Автозаправочная станция является объектом, представляющим повышенную опасность в случае чрезвычайной ситуации. Поэтому законом к ней предъявляются повышенные требования в области проектирования и получения согласований.
Особенности выбора земельного участка под АЗС.
Есть несколько ключевых критериев, которым должна соответствовать земля, на которой планируется строительство автомобильной заправки.
- вид использования;
- достаточная площадь для размещения зданий, подъездов, озеленения;
- отсутствие вблизи зданий.
По сравнению с другими типами объектов найти землю для строительства АЗС довольно сложно. Это объясняется необходимостью соблюдения не только земельного и градостроительного законодательства, но и санитарно-гигиенических норм и положений о технологической безопасности.
Вид разрешенного использования земельного участка под АЗС.
В Правилах землепользования и застройки муниципалитетов всегда предусмотрен отдельный вид – «Заправка транспортных средств». Может использоваться и иное наименование – к примеру, «Автозаправочные станции».
Как правило, этот ВРИ содержится в территориальной зоне «Зона объектов обслуживания транспорта» и является основным для неё. Периодически встречается и в иных территориальных зонах, но является условным для них, т.е. требует предварительного разрешения от местной администрации.
Из анализа законодательства можно выделить территории, где размещение АЗС категорически запрещено и разрешение не получить:
- особо охраняемые природные территории;
- санитарные зоны источников питьевого водоснабжения;
- водоохранные зоны и береговые полосы;
- под путепроводами (мостами) и на них.
Отличительная особенность заключается в том, что допускается на одном земельном участке расположить как АЗС, так и магазины и заведения общественного питания в качестве объектов придорожного сервиса. Такой формат часто встречается на современных АЗС. Однако расположить дополнительно автомойку или автосервис не получится – на это закреплены отдельные ВРИ.
Пунктом 11.42 СП 42.13330.2016 отмечается, что не запрещено на АЗС с жидким топливом (бензином) также размещать и зарядные устройства для электромобилей.
Размеры участка под строительство АЗС.
Мощность проектируемой АЗС находится в прямой взаимосвязи с размером земельного участка. Пункт 11.41 Свода правил 42.13330.2016 закрепляет следующие минимальные показатели: 1-2 топливораздаточные колонки на 1 000 кв. м земли; 3-5 колонок – 2 000 кв. м; 6-7 колонок – 3 000 кв. м; 8-9 – 3 500 кв. м; 10-11 – 4 000 кв. м. Количество колонок определяется как одна на 1 200 автомобилей в районе.
Расстояние от участка земли под АЗС до других объектов.
Этап проектирования предполагает точные расчёты расстояний от АЗС до жилых и общественных зданий согласно Закону от 22.07.2008 г. № 123-ФЗ.
Если используется подземный тип хранения жидкого топлива или газа, то расстояние до ближайшей дороги – 12 метров, здания любого назначения – 25 метров. При наземном хранении топлива расстояния до зданий увеличиваются до 50 метров (при объёме цистерны более 20 куб. м) и до 40 метров (при объёме менее 20 куб. м).
Аренда участка под АЗС.
Чтобы арендовать землю под заправку, понадобится найти подходящее землевладение, проверить его на юридическую чистоту и градостроительные возможности и заключить договор аренды.
Аренда обладает рядом преимуществ перед покупкой. В первую очередь, это меньший объём затрат при заключении сделки. Однако придётся регулярно вносить арендные платежи на счёт собственника.
Риски арендных отношений в досрочном расторжении контракта из-за нарушения его условий, а также в необходимости дополнительных согласований с собственником. Кроме того, сроки строительства АЗС необходимо соотносить со сроками договора аренды – разрешение не выдадут на срок больше, чем действие контракта.
Купить земельный участок под АЗС.
Возможно оформить землю в собственность. Это надёжный вариант, который исключит указанные в предыдущем блоке негативные моменты.
Чтобы купить участок под АЗС, возможно несколько сценариев:
- прямая сделка с частным собственником, который реализует землю;
- участие в аукционе, который проводится муниципальными или региональными властями.
Первый метод позволит оформить право в максимально короткие сроки. Необходимо только проверить правовой статус землевладения под заправку и юридическую чистоту недвижимости.
Второй способ потребует от 1 до 4 месяцев. Кроме того, существует риск оформления прав на другого предпринимателя, поскольку в аукционе принимают участие сразу несколько лиц.
Необходимость установки санитарно-защитной зоны.
СанПиН-2.1.1.1200-03 закрепляет установление санитарно-защитной зоны вокруг будущей АЗС (п. 7.1.12). Поскольку автомобильные заправки относятся к 4-му классу опасности, то размер СЗЗ в диаметре составляет 100 метров.
Существует 2 законных метода уменьшения СЗЗ для АЗС до 50 метров:
- возможность заправки только легковых автомобилей и наличие не более 3 колонок. В этом случае объект относится к 5-му классу опасности.
- использование только сжиженного или сжатого природного газа (не бензина) с объёмом хранения не более 50 м3.
При этом, при нахождении СЗЗ внутри земельного участка, т.е. отсутствия влияния на участки третьих лиц и территории общего пользования за пределами зоны застройки, допускается не устанавливать зону и не проводить дополнительно экспертизу проектной документации.
Для этого оформляется проект оценки воздействия объекта на окружающую среду, который подтверждается письмом Роспотребнадзора о непревышении допустимых значений вредных веществ, вибраций и шумов.
Особенности норм для проектирования АЗС.
Проектная документация разрабатывается на объект строительства с учётом действующих технических требований. Часть из них описана выше. Однако достаточно большой пласт нюансов закреплён профильным Сводом правил 156.13130.2014, разработанным специально для АЗС:
- Глубина залегания подземного хранилища – не менее 20 см для жидкого топлива и 50 см для газа (пропана, бутана);
- Здания и сооружения на участке для АЗС могут быть одноэтажными с 1 по 4 классы огнестойкости и двухэтажными 1-2 классов. Площадь 2-этажных не должна превышать 150 м2, запрещено хранение там воспламеняющихся веществ или производства деятельности, которая может вызвать реакцию.
- Котельные на территории АЗС могут быть только для её нужд, с температурой нагрева воды не более 80 градусов по Цельсию;
- Запрещено организовывать тоннели, каналы и другие подземные воздушные пространства, кроме как для нужд хранения топлива;
- Не допускается располагать магазин с автомобильной химией и заведение общественного питания в одном здании;
- Использование навесов из негорючих материалов;
- Наличие дренажных канав по всему периметру территории АЗС при вероятном растекании бензина из-за ЧС или ЧП.
Порядок получения разрешения на строительство АЗС.
Когда подготовительные работы проведены, в местную администрацию следует предоставить заполненное по форме заявление, а также приложения к нему:
- Проектную документацию и результаты инженерных изысканий;
- Согласования с аэродромами;
- Согласие на обработку личных данных;
- Технические условия на подключение к сетям;
- Копии паспортов, доверенностей.
В течение 5 рабочих дней по закону заявление должны рассмотреть и вынести решение о выдаче разрешения, либо об отказе. После устранения причин, послуживших основаниями для отрицательного ответа, можно вновь подавать бумаги.
