Дачная амнистия позволяет гражданам регистрировать дачи и дома в упрощённом порядке с 2006 года. Процедура неоднократно продлевалась – планируется, что она будет действовать ещё 8 лет. Для оформления прав на объект после его возведения нужно подготовить технический план и подать документы в МФЦ.
Однако несмотря на кажущуюся простоту оформление прав на дом или дачу имеет несколько важных нюансов, которые могут привести в том числе к отказу. На эти аспекты обратил внимание регистрирующий орган в новом письме от 20.02.2023 № 14-390-ТГ/23.
Нахождение на территории ЗОУИТ.
Зоны с особыми условиями использования территории могут накладывать ограничения на строительство или реконструкцию новых дачных или жилых объектов определённого типа поблизости. Например, промышленное предприятие создало охранный буфер радиусом в 200 метров вокруг центра своего земельного участка, в которой запрещено возведение жилья.
Наиболее часто встречающие ЗОУИТ:
- санитарно-защитные;
- водоохранные;
- подтопления;
- оползневые;
- охраны электросетевого хозяйства.
Проверить, входит ли земля в ЗОУИТ возможно, проверив сведения в расширенной выписке из ЕГРН. Как правило, там указаны реквизиты решения-основания и подробное описание требований к зданиям по соседству.
Росреестр говорит о том, что при расположении в зоне с особыми условиями нужно получать согласие от лица, которое создало её. К примеру, у производственного комплекса или медицинского учреждения. Без этого регистрирующий орган откажет в кадастровом учёте и оформлении прав.
Предельные параметры.
Федеральная служба кадастра и картографии упоминает, что несоответствие минимальным или максимальным параметрам может повлечь к уведомлению об отказе во внесении сведений в ЕГРН. Такие показатели установлены градостроительными регламентами, принятыми в каждом населённом пункте.
Для индивидуальных жилых и дачных строений предусматриваются следующие требования:
- высота 20 метров;
- не более 3 этажей;
- проживание только одной семьи.
Кроме того, иногда зафиксированы отступы от лицевой и боковых границ надела. При этом, в практике всё зависит от конкретного регистратора: бывает, что на отступы не обращают внимание, однако всегда имеется элемент риска.
Вид разрешённого использования земли.
Следующий важный момент – ВРИ земельного участка. Он устанавливается Правилами землепользования и застройки. Для легального размещения допустимо 3 вида:
- для индивидуального жилищного строительства;
- для садоводства;
- для личного подсобного хозяйства.
При этом, уполномоченное ведомство разъясняет, что даже если по документам формулировка ВРИ иная, это не должно препятствовать регистрации. Например, равнозначными являются:
- «ИЖС», «индивидуальное строительство», «размещение частных домов», «дома для проживания одной семьи»;
- «садоводство», «садовый (дачный) участок», «ведение садоводства», «дачное хозяйство», «дачное строительство.
Что делать, если изменена территориальная зона или ВРИ?
Регистрационное ведомство ответило на вопрос, можно ли оформить права на строение, если в процессе возведения или после него изменилась террзона и (или) вид разрешенного использования, которые не предусматривают размещение там жилья.
Рекомендовано всё равно вносить в ЕГРН информацию о новом объекте, даже если ПЗЗ изменились. Данная рекомендация основана на кассационном определении ВС РФ от 06.07.2022 № 41-КАД22-6-К4.
Однако стоит понимать, что письма носят необязательный характер – первостепенное значение имеет градостроительное законодательство. А оно говорит об обратном. Поэтому возможно возникновение спорных ситуаций, которые решаются в судебном порядке.
Кроме того, предписано отказывать в учёте и регистрационных процедурах, если для земли под ИЖС установлены так называемые «нулевые» параметры, т.е. полный запрет на строительно-монтажные работы, в том числе дачные. Такой статус нередко носят рекреационные и прибрежные территории.
