Особенности регистрации по дачной амнистии в 2025 году

Автор:
Евгений Николаевич

Дачная амнистия позволяет гражданам регистрировать дачи и дома в упрощённом порядке с 2006 года. Процедура неоднократно продлевалась – планируется, что она будет действовать ещё 8 лет. Для оформления прав на объект после его возведения нужно подготовить технический план и подать документы в МФЦ.
Однако несмотря на кажущуюся простоту оформление прав на дом или дачу имеет несколько важных нюансов, которые могут привести в том числе к отказу. На эти аспекты обратил внимание регистрирующий орган в новом письме от 20.02.2023 № 14-390-ТГ/23.
Предлагаем разобраться, какие моменты стоит дополнительно учесть при подаче бумаг на регистрацию ИЖС или дачного строения в 2023 году.

Оформление недвижимости по дачной амнистии

Нахождение на территории ЗОУИТ.

Зоны с особыми условиями использования территории могут накладывать ограничения на строительство или реконструкцию новых дачных или жилых объектов определённого типа поблизости. Например, промышленное предприятие создало охранный буфер радиусом в 200 метров вокруг центра своего земельного участка, в которой запрещено возведение жилья. 
Наиболее часто встречающие ЗОУИТ:

• санитарно-защитные;
• водоохранные;
• подтопления;
• оползневые;
• охраны электросетевого хозяйства.

Проверить, входит ли земля в ЗОУИТ возможно, проверив сведения в расширенной выписке из ЕГРН. Как правило, там указаны реквизиты решения-основания и подробное описание требований к зданиям по соседству.
Росреестр говорит о том, что при расположении в зоне с особыми условиями нужно получать согласие от лица, которое создало её. К примеру, у производственного комплекса или медицинского учреждения. Без этого регистрирующий орган откажет в кадастровом учёте и оформлении прав.

Предельные параметры.

Федеральная служба кадастра и картографии упоминает, что несоответствие минимальным или максимальным параметрам может повлечь к уведомлению об отказе во внесении сведений в ЕГРН. Такие показатели установлены градостроительными регламентами, принятыми в каждом населённом пункте.
Для индивидуальных жилых и дачных строений предусматриваются следующие требования:

• высота 20 метров;
• не более 3 этажей;
• проживание только одной семьи.

Кроме того, иногда зафиксированы отступы от лицевой и боковых границ надела. При этом, в практике всё зависит от конкретного регистратора: бывает, что на отступы не обращают внимание, однако всегда имеется элемент риска.

Вид разрешённого использования земли.

Следующий важный момент – ВРИ земельного участка. Он устанавливается Правилами землепользования и застройки. Для легального размещения допустимо 3 вида:

• для индивидуального жилищного строительства;
• для садоводства;
• для личного подсобного хозяйства.

При этом, уполномоченное ведомство разъясняет, что даже если по документам формулировка ВРИ иная, это не должно препятствовать регистрации. Например, равнозначными являются:

• «ИЖС», «индивидуальное строительство», «размещение частных домов», «дома для проживания одной семьи»;
• «садоводство», «садовый (дачный) участок», «ведение садоводства», «дачное хозяйство», «дачное строительство.

Что делать, если изменена территориальная зона или ВРИ?

Регистрационное ведомство ответило на вопрос, можно ли оформить права на строение, если в процессе возведения или после него изменилась террзона и (или) вид разрешенного использования, которые не предусматривают размещение там жилья.
Рекомендовано всё равно вносить в ЕГРН информацию о новом объекте, даже если ПЗЗ изменились. Данная рекомендация основана на кассационном определении ВС РФ от 06.07.2022 № 41-КАД22-6-К4.
Однако стоит понимать, что письма носят необязательный характер – первостепенное значение имеет градостроительное законодательство. А оно говорит об обратном. Поэтому возможно возникновение спорных ситуаций, которые решаются в судебном порядке.
Кроме того, предписано отказывать в учёте и регистрационных процедурах, если для земли под ИЖС установлены так называемые «нулевые» параметры, т.е. полный запрет на строительно-монтажные работы, в том числе дачные. Такой статус нередко носят рекреационные и прибрежные территории.