Автомобильные мойки относятся к объектам автосервиса наряду со станциями технического обслуживания. В последнее время наблюдается устойчивый рост количества моек самообслуживания, которые не требуют постоянно задействованного персонала. Процедура получения разрешения на строительство или реконструкцию такой мойки требует грамотной подготовки пакета документов. Сразу оговоримся, что процесс одинаковый для всех типов автомоек.
Как найти участок под автомойку?
Предпринимателю доступно несколько способов:
- найти объявление о продаже или сдаче в аренду земли от другого частного лица;
- обратиться к муниципальным властям или в Росимущество для участия в аукционе, если извещения о подобных лотах опубликованы на сайтах госорганов;
- самостоятельно сформировать землю под автомойку из неразграниченной территории и принять участие в торгах, чтобы зарегистрировать право на неё.
Как правило, готовые участки от физических или юридических лиц стоят дороже. Однако проведение сделки потребует минимальных временных вложений.
Взаимодействие с властями и торги предполагают более долгие сроки, однако имеют и преимущество - возможность сэкономить и найти максимально подходящую для застройщика землю под автомойку, в том числе самообслуживания.
Важно определиться с типом права, на котором планируется владение землёй – аренда или собственность. Опишем оба момента более детально.
Аренда участка под автомойку.
Несомненный плюс аренды – отсутствие единовременного платежа, как при покупке. Кроме того, есть законное право выкупить участок за 15% от кадастровой стоимости после строительства автомойки на нём.
Есть и минусы. Нередки случаи досрочного прекращения арендных отношений из-за нарушения процедуры заключения договора или условий контракта. Большинство таких ситуаций происходят, если арендодателем выступает муниципалитет или государство.
Большинство автомоек располагается вдоль автомобильных дорог. Из-за этого землевладения могут иметь обременения – сервитуты, охранные зоны коммуникаций и инфраструктуры, отступы от границ и т.п.
Купить участок под автомойку.
Покупка обеспечивает наибольшую правовую стабильность владельцу земли. Однако перед заключением сделки необходимо провести полный градостроительный анализ ситуации. В ряде случаев возведение автомойки невозможно в силу ограничений на землевладении. И повторно продать кому-то участок сложно, так как профессиональные застройщики видят проблемный статус объекта.
Земельный участок под автомойку – как выбрать.
Перед подготовкой необходимых документов разумно сначала проанализировать, подходит ли выбранная земля для строительства автомойки самообслуживания. Мы хотели бы обратить внимание на следующие аспекты:
- ВРИ;
- размеры земли;
- наличие ограничений и соответствие градостроительным регламентам;
- расстояние до других объектов.
Какой вид разрешенного использования земельного участка для автомойки?
Для каждого типа здания предусмотрен свой ВРИ: в нашем случае это «Автомобильные мойки». Данный вид, как правило, находится в территориальных зонах обслуживания транспорта, промышленного и коммунально-складского назначения. Всё индивидуально - названия ВРИ и территориальных зон зависят от конкретного муниципального образования. В описании вида разрешённого использования зачастую отмечается, какие объекты можно возводить на земельном участке наряду с автомойкой: к ним относятся «магазины сопутствующей торговли». Если в ПЗЗ для населённого пункта есть отдельный ВРИ для СТО, то объекты техобслуживания на земле разместить не получится.
Размер участка для автомойки.
Профильным Сводом правил 42.13330.2016 установлена прямая взаимосвязь между площадью надела и количеством «постов», т.е. мест для помывки одного автомобиля и предусмотренного для этого оборудования. Для 1 поста необходимо не менее 100 кв. м земли. Таким образом, для автомойки с 6 постами требуется земля минимум 600 кв. м. Исключение сделано для крупных автомоек: при вместимости более 16 авто для каждого нужно не менее 80 кв. м.
Расстояние от автомойки до других объектов.
Оно напрямую связано с диаметром СЗЗ, о которой пойдёт речь далее, и составляет от 50 до 100 м. Иными словами, не получится построить объект, если рядом находятся больницы, школы или жилые дома.
Необходимость установки санитарно-защитной зоны.
СанПиН-2.1.1.1200-03 в п. 7.1.12 закрепляет обязанность для установления санитарно-защитной зоны автомоек. Причём её диаметр варьируется в зависимости от характеристик объекта:
- 100 метров, если количество постов более 2, либо обслуживаются грузовые автомобили;
- 50 метров при мойке легковых авто до 2 штук.
Существует способ, как можно избежать установления СЗЗ и, соответственно экспертизы проектной документации и изысканий: подобрать участок такой конфигурации, чтобы санзона не выходила за его пределы. В этом случае оформляется проект оценки воздействия автомойки на окружающую среду и направляется в Роспотребнадзор для получения ответа о соответствии показателей норме.
Особенности норм для проектирования автомойки самообслуживания.
При проектировании такого типа зданий следует учитывать сразу несколько специализированных источников:
- Свод правил 364.1311500.2018;
- приказ Минтруда России от 18.11.2020 г. № 814н;
- Федеральный закон от 07.11.2011 г. № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении».
Вот основные особенности, которые стоит предусмотреть при разработке проекта:
- Использование для несущих конструкций пароизоляционных и гидроизоляционных материалов;
- Разделение постов стенами (перегородками);
- Наличие изолированных от дождевых дренажных систем отстойников для автомобильного масла, топлива;
- Водоотведение предусматривает системы первичной очистки и фильтрации сточных вод во избежание попадания в канализацию автомобильного топлива и масел;
- Полы имеют водоустойчивое покрытие, их уклон направлен в сторону дренажных систем
- Применение материалов и конфигурации для класса пожарной опасности Ф5.1. При этом, автомойки самообслуживания могут пристраиваться к недвижимости более низких классов при наличии противопожарной стены.
- Количество въездов/выездов – от 2;
- Ширина ворот не менее 4.5 м;
- Горючие и химически опасные вещества хранятся в отдельных герметизированных помещениях или зданиях;
- Наличие принудительной вентиляции.
Следует помнить, что при превышении предельной концентрации вредных веществ, сбрасываемых в канализацию, ответственность лежит на правообладателе автомойки – он обязан заключить дополнительный договор на обезвреживание и переработку таких веществ с организацией, имеющей соответствующую лицензию.
Среди них Федеральный классификатор отходов (приказ Росприроднадзора от 22.05.2017 г. № 242) выделяет 2 наиболее распространённых, относящихся к 4 классу опасности:
- осадок механической очистки смеси сточных вод (код 7 23 121 11 39 4);
- осадок (шлам) механической очистки нефтесодержащих сточных вод, содержащий нефтепродукты менее 15% (код 7 23 101 01 39 4).
Порядок получения разрешения на строительство автомойки.
Для начала работы по выдаче разрешения на строительство необходимо заполнить заявление установленной формы и приложить к нему:
- Проект и результаты инженерных изысканий;
- Согласования строительства с собственниками аэропортов;
- Санитарно-эпидемиологическое заключение Роспотребнадзора;
- Согласие на обработку данных;
- Технические условия на подключение к сетям, в особенности на присоединение к системам водоснабжения и водоотведения;
- Копии паспортов, доверенности.
Решение о выдаче разрешения производится в течение 5 рабочих дней – на практике оно часто затягивается. При наличии замечаний к бумагам придется их исправить и предоставить вновь скорректированный пакет документов.
Автомойка на участке ИЖС.
Отдельно хотели бы осветить ситуацию, связанную с созданием автомобильной мойки на земле для индивидуального жилищного строительства.
Строительство без изменения вида использования запрещено. Уполномоченный орган не выдаст разрешения. Поэтому перед оформлением согласования необходимо скорректировать ВРИ и передать сведения в Росреестр.
