Регистрация договора аренды в Росреестре: обязательно ли и как подать документы

14/02/2023

Заключённый договор аренды нежилого помещения или найма квартиры является обременением для объекта недвижимости. При этом, не каждое такое обременение обязательно регистрировать в Росреестре. Предлагаем разобраться, когда регистрация необходима и как правильно подать документы для неё.

Нужно ли регистрировать договор аренды?

Да, согласно статьям 609 и 674 ГК РФ, соглашение подлежит регистрации, если заключено на срок более 1 года. Это главное и единственное условие.
При этом, довольно интересную позицию выдвинул Высший арбитражный суд РФ в 2013 г. (пленум от 25.01.2013 г. № 13). Согласно ей, хотя регистрация и обязательна, штрафных санкций за необращение в Росреестр не предусматривается.
При этом, различаются правовые последствия такого нарушения для каждой из сторон. Если договор был заключён в письменной форме, арендатор не имел возражений относительно объекта при приёмке, платежи переводились в срок, то незарегистрированный контракт будет иметь юридическую силу в любом случае. Более того:

арендатор не имеет права на взыскание арендной платы на основании того, что арендодатель якобы неосновательно обогатился;
соглашение не может быть произвольно изменено одним из участников в силу ст. 309;
не действует право преимущественного заключения нового договора по истечении действия старого;
смена собственника квартиры или офиса является основанием для расторжения или изменения договора.

Резюмируя вышеуказанную информацию, незарегистрированный договор ставит именно арендатора (нанимателя) в более уязвимое положение, чем арендодателя (наймодателя). Поэтому в его интересах оформить сделку по всем правилам и обратиться в регистрирующее ведомство.

Юрист в сфере недвижимости

Как зарегистрировать договор аренды?

После проставления подписей осуществляется визит в Росреестр или МФЦ. Для более быстрой процедуры мы советуем при возможности оформить онлайн-запись на определённое время, если такая возможность предусмотрена. Обеим сторонам приходить в уполномоченный орган смысла нет – допускается явка одного из участников.
С собой нужен минимальный пакет бумаг: оригинал договора, паспорт, при необходимости – доверенность. Государственную пошлину возможно оплатить на месте: её размер составляет 2 000 рублей для физических лиц и ИП, и 22 000 рублей для организаций.
Специалист самостоятельно заполняет заявление на внесение сведений о наличии обременения в ЕГРН. По итогу визита подававшему бумаги лицу выдают опись – она необходима для того, чтобы забрать новую выписку из ЕГРН по готовности.
Срок работы регистратора по заявлению: 10 рабочих дней + 2-3 дня на курьерскую доставку между госорганами.
Когда сведения будут добавлены в реестр, заявителю позвонят о готовности выписки из ЕГРН. Её необходимо забрать там же, где и подавалось обращение.
На второй странице в графе «обременения» будет указан договор аренды (найма), его реквизиты и срок, до которого стороны договорились иметь отношения.