Передача права пользования недвижимым имуществом третьим лицам – это распространённый способ получения регулярной прибыли собственником. Важно юридически грамотно оформить отношения между сторонами в виде договора. При его подготовке ключевое значение имеет срок действия контракта.
Предлагаем разобраться, как правильно определить срок, а также какие правовые последствия несёт этот выбор.
Разница между наймом и арендой.
Хотя в повседневной жизни мы употребляем эти понятия равнозначно, с юридической точки зрения это разные виды правоотношений. Аренда заключается в отношении:
- нежилых помещений и зданий физическими и юридическими лицами;
- квартир, домов и их частей (комнат) только юридическими лицами.
Соответственно, сторонами являются арендодатель и арендатор.
Найм предназначен только для физических лиц и исключительно в отношении жилья. Таким образом, наименование документа зависит от статуса сторон и типа недвижимости. Участники именуются наймодателем и нанимателем.
Максимальный срок договора найма.
Согласно п. 1 ст. 683 Гражданского кодекса РФ, максимальный срок соглашения в отношении жилого помещения (квартиры, дома, комнаты) составляет 5 лет. Это означает, что прописать в контракте больший период, к примеру 6 или 10 лет, нельзя.
При этом допускается заключать соглашение на любой меньший период: к примеру, 6 месяцев. Однако здесь также имеются свои нюансы:
- Государственная регистрация требуется при указанном периоде свыше 1 года;
- Обращение в Росреестр не требуется, если время действия менее 365 дней.
Максимальный срок договора аренды.
Законодательство в России период действия не ограничивается. Как мы знаем, данный тип правоотношений предусмотрен исключительно для нежилого недвижимого имущества, а также для жилого, если арендатор – юридическое лицо.
При этом действуют всё те же нормы относительно обязательности регистрации соглашения в Росреестре: до 1 года она не требуется. Именно поэтому большое количество контрактов в России оформляются на 11 месяцев, с повторным продлением.
Как правильно указать срок?
Отсутствие пункта о сроке не является нарушением. Однако в этом случае считается, что он заключён на максимальный временной промежуток: для найма – 5 лет, а для аренды – бессрочно.
Для минимизацию негативных правовых последствий при возникновении споров мы рекомендуем включить в контракт положение о временном периоде действия. Оно составляется в свободной форме, например:
Квартира передаётся в наём Нанимателю сроком на 11 (одиннадцать) месяцев со дня подписания настоящего Договора и акта-приёма передачи к нему».
Краткосрочная аренда: преимущества и недостатки.
Информация, приведённая в данном пункте, применима для любых видов правоотношений в сфере недвижимого имущества. Отсутствие необходимости регистрации контракта в Росреестре является не единственной причиной выбора срока до 1 года, так как расторгнуть зарегистрированное в ЕГРН соглашение при наличии спора будет гораздо сложнее.
Существуют и другие весомые правовые последствия - для удобства мы оформили их в виде таблицы:
| До 365 дней | Более 365 дней | |
| Наличие права преимущественного продления на последующий срок | - | + |
| Право собственника на расторжение при задержке платежей | 2 мес. и более | 6 мес. и более |
| Сообщение перечня лиц, проживающих совместно с нанимателем/арендатором или использующих недвижимость | - | + |
| Возможность сдать в субаренду или поднаём | - | + (с согласия) |
