Переселение из ветхого и аварийного жилья

Проблема ветхого и аварийного жилищного фонда стоит в России особенно остро. По состоянию на середину 2023 года в аварийном фонде проживает 1.3 миллиона человек. Законодательство предусматривает, что граждане имеют право на новые квартиры или на получение компенсации, если многоквартирный дом изношен и не подлежит эксплуатации. Ликвидация такой недвижимости осуществляется в рамках проекта «Жильё и городская среда» на основании региональных программ.
При этом, во время расселения людей нередко нарушаются их права и законные интересы. Законодательство в сфере переселения достаточно сложное, и состоит из трёх компонентов: федерального, регионального и муниципального. На каждом из уровней приняты соответствующие нормативные акты.
Задача юриста состоит в недопущении нарушения прав граждан при переселении. Наиболее часто встречающиеся проблемы, с которыми сталкиваются переселенцы, следующие:

• отсутствие действий органов власти по признанию здания аварийным;
• невключение здания в региональную программу расселения;
• невыполнение вышеуказанной программы (дом должны расселить в прошлом, но люди по-прежнему живут в нём);
• занижение размера компенсации;
• предоставление жилья меньшей площади, с меньшим количеством комнат или в другом населённом пункте.

Соответственно, алгоритм действий прорабатывается исходя из конкретной проблемы, указанной в перечне выше.

Что такое аварийное жильё?

Сразу оговоримся, что статус «аварийной» присваивается не отдельно взятому помещению, а всему многоквартирному дому как объекту недвижимости. Для квартиры правильнее употреблять понятие «непригодная для проживания». Если строение признается аварийным, то всем помещения в нём автоматически становятся непригодными.
Определение аварийного жилого фонда содержится в двух документах: 

• законе от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ;
• постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 (Положение о признании жилья непригодным).

Согласно ним (п. 34 Положения), аварийность предполагает такое состояние технических несущих конструкций, при котором:

• имеются их разрушения и деформации;
• несущая способность исчерпана;
• есть риск обрушения или кренов, которые могут вызвать неустойчивость.

Кроме того, невозможно проживание в зданиях, которые располагаются:

• в опасных зонах схода оползней, лавин или селей;
• в зоне ежегодного затопления паводковыми водами;
• на территории возможного разрушения в результате техногенных аварий и катастроф, а также природных катаклизмов;
• в санитарно-защитной зоне линий электропередач, создающих на высоте 180 см напряжённость более 50 Гц на 1 кВ/м или индукцию магнитного поля 50 мкТл;
• на территории, где регулярно превышены санитарные нормы (шум, вибрация, разные виды излучения).

Признать МКД аварийным можно также после природного бедствия (пожара, взрыва, землетрясения, просадки грунта и т.п.).

Порядок признания дома аварийным.

Для того, чтобы многоквартирное строение было признано аварийным, необходимо:

• провести техническое обследование несущих конструкций (иными словами, строительно-техническую экспертизу);
• проконтролировать созыв межведомственной комиссии при администрации;
• получить решение комиссии, а позже – постановление главы администрации об аварийности.

Вышеуказанный порядок приблизителен, так как всё зависит от населённого пункта. В большинстве случаев инициатором включения в реестр аварийных является муниципалитет – соответственно, экспертиза оплачивается за счёт бюджета. 
Однако если органы власти бездействуют, то жильцы сами могут инициировать созыв комиссии. При этом, экспертизу придётся оплатить собственникам помещений. Надо понимать, что положительное заключение экспертизы не предполагает автоматического решения. Нередки и отказы, несмотря на мнение специалиста.
В этом случае поможет только обращение с исковым административным заявлением в суд общей юрисдикции по месту нахождения администрации. Зачастую это районный суд. Поскольку судопроизводство будет основано на КАС РФ, то государственная пошлина составит всего 300 рублей. В некоторых ситуациях судебное решение – это единственное, что может принудить орган местного самоуправления к включению ОКС в реестр непригодных для эксплуатации.

Программа переселения из аварийного жилья.

В каждом субъекте принята своя программа переселения. Однако не все постройки, признанные аварийными, в неё входят. По закону там могут быть только ОКС, получившие соответствующий статус до 2017 года. У правообладателей, чьё жильё включено в программу, более широкий набор прав: в первую очередь, связанный с выбором между получением компенсации и равнозначной квартиры.
Единого порядка добавления МКД, ставших ветхими после 2017 г., в программу нет. Наши юристы добивались результата путём:

• направления запросов в общественные приёмные должностных лиц;
• взаимодействия с депутатами на их закреплённой территории;
• придания публичной огласки.

Дом признан аварийным – когда расселят?

Проверить дату расселения можно несколькими способами:

• в постановлении местной администрации;
• в реестре на сайте муниципалитета;
• в программе, если МКД включён в неё.

Как правило, снос ОКС осуществляется по плану, который расписан на несколько лет вперёд. Нередка ситуация, когда крепкие дома сносят раньше, а представляющие опасность и имеющие серьёзные разрушения конструкций, - в самую последнюю очередь. 
Нарушения закона здесь нет, однако имеется легитимный способ принудить снести дом в первую очередь. Это происходит двумя путями: в административном порядке и через суд. Главное – доказать, что проживание в объекте недвижимости опасно для здоровья и жизни людей. В качестве доказательства используются фотографии, видео, акты технических обследований и заключения экспертов.
Если обращение в межведомственную комиссию не принесло результатов, и выдан отказ, остаётся только подготовка искового заявления и подача в суд общей юрисдикции. Как правило, судьи встают на сторону граждан, если доказать возможность обрушения дома раньше, чем его планируется снести.

Переселение из аварийного жилья по найму.

В зависимости от того, на каком праве проживающие лица владеют квартирами, различаются правовые механизмы переселения: у собственников гораздо более широкий набор прав, нежели у нанимателей – тех, кто проживает по договору социального найма.
Особенности переселения нанимателей следующие:

• взамен изношенной жилплощади даётся равнозначная или лучшая по характеристикам;
• компенсация ни в каких случаях не предоставляется;
• отсутствует возможность выбора района расположения в пределах населённого пункта;
• при намерении властей предоставить помещение в другом городе требуется письменное согласие на это переселяемого лица;
• участие в региональной программе значения не имеет – условия реновации всегда одинаковые.

Большинство проблем, с которыми сталкиваются пользователи по соцнайму, связаны с предоставлением квартиры меньшей площади, с меньшим количеством комнат или в доме, который также имеет признаки серьёзного износа. Как правило, единственным выходом является обращение к фемиде.

Аварийное жильё в собственности – что делать?

Если расселяемая жиплощадь принадлежит физическому лицу на праве собственности, действия зависят от того, находится ли МКД в программе. Проверить это можно на официальном сайте министерства субъекта РФ, отвечающего за строительную отрасль. К примеру, в Саратовской области документ опубликован в формате PDF на странице Минстроя.
Если дом включён, собственник вправе выбирать между предоставлением равнозначного жилья и компенсацией. Если же в документе его нет, придётся довольствоваться денежной выплатой и возмещением расходов не переезд.
Стоит понимать, что получение равнозначного помещения в приоритете, так как сумма выплат зачастую не соответствует рыночной оценке недвижимости. И за полученные средства оказывается невозможно приобрести комфортное жильё. Нередки случаи, когда в городах-миллионниках в центральной части страны размер компенсации не превышал 500 тыс. рублей, так как расселению подвергались небольшие «коммуналки» площадью 10-15 кв. м.