Вы покупаете квартиру в строящемся или только что построенном доме
Вы покупаете квартиру в строящемся или только что построенном доме
Есть сомнения в надёжности застройщика
Необходимо обеспечить безопасную сделку по приобретению квартиры
ТОП негативных последствий, если плохо проверить квартиру в новостройке
Приостановка или заморозка строительства
Двойные продажи и лишение права собственности
Отказ в регистрации сделки в Росреестре
Потеря средств, оплаченных в счёт покупки
Судебные споры и оспаривание сделки
Что мы проверяем для безопасной сделки
Как мы работаем
Часто задаваемые вопросы
При проверке квартиры в новостройке акцент смещается с истории собственников и квартиры на юридическую чистоту самого проекта и застройщика.
На вторичном рынке анализируют прошлые сделки, наличие наследников, супругов и иных лиц, которые могут предъявить требования. В новостройке таких рисков меньше, потому что покупатель получает объект впервые, но зато появляется другой блок — проверка законности строительства, разрешительной документации, соответствия фактической конфигурации помещения проекту, соблюдения требований 214-ФЗ и условий использования счетов эскроу.
Также при покупке на этапе строительства важно удостовериться в финансовой устойчивости застройщика, отсутствии судебных споров по объекту, фактическом ходе работ и соответствии сроков. На вторичке анализируют текущий статус помещения и правомочия продавца, а в новостройке — способность девелопера завершить строительство и передать объект в предусмотренный срок в том состоянии, которое нужно покупателю.
При оценке надёжности застройщика стоит ориентироваться на формальные юридические и экономические маркёры, которые показывают, действительно ли перед покупателем квартиры серьёзный девелопер.
Во-первых — необходимо проверить регистрационные и публичные данные компании. Убедиться, что юрлицо активно, уставной капитал адекватен по размеру, а директор/учредители — не «тени».
Во-вторых — оценить финансовую устойчивость и кредитную дисциплину: проверить, публикует ли застройщик бухгалтерскую отчётность, каковы доходы и выручка, есть ли задолженности. Отсутствие отчётности или наличие больших долгов — повод насторожиться.
В-третьих — важна судебная репутация. Необходимо изучить историю девелопера в судах и понять суть и объём претензий со стороны покупателей, которые уже купили квартиры ранее. Также надо обратить внимание, аккредитован ли застройщик крупными банками, что говорит о доверии банковского сектора.
Отдельно нужно убедиться, что застройщик действительно имеет право вести строительство. Для этого проверяют наличие действующей лицензии, а также членство в саморегулируемой организации в сфере строительства (СРО).
Если всё чисто, это даёт надёжный фундамент для сделки. Если же наблюдаются сомнения на любом из шагов — риски заметно выше.
Если застройщик настаивает на быстром подписании договора, нужно взять паузу и активно действовать только после проверки документов. Торопливость возникает, когда девелопер хочет быстрее закрыть сделку, а иногда — скрыть существенные условия договора или не дать покупателю возможности выявить подводные камни проекта.
Спешить с подписанием не стоит, потому что после подписания договора и перевода денег исправить недостатки и добиться справедливости в случае спора намного сложнее. Без проверки легко пропустить критичные моменты: завышенные сроки передачи жилья, отсутствие гарантий, несоответствие объекта заявленным характеристикам. Юридическая экспертиза позволяет выявить слабые места и понять, безопасна ли сделка.
Покупка квартиры в многоквартирном доме без действующего разрешения на строительство или ввод в эксплуатацию всегда связана с огромными рисками. От такой сделки надо сразу отказываться, насколько привлекательными не были бы условия.
Разрешение на строительство подтверждает, что объект возводится законно в рамках утверждённого проекта. Если такого документа нет, МКД считается самовольным, а у покупателя нет гарантий, что дом будет достроен. Кроме того, имеется практически 100% гарантия, что в будущем дом обяжут снести, если застройщик не легализует его через суд (что практически невозможно).
Разрешение на ввод в эксплуатацию фиксирует, что здание соответствует проекту, нормам безопасности и готово к использованию. Без него МКД юридически не существует как объект капитального строительства, поэтому любая сделка с помещениями внутри формально не может считаться легальной. Это делает покупку фактически вложением в «воздух».
Кроме того, при отсутствии разрешительной документации Росреестр не зарегистрирует право собственности на квартиру или машино-место. Без регистрации объект не появляется в ЕГРН, а значит, покупатель остаётся без денег и прав на недвижимость, не может её продать или передать по наследству.
Наши преимущества
Мы всегда сможем подобрать самое выгодное решение Вашего вопроса, предложив оптимальный вариант по доступной цене- Полный комплекс (Делаем работу под ключ
Высококвалифицированные юристы и адвокаты – профессионалы своего дела помогут справится с самыми сложными задачами
Мы делаем то, что говорим, мы всегда на связи, а Вы всегда в курсе текущего положения дел, и поэтому нам можно доверять
Мы делаем то, что говорим, мы всегда на связи, а Вы всегда в курсе текущего положения дел, и поэтому нам можно доверять
Оплата работы производится после получения результата
Мы будем относится к вашей проблеме, как к своей собственной, понимая, что у вас на кону
Покупка квартиры в новом доме всегда связана с рисками, даже несмотря на работу счетов эскроу и банковское проектное финансирование. На рынке до сих пор встречаются проекты без необходимых разрешений, застройщики с проблемной историей, а также объекты, по которым позже возникают сложности с регистрацией права собственности или подключением к инженерным сетям.
Ошибки на этапе проверки документов приводят к долгостроям, судебным спорам и невозможности вернуть вложенные деньги в полном объёме.
Надёжность новостройки сегодня определяется не только юридическим статусом земельного участка и разрешением на строительство, но и финансовой устойчивостью девелопера, соблюдением требований 214-ФЗ, корректностью проектной декларации и схемой финансирования.
Без профильной проверки покупатель практически не видит этих деталей и ориентируется только на рекламу или слова менеджера.
Анализ объекта производится по выработанному алгоритму. Список не исчерпывающий, поскольку практически каждая ситуация индивидуальна.
Важно: приведенный ниже перечень нужен только для проверки помещений в новостройках. Для анализа квартир на вторичном рынке он не подходит.
Стандартный срок комплексной проверки документов на новостройку составляет 3 рабочих дня.
В отдельных случаях срок может увеличиваться, например, если ситуация сложная и требует дополнительного изучения или есть большой объём судебных споров. Возможен и ускоренный вариант проверки, когда срок сокращается до 1-2 дней — это актуально, если девелопер ограничивает период действия скидки или специальных выгодных условий.
Цена начинается от 15 000 рублей. Итоговая стоимость зависит от города, сложности, объёма документов, необходимости в переговорах с продавцом.
Цена формируется заранее и фиксируется в договоре, чтобы клиент понимал объём работ и конечный результат. Оплата всегда происходит после получения правового заключения. В нашей компании нет предоплат и авансов.
Для проверки необходим пакет документов, который содержит:
Часть документов запрашивается у застройщика – если он добросовестный, то предоставит копии. При отказе стоит насторожиться.
Если каких-то документов из перечня нет, это не критично. Однако больший объём бумаг повышает глубину проверки.
Все документы направляются дистанционно: в электронном виде, через почту, мессенджеры или защищённый файловый обмен. Для проверки подходят сканы, pdf-версии и фотографии. Оригиналы не нужны.
После получения документов и заключения договора юрист начинает анализ. Клиенту не требуется приезжать в офис, и вся работа проводится удалённо, что особенно удобно при покупке квартиры в другом городе или при ограниченном времени.
Итогом является развернутое правовое заключение, где фиксируются все выявленные риски, а также потенциальные последствия для покупателя. Отчёт включает детальный разбор застройщика, статуса земельного участка и договора.
Заключение также содержит рекомендации:
Это позволяет клиенту принимать решение на основе фактов, а не маркетинговых обещаний.
Заключение действует ограниченное время — мы рекомендуем его использовать в течение 1-2 недель. Это связано с тем, что в случае промедления юридическая ситуация может измениться. Документ отражает состояние объекта на момент проверки и со временем теряет актуальность.
Если покупатель принимает решение позже или застройщик изменяет условия договора, требуется актуализация заключения.