Вы намерены купить апартаменты для проживания или инвестирования
Вы намерены купить апартаменты для проживания или инвестирования
Есть сомнения в юридической чистоте объекта и безопасности сделки
Необходимо обеспечить покупку без рисков и подводных камней
ТОП негативных последствий, если плохо проверить апартаменты
Остановка строительства комплекса и статус «долгостроя
Непредвиденные налоги и взносы, о которых не говорил продавец
Отказ в регистрации права в Росреестре
Потеря денег, оплаченных по договору
Судебное обжалование сделки и лишение права собственности
Что мы проверяем для безопасной сделки
Как мы работаем
Часто задаваемые вопросы
В настоящее время граница между квартирами и апартаментами заметно размылась. Оба типа объектов используются для проживания. Однако с юридической точки зрения разница огромна.
В первую очередь, здание, в котором располагаются апартаменты, имеет статус нежилого. Соответственно и помещения в нём могут быть только нежилыми.
Несмотря на то, что апарт-комплексы строят на рынке уже давно, в законодательстве до сих пор нет закрепления статуса подобных объектов и их правовой регламентации. Это не значит, что покупать и жить в них незаконно, однако имеется определенная правовая неопределенность по этому вопросу. Поэтому при регулировании правоотношений, возникающих в связи с приобретением и эксплуатацией таких помещений, применяются нормы о коммерческих объектах недвижимости. И никаким образом не затрагивается жилищное законодательство.
Во-вторых, апартаменты облагаются налоговыми ставками, стандартными для имущества коммерческого назначения. Поэтому за квартиру собственник платит 0,1-0,3% налога, а за апартамент – 2%. Кроме того, при приобретении этого типа недвижимости нельзя вернуть налоговый вычет – они применяются только к квартирам.
Третий аспект в том, что апарт-комплексы в своём составе могут иметь помещения различного назначения. Их конфигурация и расположение не регулируется законом. Поэтому за стеной может оказаться офис или звукозаписывающая студия. Вкупе с тем, что нормы проектирования для многоэтажных жилых домов здесь не применяются, могут быть проблемы с шумоизоляцией и толщиной стен.
И главный нюанс – в апартаментах нельзя зарегистрироваться и получить прописку.
При проверке ключевое внимание помимо моментов, общих для любых сделок с недвижимостью, уделяется:
Особенности правового статуса апартаментов рассмотрены нами в ответе на 1 вопрос. Их также можно считать определенными рисками, если покупатель не в курсе. К примеру, рассчитывает прописаться в помещении.
Риски практически идентичны любым проблемам, которые могут возникнуть при покупке недвижимости:
Для безопасной покупки рекомендуется провести комплексную проверку у профильного юриста.
Разрешения — ключевой критерий законности строительства апарт-комплекса на любой стадии сделки.
Если у застройщика нет действующего разрешения на строительство, объект считается самовольной постройкой по ст. 222 ГК РФ.
Это означает, что:
Росреестр в будущем не поставит такой объект на кадастровый учёт, а значит, не зарегистрирует права собственников на апартаменты. В итоге покупатель оплачивает «воздух». Любые обещания застройщика в такой ситуации не имеют правового значения.
Когда дом фактически завершён, но разрешения на ввод нет, он также считается незаконным. Без ввода:
Регистрация прав на апартаменты будет невозможна по тем же причинам: Росреестр не принимает на учёт здания без ввода. Покупатель окажется в ситуации, когда деньги уплачены, но объекта в юридическом смысле не существует. Законный способ легализовать такой дом отсутствует или требует долгих судебных процедур, которые не дают гарантий результата.
Наши преимущества
Мы всегда сможем подобрать самое выгодное решение Вашего вопроса, предложив оптимальный вариант по доступной цене- Полный комплекс (Делаем работу под ключ
Высококвалифицированные юристы и адвокаты – профессионалы своего дела помогут справится с самыми сложными задачами
Мы делаем то, что говорим, мы всегда на связи, а Вы всегда в курсе текущего положения дел, и поэтому нам можно доверять
Мы делаем то, что говорим, мы всегда на связи, а Вы всегда в курсе текущего положения дел, и поэтому нам можно доверять
Оплата работы производится после получения результата
Мы будем относится к вашей проблеме, как к своей собственной, понимая, что у вас на кону
В последние годы рынок недвижимости стал более разнообразным: помимо привычных квартир активно развиваются проекты с апартаментами. Покупатели нередко рассматривают их как полноправную альтернативу жилью, не учитывая, что с точки зрения закона это совершенно иной тип имущества.
Правовой режим апарт-комплексов отличается от жилых домов, что влияет и на порядок строительства, и на требования к документации, и на дальнейший объём прав и обязанностей владельца.
Из-за этих различий апартаменты требуют более тщательной проверки перед покупкой. Нюансы статуса, возможные ограничения использования, риски незаконного строительства и сложности с регистрацией права — всё это способно сделать куплю-продажу небезопасной. Без предварительной юридической проверки приобретать апартаменты нельзя. Важно убедиться, что объект оформлен корректно, построен законно и не создаст проблем после регистрации.
Перед сделкой каждый апартамент проходит проверку по единому стандарту. Он основан на накопленной практике юристов и охватывает все ключевые элементы — от правового статуса помещения до надежности застройщика и продавца. Такой подход позволяет исключить скрытые риски и оценить безопасность покупки:
После заключения договора и предоставления необходимых для работы документов, юристу потребуется 3 рабочих дня, чтобы сформировать правовое заключение и направить его заказчику.
Срок может регулироваться в зависимости от срочности и потребностей клиента. Так, в нашей компании доступна экспресс-проверка, в рамках которой мы предоставляем заключение через 1-2 рабочих дня.
С другой стороны, если ситуация сложная и юрист понимает, что нужно больше времени на анализ, то мы предупреждаем клиента и берём еще пару дней на более глубокое исследование ситуации.
Начальная стоимость проверки – 15 000 рублей. Цена фиксируется в договоре между нами и оплачивается после выполнения работы. Иными словами, в нашей компании нет авансов и предоплат, а стоимость услуг оплачивается после результата.
Окончательная цена формируется исходя из местоположения апартаментов и сложности ситуации. Если мы понимаем, что требуется изучить большой объём документов и сведений либо проработать нестандартный запрос, то цена будет немного выше.
Для проведения исследования заказчик предоставляет юристам документы от продавца (или застройщика). В этот пакет могут входить:
Вышеуказанный перечень не окончательный, поскольку каждая ситуация уникальна, и мы формируем индивидуальный список документов для каждого доверителя.
Если каких-то бумаг не хватает, это не критично. Однако чем больший объём имеет документация, тем глубже проверка и выше ее детализация.
Услуга по комплексной проверке апартаментов, как и любых других типов недвижимости, предоставляется в дистанционном формате. В связи с этим документы направляются юристу по электронной почте, в мессенджерах или по защищенным каналам электронной связи.
Это экономит время сторон и повышает скорость работы. Мы гарантируем, что сведения, переданные клиентом, защищены и не разглашаются третьим лицам. Данный пункт также прописан в официальном договоре между нами.
Результат проверки апартаментов – это правовое заключение от профильного юриста, которое выполнено в формате PDF. Оно позволяет ознакомиться с результатом исследования и понять риски, которые стоят перед покупателем перед совершением сделки.
Мы всегда оформляем заключение в письменном виде, потому что представленная информация сложна для устного восприятия, особенно для тех, кто не знаком с юриспруденцией.
После направления заключения клиент знакомится с его содержанием, и после этого мы проводим устную консультацию, которая входит в стоимость услуг. На консультации мы разъясняем сложные моменты простым языком и отвечаем на вопросы заказчика.
Заключение от юриста не имеет срока действия в правовом смысле. Однако, мы рекомендуем использовать его непосредственно перед проведением сделки, поскольку сведения и документы, которые анализировались юристом, всегда могут быть изменены, особенно в государственных реестрах и базах.
Если с момента получения заключения прошло более 1-2 недель, мы рекомендуем ещё раз актуализировать эту информацию. Особенно критическое значение имеют такие риски, как:
Эти сведения могут быть внесены в ЕГРН в любой момент. Поэтому заключение нужно использовать как можно быстрее.