Электронная форма стала обязательной для земельных аукционов: новый порядок приобретения прав на землю

С 1 марта 2023 года произошли изменения в процедуре предоставления прав на землю, находящуюся в собственности государства или муниципалитета, на торгах. Законом от 07.10.2022 г. № 385-ФЗ установлена обязательная цифровая форма таких аукционов, чего не было ранее. Большей частью изменились нормы Земельного кодекса РФ, отвечающие за процесс предоставления земли, а также ФЗ от 26.07.2006 г. № 135-ФЗ, регламентирующего общий порядок проведения торгов в рамках защиты конкуренции.
Предлагаем детально разобраться, что конкретно изменилось и как теперь оформить права на землю, взятую в собственность или аренду у государства или муниципалитета.

Общая суть изменений.

Ранее торги по земле осуществлялись в классическом виде: участники подавали заявления на бумажном носителе, а извещения о проведении рассылались посредством почты. Затем все желающие приходили в заранее определённое место, где предлагали свою цену за лот. Там же определялся победитель.
Теперь же, с 01.03.2023 г., всё переходит в онлайн. Отметим, что в законе имеются переходные положения – отдельным муниципальным образованиям разрешается не применять цифровые аукционы до начала 2026 года. При этом, решается это не на уровне населённых пунктов, а региональным органом власти. Составляется перечень таких муниципалитетов, оформляемый в виде нормативно-правового акта. Главной причиной такого исключения называют отсутствие устойчивого доступа в интернет у части населения и бизнеса.
Понять, подпадает ли город, посёлок или село под новый порядок можно, изучив портал правовой информации субъекта РФ, а также позвонив в местную администрацию.
Официальное наименование административной процедуры теперь «электронный аукцион» (до этого – «аукцион в электронной форме»).
Для аукциона допускается использовать не любую площадку, а лишь те, которые утверждены на федеральном уровне. Нормативной базой является распоряжение Правительства от 12.07.2018 г. № 1447-р. Наверняка, список будет дополняться, однако уже сейчас в него входят 8 операторов и главный портал ГИС по адресу: torgi.gov.ru (сайт работает только для пользователей с местонахождением в России). Большинство из этих ресурсов успешно функционировали и ранее в рамках системы закупок для госнужд по ФЗ-44.
Новшеством является право оператора взимать плату за пользование онлайн-системой. При этом, максимальный размер комиссии регулируется правительственными актами, которые пока не приняты.

Что изменилось в процедуре подготовки к аукциону?

Проанализировать в первую очередь надо статьи 39.11-14 ЗК РФ, а также ФЗ «О защите конкуренции». Сохранён заявительный порядок – орган власти может организовать аукцион в отношении земли не только по собственной инициативе, но и по заявлению участника. При этом теперь оно подаётся в цифровом виде на сайте оператора. 
Для этого потребуется пройти регистрацию, сообщить личные данные, реквизиты паспорта, а главное – обладать файлом квалифицированной цифровой подписи. Без неё совершить ни одно юридическое действие будет невозможно.
В заявке нужно указывать реквизиты счёта в банке, на который будет возвращён уплаченный задаток. Следовательно, и оплата задатка допускается теперь только с банковской карты – наличными совершить транзакцию не получится.
Сохранён перечень участков, которые не могут быть предметов земельных торгов – список из 19 пунктов перечислен в п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ. 
Срок для изучения поступивших заявок установлен в 3 рабочих дня с момента окончания их принятия. Результат оформляется в виде протокола, который должен быть опубликован в течение 1 дня после этого. 
Извещения о времени и месте проведения аукциона теперь отправляются в личный кабинет, а не почтой на бумаге по адресу прописки. Перечень сведений, сообщаемый в извещении, остался прежним, за исключением нового пункта - информации о комиссии оператора за участие.

Порядок проведения электронного земельного аукциона.

Начальная цена для земли, передаваемой в собственность, устанавливается либо исходя из рыночной стоимости (согласно проведённой оценке), либо кадастровой стоимости, если та была определена не позже, чем за 5 лет до аукциона. Для арендуемых участков начальная ежегодная ставка аренды рассчитывается оценщиком либо определяется, как 1.5% от кадастровой стоимости.
Новым является сам принцип ведения аукциона: вместо голосового предложения своей цены, участник отправляет его в электронном виде на портале. Предел шага – 3 процента. 

Торги являются завершенными, а победитель выбранным, когда с момента последнего предложения системой не зафиксирован новый бид (цена покупателя или арендатора).
Итоговый протокол о результатах публикуется на площадке – в нём подробно описан ход торгов, а также реквизиты участка и победителя. Документ подписывается ЭЦП организатора.
Заключение соглашения о купле-продаже или аренде разрешается не ранее, чем через 10 дней после онлайн-публикации протокола. Когда эти 10 дней истекут, у организатора торгов есть 5 календарных суток на отправку подписанного органом власти договора. Фактически после проставления ЭЦП новым правообладателем соглашение приобретает силу правоустанавливающего акта.