В юридической практике нередко случается, когда земельный участок частично или полностью входит в территории общего пользования (далее – ОП). Это несёт ряд серьёзных ограничений для лиц, которые намерены использовать землю для будущего строительства или реконструкции существующих зданий.
В текущей публикации мы разберёмся, что такое публичные земли, и что это может означать для предпринимателей или граждан, владеющих таким участком.
Понятие земель общего пользования.
Определение приводится в ч. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. Это зоны, доступ к которым имеет неограниченный круг лиц. К ним относятся:
- береговые полосы;
- площади, улицы, проезды, переулки;
- парки, бульвары и скверы;
- набережные.
Граница публичных территорий и иных участков проходит по красным линиям. Это графическое обозначение применяется в документации по планировке. Она находится в свободном доступе, и каждое лицо может ознакомиться с ней. Путём анализа возможно понять, находится ли землевладение за красными линиями.
Строительство на земле общего пользования.
Обладание статусом публичной земли налагает серьёзные ограничения. Самое главные из них:
- запрещена приватизация;
- не допускается никакое капитальное строительство.
Важно понимать, что нахождение земли полностью или частично в пределах красных линий не позволит не только получить разрешение на создание нового строения или реконструкцию, но и оформить в собственность в Росреестре.
В нашей практике был случай. Гражданин владел землёй со зданием, построенным несколько десятилетий назад. Оказалось, что часть землевладения была в общественной зоне. Решением проблемы явилась разработка нового межевого плана, где «отсекалась» выходящая на дорогу часть.
Однако бывают и более сложные споры, которые находятся в судебной плоскости. К примеру, определение Верховного суда от 23.01.2019 года № 301-КГ18-20037 говорит о том, что выкуп на территории ОП запрещён. Это подтверждают и другие решения фемиды. Как правило, в подобных спорах суд встаёт на сторону муниципальных властей. Доказать законность оформления публичной земли в собственность или строительные работы на ней сложно.
Строительство на землях общего пользования в СНТ.
Аналогичный запрет распространяется и на участки в садовых товариществах. Если владение под огород или сад захватывает дорогу, необходимо сначала изменить документацию по планировке территории (подвинуть красные линии), а затем производить необходимые действия – получать согласование на строительные работы или выкупать владение.
