Земельные участки занимают значительную долю рынка недвижимости в России. По данным Росреестра, в 2020 году на кадастровом учёте находились 17 миллионов землевладений, а их общее количество достигает 60 млн.
Земельный кодекс РФ в качестве одного из принципов закрепляет платность использования земли – собственники обязаны платить различные виды налогов. Чтобы их уменьшить, прибегают к процедуре изменения кадастровой стоимости. Вопрос стал особенно актуальным в 2023-2024 гг. из-за резкого роста ценности земли в кадастре во многих регионах.
На что влияет кадастровая стоимость земли.
Кадастровая ценность имеет прямое влияние на объём сборов, которые владельцы перечисляют в муниципальную, региональную или федеральную казну.
Налоги рассчитываются как процент от показателя в кадастре, в зависимости от вида разрешённого использования и категории:
- Земельный (0,3 – 1,5%);
- На имущество граждан и юридических лиц (0,1 – 2,2%);
- На доход с продажи (13-30%).
Кроме того, выгодно заняться снижением перед приобретением права собственности на объект землепользования, находящийся в аренде у муниципалитета или государства. Выкупной платёж варьируется в пределах 3-15% от кадастровой оценки. И имеет значение, какую сумму заплатит будущий собственник – 150 000 руб. или 60 000 руб., к примеру.
Соответственно, при снижении кадастрового параметра существенно уменьшается и финансовая нагрузка землевладельцев.
Можно ли изменить кадастровую стоимость участка.
Задача юриста заключается в грамотном и честном анализе ситуации. Важно не только проверить возможность снижения, но и рассчитать выгоду от этого с учётом сопутствующих расходов:
- разработки отчёта об оценке;
- проведения экспертизы в суде;
- оплаты государственной пошлины.
Существенного изменения можно добиться для большинства земельных владений, в отношении которых при проведении государственной оценки чиновники не проявили индивидуального подхода:
- не учли особенностей месторасположения;
- проигнорировали факторы, влияющие на качество и удобство использования земли;
- оставили без внимания нестандартную конфигурацию (вклинивание, изломанность границ и т.п.).
Как снизить кадастровую стоимость земельного участка.
Порядок уменьшения включает в себя следующие действия:
- Детальный анализ юристом возможности и целесообразности снижения;
- Подготовку отчёта у оценщика;
- Оспаривание в административном порядке в ГБУ;
- При отказе – оформление искового заявления и обращение в суд;
- Внесение изменений в ЕГРН.
Приведённый алгоритм является общим. При необходимости юрист проводит дополнительные процедуры – например, попытку исправления технической ошибки в реестре.
