Строительство на землях рекреации в 2024 году

Автор:
Андрей Олегович

Земли рекреации – особая категория. Их правовой статус накладывает на застройщиков серьёзные ограничения. В данной статье мы постараемся ответить на наиболее популярные вопросы, связанные с землями рекреационного назначения:

• стоит ли покупать такой участок для строительства;
• какие объекты допускается строить;
• можно перевести землю (изменить категорию и вид);
• как получить разрешение на строительные работы.

Назначение земли под рекреацию – что это?

В первую очередь, определимся с понятием рекреационных земель. Согласно статье 98 Земельного кодекса РФ, это категория, используемая для отдыха, туризма, оздоровления и спорта. 
К рекреационным землям всегда относятся:

• пляжи;
• парки и леса в черте города (за пределами населённых пунктов – это лесной фонд или сельскохозяйственные угодья);
• туристические базы и дома отдыха;
• тропы для хайкинга;
• пансионаты;
• детские и спортивные лагеря.

Что можно строить на землях рекреации.

Использование участка должно соответствовать его целевому назначению. Это любые объекты, связанные с туризмом, отдыхом и спортом. 
Строения для иных целей на рекреационных территориях запрещены, в том числе:

• жилые дома;
• магазины и торговые центры;
• промышленные здания;
• АЗС, станции техобслуживания и автомойки.

Чтобы построить объект нужного типа, необходимо сначала изменить категорию земли и вид разрешённого использования. Процедура сложная, и вероятность того, что власти согласятся на внесение изменений в генеральный план и местные ПЗЗ, крайне низкая.
Дискуссия о том, чтобы разрешить строительство капитальных объектов на землях рекреации, ведётся регулярно. В декабре 2016 года Минприроды прорабатывало вопрос о внесении изменений в ГрК и ЗК РФ. Предполагалось установить законный процент застройки (3%) от всей площади рекреационного земельного участка. Однако норма не было утверждена.

Как перевести землю в рекреацию.

Застройщиков может волновать и обратный вопрос. Допустим, у предпринимателя в собственности земля под нежилыми строениями на берегу водоёма. Планируется всё демонтировать и разместить там базу отдыха. 
Для этого потребуется перевод земли под рекреацию. Алгоритм следующий:

1. Провести анализ ПЗЗ и генплана;
2. Подготовить заявление и обоснование внесения изменений в документы;
3. Направить их в орган, уполномоченный в городе на решение градостроительных вопросов;
4. Пройти через процедуру публичных слушаний;
5. Получить постановление администрации.

На практике процент положительного исхода по подобным процедурам не велик. Необходимо подготовить грамотное обоснование и убедить власти и общественность в необходимости изменений. Для этого понадобится опытный юрист.

Внесение изменений в ПЗЗ

Земли лесного фонда под рекреацию.

В некоторых случаях объекты рекреации планируется размещать в лесном фонде. Для того, чтобы законно построить что-либо, необходимо руководствоваться нормами Лесного кодекса в части правил использования лесов для капитального строительства.
Мы подробно разбирали, как возвести здание в лесу на легальных основаниях, в одной из прошлых публикаций:

Строительные работы на землях лесного фонда

Как получить разрешение на строительство на землях рекреации?

Приведём общий порядок согласования, который распространяется и на создание турбаз, домов отдыха, пляжей и т.п.:

1. Провести полный градостроительный аудит участка у юриста;
2. При необходимости – изменить ВРИ;
3. Разработать проектную документацию и провести инженерные изыскания;
4. Согласовать размещение с собственниками аэродромов;
5. Получить техусловия на подключение к коммуникациям;
6. Подать заявление и нужные по ст. 51 ГрК бумаги в администрацию;
7. В течение 5 рабочих дней забрать разрешение.