Земельные споры между соседями в 2025 году

Земельные участки, особенно в условиях плотной застройки, часто становятся источником конфликтов между соседями. Границы земли, её использование и установка заборов могут приводить к разногласиям, требующим юридического разрешения. 
Такие споры часто касаются вопросов межевания, нарушения границ, установленных в ЕГРН, а также захвата земли.
В данной публикации мы собрали наш юридический опыт по вопросу конфликтов между владельцами смежных участков:

• суть и виды споров между соседями;
• порядок решения моментов по межеванию и границам;
• как исправить наложение границ на публичной карте;
• что делать, если сосед незаконно выдвинул забор.

В дополнение к теории и ссылкам на нормы наши специалисты привели практику высших судов.

Земельные споры между соседями.

Конфликты между соседями касаются разных аспектов землепользования. Наиболее распространенные виды споров:

• по межеванию;
• о границах и их наложении;
• установке ограждения на чужой территории.

Они возникают как из-за ошибки при составлении документов, так и вследствие преднамеренных действий одной из сторон. Важно понимать, что для урегулирования необходимо правильно установить действующие границы участков. Это происходит путем обращения в суд и проведения землеустроительных экспертиз.

Споры по межеванию участков.

Межевание – это процесс определения границ и последующее внесение их в единый реестр. Нередко конфликтные случаи начинаются именно из-за неверного или отсутствующего размежевания, когда точные пределы наделов не были зафиксированы в кадастре. В таких ситуациях один из смежных собственников может претендовать на часть участка другого.
Процедура урегулирования начинается с досудебных методов. Первый шаг - попытка урегулировать конфликт мирным путем, заключив соглашение о границах и проведя кадастровые работы. Если этого не удается, надо обращаться в суд. К иску прилагается результат независимой экспертизы. 
В качестве исковых требований истец может указать:

• исключить из ЕГРН сведения о границах;
• исправить реестровую ошибку;
• признать отказ Росреестра в учете незаконным.

Всё зависит от сути ситуации и выбранной стратегии.

Споры о границах.

Эта категория практически идентична конфликтам в сфере межевания. Разногласия возникают, когда:

• одна из сторон утверждает, что сосед занял часть её участка;
• землевладелец считает, что ему полагается большая площадь, чем в настоящее время;
• в ЕГРН содержится недостоверная информация о координатах поворотных точек.

Причинами могут быть как технические ошибки, так и намеренный умысел.
Порядок разрешения споров о границах схож с процедурами по межеванию: 

1. Обратиться к кадастровому инженеру для составления акта о согласовании (заполняется на оборотной стороне межевого плана);
2. Получить подписи под ним либо внести сведения о наличии разногласий;
3. Обратиться в Росреестр с заявлением об исправлении ошибки, если есть уверенность, что координаты сместились из-за старой системы или плохой работы инженера;
4. Подготовить иск, если договориться с соседом или управлением кадастра и картографии не удалось.

При отсутствии актуальных документов, подтверждающих законность границ, значение приобретают старые акты о выделении, выкопировки, схемы и планы. На них необходимо соотносить расположение относительно природных объектов (деревья, пруды, ручьи) и других строений (к примеру, жилых домов, сараев и других ОКС). 

 
Средний срок разрешения в судебном порядке около 3-5 месяцев. Долгий период обусловлен проведением экспертного исследования.

Как исправить наложение границ.

Наложение границ – это ситуация, когда границы одного участка по данным ЕГРН пересекаются с границами другого. Такие казусы возникают по разным причинам:

• Реестровая ошибка в ЕГРН;
• Недосмотр кадастрового инженера при проведении межевых работ;
• Использование старой системы координат, что особенно актуально для недвижимости, зарегистрированной до 2000-х годов.

Для исправления наложения есть 2 пути – административный и судебный. В ходе первого подается стандартное заявление по ст. 61 закона № 218. К нему прикладывается акт от инженера и межевой план.
Что касается суда, возможно заявить в иске требования о снятии с учета либо установлении пределов участка в новой конфигурации согласно межевому плану. Для этого нужно доказать, что они не соответствуют фактическому землепользованию.

Споры по забору.

Разногласия по установке заборов являются частной ситуацией в сфере споров по межеванию и границам. Для разрешения необходимо придерживаться порядка, описанного в блоках выше. 
Вместе с тем бывает, что заграждение незаконно находится на муниципальной земле. В этом случае необходимо привлечь администрацию в качестве третьего лица либо обратиться к местным властям с требованием об обращении в суд. Истцом будет являться орган местного самоуправления, поскольку нарушаются его права.

Судебная практика.

Верховный суд РФ неоднократно высказывался по вопросам споров о границах, устанавливая важные правовые прецеденты. Например, в одном из постановлений он указал, что при разрешении споров по границам судьи должны учитывать не только кадастровые данные, но и фактическое использование земли сторонами на протяжении длительного периода.
Ссылка на позицию высших учреждений фемиды в иске является важным условием для получения положительного решения. Ниже мы приводим перечень некоторых обзоров практики ВС РФ и определений о спорах в сфере границ земли:

• от 26.03.2024 № 310-ЭС23-23889 (о значении экспертизы);
• от 16.01.2024 № 20-КГ23-16-К5 (об акте согласования);
• от 09.06.2021 № 306-ЭС21-7591.