны подписывают акт.
Однако имеются факты, которые снимают с исполнителя вину:
- предоставление некачественного сырья/оборудования;
- требования покупателя услуг о произведении ошибочных действий (либо бездействия).
Кроме того, строители вправе потребовать полностью перевести им оплату, если они ранее заявляли о проблемах в письменном виде (ст. 716).
Оплата работы.
Наиболее распространённая категория споров. Могут возникнуть следующие проблемные ситуации:
- факт неоплаты;
- подрядная сторона не согласна с итоговыми суммами из-за того, что понёс дополнительные расходы;
- взыскание неустоек и штрафов за срыв сроков или нарушение качества строительства.
Как правило, порядок оплаты подробно указан в договоре. Если его там нет, действует правило статьи 711. Окончательный расчёт производится после приёмки, если соблюдены сроки и нет претензий к качеству.
На практике, зачастую прописывают необходимость в перечислении аванса, а также средств на приобретение всего необходимого.
При урегулировании споров по оплате ключевую роль имеют:
- счета-фактуры;
- сметы;
- переписка и уведомления.
Нарушение сроков.
Задержка считается серьёзным правонарушением. Если у исполнителя нет уважительных причин, придётся приложить серьёзные усилия, чтобы доказать невиновность в ходе спора.
Строители не несут ответственности за задержку, если:
- собственник участка не предоставил его в пользование бригаде, когда нужно;
- возникли природные катаклизмы или техногенные катастрофы, обладающие признаками обстоятельств непреодолимой силы;
- заказчик должен был передать строителям материалы и не сделал этого.
Вопрос регулируется статьёй 708 ГК. Так, должны указываться дата начала деятельности строителей и её окончания. При этом, субъекты вправе договориться о промежуточных отметках – к примеру, завершения отдельных этапов.
Споры по нарушению сроков напрямую связаны с взысканием неустойки и штрафов. Практически все соглашения содержат условие о санкциях за просрочку. Главное – доказать, что она произошла по неуважительной причине.
Иск в суд по договору подряда.
Особенности направления претензии и искового заявления наши юристы разбирают в отдельной статье по ссылке:
В ней мы рассказываем, когда нужно досудебное обращение и иск в суд, какие риски существуют и к каким расходам следует приготовиться при судебном разрешении споров в сфере стройподряда.
