Оценка недвижимого имущества регламентируется ФЗ «Об оценочной деятельности», а также федеральными стандартами оценки. Главной целью оценивания является выяснение рыночной стоимости по состоянию на определённую дату: как на настоящий день, так и на момент в прошлом – всё зависит от юридических обстоятельств.
Объекты оценки.
Оценивать можно любое недвижимое имущество, в том числе:
- Частные дома;
- Дачи;
- Квартиры;
- Комнаты в квартирах и частных домах;
- Машино-места;
- Нежилые здания коммерческого и производственного назначения;
- Земельные участки;
- Линейные объекты (трубопроводы, инженерные сети, железные и автомобильные дороги).
Когда нужна оценка недвижимости?
Без составления отчёта о рыночной стоимости объекта не обойтись в следующих двух наиболее распространённых случаях:
- Вступление в наследство (нотариус рассчитывает пошлину за свои услуги исходя из ценности наследственной массы);
- Заключение договора ипотечного кредитования (банк не выдаст кредит без уверенности в том, что при просрочке платежей не сможет выгодно продать залог).
При этом, оценка может пригодиться и тогда, когда законом её проведение не обязательно:
- Судебные споры (государственная пошлина по имущественным искам рассчитывается как процент от цены имущества; отчёт может служить сильным доказательством правовой позиции по делу);
- При сделках (покупателю или арендатору бывает важно знать, что цена продажи соответствует реальному положению на рынке в текущий момент);
- Внесение недвижимости в качестве залога по договору займа между физическими лицами;
- При реорганизации предприятия (происходит подсчёт ценности всего имущества, в том числе недвижимого).
Юридическое сопровождение оценки недвижимости.
При самостоятельном обращении в оценочную организацию возможно допустить ряд ошибок, которые могут иметь серьёзные финансовые последствия. Как правило, для оценщиков главное выполнить оценку, зачастую вне зависимости от её финансовой целесообразности. И нередки ситуации, когда расходы собственника или арендатора недвижимости на оценочные услуги гораздо выше, чем выгода, получаемая от снижения кадастровой стоимости или изменения размера нотариальной пошлины.
Юридическое сопровождение перед оценкой и во время неё заключается в следующем:
- Предварительный расчёт выгоды от уменьшения налогов или размера госпошлины;
- Формирование мнения о целесообразности оценки;
- Сравнение предложений от разных оценочных фирм с целью выбора наиболее сбалансированного варианта исходя из цены, качества процедуры и полноты исследования;
- Взаимодействие с исполнителем на каждом этапе работы;
- Проверка итогового отчёта на соответствие как общим положениям закона, так и особенностям правоприменительной практике в отдельно взятом муниципалитете или регионе.
Если оценка проводится для снижения кадастровой стоимости недвижимого имущества, существуют некоторые особенности, связанные с величиной снижения. К примеру, в некоторых регионах РФ органы власти отказывают в корректировке, если процент снижения более 50 или даже 30. В связи с этим особое внимание стоит уделить содержанию отчёта.
