Как оформить субаренду на землю у РЖД в 2025 году

Нередко в полосе отвода железных дорог в собственности граждан или организаций находятся здания и сооружения: склады, гаражи и даже жилые дома. Если с правом на сами строения проблем не возникает, то с регистрацией участка под ними не всё однозначно. 
28.02.2023 Правительство издало постановление № 492, которое заметно упрощает процедуру приобретения земли в субаренду у РЖД, если под ней имеется ОКС в собственности. Фактически вносятся корректировки в главное постановление, регулирующее обращение с земельными наделами железных дорог, от 29.04.2006 № 264.
Предлагаем проанализировать, в чём заключаются изменения, и как выглядит процесс приобретения прав в полосе ж/д отвода в 2023 году.

Условия для предварительной проверки.

Перед началом процедуры стоит проверить, все ли требования выполняются:

1. У заявителя постройка находится в собственности.
2. Осуществлён учёт строения с определением координат поворотных точек (границ) ОКС.
3. Объект расположен на арендованном РЖД у государства участке.
4. Выдел не повлечёт нарушения безопасности железнодорожной инфраструктуры. 

Проверить первые 3 вышеуказанных параметра можно, заказав выписки из ЕГРН. Обращаем внимание, что в 2023 процедура немного изменилась, и чтобы посмотреть данные о правообладателе недвижимости, надо приложить немного больше усилий.

С четвёртым пунктом не всё понятно. Вероятно, допустимость выдела придётся подтверждать специальным экспертным заключением.

Порядок действий для оформления.

Поскольку участок уже находится в аренде у РЖД, то для собственника здания на этой земле доступна только субаренда. Новое правительственное постановление обязывает арендатора предоставить часть своей территории при соблюдении указанных в блоке выше условий.
Особенностью является тот факт, что выдел происходит исключительно под зданием. Таким образом, не получится прибавить к своей доле двор или пространство вокруг ОКС.
Алгоритм действий следующий:

1. Подготовить межевой план. Этим занимается кадастровый инженер. Важно, чтобы в нём было отражено, что надел образуется путём выдела. Стоимость документа начинается от 7-10 тысяч рублей и зависит от конфигурации и площади, а также месторасположения.
2. При необходимости – получить согласие ОАО «РЖД» или экспертное заключение о допустимости проведения кадастровых работ и размещения в полосе отвода.
3. Обратиться в РЖД с заявлением о заключении нового договора или дополнительного соглашения к уже существующему.
4. Зарегистрировать соглашение в Росреестре.

Нюансы подписания договора.

Законом предусмотрено, что заявитель имеет право попросить ОАО «РЖД» заключить контракт на любой период, не превышающий срок основного договора аренды, а арендатор не имеет права отказать в этом.

Пользование частью земельного надела не бесплатно – стороны должны прописать размер годовой платы в адрес РЖД. При этом, в зависимости от типа строения установлены предельные показатели:

• Линейные сооружения – не более части арендных платежей пропорционально выделенной площади. Например, стоимость аренды на весь участок площадью 10 000 кв. м – 200 000 рублей. Значит на его часть в 1 000 кв. м плата не будет превышать 20 000 рублей (10% от общего показателя).
• ИЖС, садовые и дачные дома, хозяйственные постройки для сельскохозяйственной продукции, гаражи – 0,6% от кадастровой стоимости;
• Во всех иных случаях – 1,5% от КС.