Правообладатели участков нередко задумываются о выкупе своих наделов, то есть смене права аренды на собственность. Причины такого решения вполне ясны: у полноправного собственника имеются все права для распоряжения имуществом – оно может быть подарено, продано или сдано в аренду другому лицу. Более того, исчезает необходимость в получении дополнительных согласований от обладателя земли в лице государства или муниципалитета.
Сегодня мы разберем, как правильно выкупить участок у государства, и на какие моменты стоит обратить пристальное внимание.
Порядок выкупа земли.
Краткий алгоритм выглядит следующим образом:
- Проанализировать, возможен ли выкуп и, если да, на каких условиях;
- Подать в уполномоченный орган обращение о предоставлении в собственность без торгов;
- Изучить договор купли-продажи и акт приёма-передачи;
- Оплатить выкупную цену и направить в администрацию подтверждение оплаты;
- Подписать договор и акт приёма-передачи;
- Зарегистрировать бумаги в Росреестре.
В зависимости от местных особенностей порядок может немного отличаться, однако общие принципы неизменны.
Анализ возможности выкупа.
Перед началом работы важно изучить, допускает ли закон выкуп земли в настоящее время. В соответствии с положениями статей 39.3 и 39.20 ЗК, собственники строений и сооружений на муниципальной земле имеют первоочередное право на приобретение надела в собственность.
Следовательно, должны соблюдаться несколько критериев:
- В настоящее время земля находится на определенном праве;
- Отсутствуют задолженности по текущим платежам, а также официально зарегистрированный арест;
- Расположение в зоне, где оборот земли не запрещён;
- На участке расположены здания (строения, сооружения), принадлежащие заявителю на праве собственности.
Подача заявления о предоставлении земли для выкупа.
Если анализ показал, что возможно достижение положительного результата, необходимо заполнить заявление о предоставлении надела без торгов. Как правило, форма такого документа опубликована на официальных сайтах муниципалитета. Уполномоченным органом в данном случае является отдел (комитет, департамент), ответственный за проведение земельной политики в муниципальном образовании.
В прошении для соблюдения ст. 39.17 ЗК РФ стоит обязательно указать следующие моменты:- Кадастровый номер и адрес (при наличии);
- Основание выделения недвижимости (со ссылкой на конкретную норму кодекса);
- Цели использования (к примеру, строительство ИЖС или размещение магазина).
В список приложений должны включаться:
- Копии паспорта заявителя;
- Выписки из ЕГРН на строения и сам участок;
- Текущий контракт на аренду;
- Согласие на обработку данных.
Срок для работы над заявлением составляет 20 дней. По итогу может приниматься одно из 2 решений: одобрить куплю-продажу или отказать в этом.
Договор купли-продажи и оплата выкупной стоимости.
Положительное решение оформляется в виде проекта контракта о выкупе. Форма свободная – главное соблюсти общие требования к соглашениям в области недвижимости. В частности, в составе соглашения или в качестве приложения к нему находится расчет цены и акт приёма-передачи, где отражены недостатки (при наличии).
Как правило, заявителю передаётся только проект документа. В течение 30 дней он должен быть подписан (ст. 39.20), а выкупная сумма переведена на счёт местного казначейства безналичным или наличным платежом.
Размер цены зависит от категории. Минимальный показатель в 3% от кадастровой стоимости установлен для индивидуальных жилых и садовых домов. В отношении коммерческой недвижимости ставка увеличивается до 15%. Поэтому в некоторых случаях выгодно сначала снизить кадастровую стоимость, а затем работать с выкупом.
К примеру, по кадастру участок под ИЖС стоит 2 млн. рублей. Значит сумма выкупа - 60 000 руб. (3% от 2 000 000). Важный нюанс: если правообладателей несколько (двое или трое), то платеж делится на равные части. То есть при долевой форме владения в ½, каждый платит по 30 000.
Ещё один аспект заключается в том, что некоторые категории граждан и юридических лиц могут получить надел совершенно бесплатно. Перечень случаев установлен ЗК РФ:
- Благотворительным или религиозным организациям при выкупе под зданием того же назначения;
- Участок предоставлен в безвозмездное пользование, и с этого момента прошло более 5 лет;
- Земли, выделенной до введения в действие ЗК РФ;
- Отдельным категориям граждан (многодетные семьи, нуждающиеся в жилых помещениях и стоящие на учёте, проживающие на Дальнем Востоке или на Крайнем Севере и т.п.).
Когда транзакция в казначейство проведена, а документы со стороны нового собственника подписаны, оригиналы контракта с приложениями передаются в местную администрацию. Чиновники со своей стороны также всё подписывают и ставят печати при необходимости.
Регистрация в Росреестре.
Единого правила, кто подаёт заявку на переход прав и внесение информации в ЕГРН после выкупа, не существует. Иногда это делает муниципалитет, иногда – новый владелец. Размер государственной пошлины составляет 350 рублей для ИЖС и 2 000 для всех остальных. Срок работы специалиста от 5 до 10 дней.
